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2018年08月试想2035年后“以房养老”可能是重要的选择
险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。简而言之，“以房养老”实则是保险公司分期付款，从民间收购房地产的一个流程。2014年7月，原保监会在北京、上海、广州、武汉正式开展老年人住房反向抵押养老保险试点，试点截止时间为2016年6月30日。2016年7月，原保监会决定将试点范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市以及江苏省、浙江省、山东省、广东省的部分地级市，试点期间延长至2018年6月30日。去年7月，国务院印发《关于加快商业养老保险的若干意见》，要求大力发展反向抵押保险等适老性强的商业保险，并提出支持商业保险机构开展反向抵押保险业务，在房地产交易、登记、公证等机构设立绿色通道、降低收费标准，简化办事程序，提升服务效率。以房养老保险试点以来，业务开展并不理想。公开媒体报道显示，截至今年6月底，有多家保险机构获得了试点资格，但只有幸福人寿一家保险公司开展了相关业务，共有98户家庭139位老人完成承保手续。此次扩大至全国范围，银保监全方位督促保险机构和各地保监局做好“以房养老”的相关工作。保险机构要做好金融市场、房地产市场等综合研判，加强老年人住房反向抵押养老保险业务的风险防范与管控；积极创新产品，丰富保障内容，拓展保障形式，有效满足社会养老需求，增加老年人养老选择。各保监局要支持保险机构开展老年人住房反向抵押养老保险业务，做好相关监管工作，规范市场行为。如有保险机构确定在当地开展老年人住房反向抵押养老保险业务，保监局应及时向银保监会报告。“以房养老”引质疑但势在必行“以房养老”试行之路走得并不顺利。比如有观点将以房养老解读成政府在推卸应该承担的养老责任，也有观点认为无法理解房子不留给子女；甚至出现过打着“以房养老”的旗号行骗的案例。金融机构担心未来房价下跌、房产变现难，开展该项业务顾虑重重。全国老龄办最新统计数据显示，2017年全国新增老年人口首次超过1000万，60岁以上老年人口达2.4亿，占总人口比重达17.3%。预计到2020年，全国60岁以上老年人口将增加到2.55亿人左右。在个别省份，人口老龄化问题更加突出。辽宁省60岁及以上的老年人占人口总比重近23%。今年7月，辽宁省提出将实施渐进式延迟退休政策，鼓励老年人才自主创业。中国进入老龄化社会已成不争的事实，养老问题将日益突出，养老压力越来越大，部分省份甚至呈现养老金亏空，今年7月起已开始实施养老保险基金调剂制度。今年6月13日，国务院向外公布了《国务院关于建立企业职工基本养老保险基金中央调剂制度的通知》（下称《通知》），决定从今年7月1日起实施基金中央调剂制度。《通知》明确，地方上比例从3%起步，采取人均定额的方式进行拨付，离退休人员多的省份将获得更多的调剂金。日趋严重的人口老龄化问题在一定程度上意味着以房养老保险的市场动力及其意义。业内人士认为，以房养老试点扩围，目的是在探索符合国情、满足老年人不同需要、供老人自主选择的养老保险产品，扩大养老服务供给方式，这无法替代基本社会保障。目前对以房养老的担忧主要集中在法律政策不配套、传统观念难改变、政府监管协调能否跟上等。《证券时报》评论员文章表示，首先以房养老扩围有待加强制度设计。推动以房养老扩围，除了自下而上的市场化运作、逐步发展，更需要将其纳入市场化改革顶层设计范畴，在法制保障、政策引导、市场配置、行业发展等方面加强规划和统筹协调。其次有待发挥保险机制的重要作用。开展以房养老以及相关配套业务，是对现代保险所具备的经济补偿、资金融通和辅助社会管理三大功能的综合运用。还需要特别注意加强市场监督。以房养老涉及房产业主、房产中介、银行、保险公司、养老机构等多个市场主体和各有关方面的利益。需要相关部门加强市场监督，严厉打击违法违规行为，防范行业风险。最后，基金君作为正在老去的“80后”，试想2035年后，“以房养老”是最惨的一步，要做好其它财务规划养老，比如买养老目标基金。你愿意“以防养老”吗？
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2018年08月下半年房地产市场会走向何方？
决遏制房价过快上涨。这就意味着当前国内房地产市场的问题是比较大的，要坚决下决心解决，否则会危害整个中国经济未来成长。而解决房地产市场的问题，就是不能再让如此之高的房价再上涨。下半年国内各城市的房价只能企稳或下跌，不能够再上涨。可以说，这两条原则是决定下半年国内房地产市场走势的定海神针。为了落实中央政府的房地产调控政策精神，7月份，全国就有40多个城市发布了各类房地产调控升级的政策，其中包括上海、深圳、重庆、厦门、海口、宁波、佛山、昆明、唐山等城市。而这些房地产调控政策的核心就是要全面遏制房地产市场投机炒作，不仅针对的是家庭个人，也针对企业的房地产市场炒作。比如，以深圳7月31日公布的楼市调控政策来看，这些政策从企业购买住房、商务公寓限售、居民购买住房限售，以及离婚差別化信贷四个方面进行政策调控，以修补前期房地产调控政策的漏洞，全面打击房地产市场投机炒作、投资行为。不过，这些出台房地产调控政策的城市，更多的是上半年或2017年房价上涨过快，或房地产市场比较火热的城市。对于其他三线、四线城市来说，基本的态势没有多少变化，其政策影响也不会太大。因为当前的房地产调控政策，因城施策这个主题并没有改变，而上半年国内的房地产市场之所以仍然是绝大多数城市的房价还在持续上涨，最为重要的是不少三线、四线城市借助于棚户区改造，全面拉动当地的住房市场繁荣，推动当地房地产市场价格上涨。上半年不少三线、四线城市的房价持续上涨，不仅让更多的居民涌入房地产市场，也让当地的投资市场及土地市场出现难得繁荣。可以说，只要因城施策的房地产调控不改变，三线、四线城市肯定会借助于这项政策来发展当地的房地产市场并以此来带动当地的经济增长。因为，就目前经济形势来看，对于国内三线、四线城市，无论是人力资源及技术，还是市场环境来说，除了房地产市场之外，这些城市很难找到带动当地经济发展的增长点。如何保证当地房地产市场发展与繁荣，已经成了这些城市经济增长的护身符，所以只要因城施策的房地产调控政策不改变，绝大多数三线、四线城市就一定借助于该政策来发展当地的房地产市场。所以就下半年国内房价走势来看，房价上涨幅度将全面下降，但上半年国内房价上涨的趋势并不会逆转，只不过房价上涨幅度减小而已。由于房价涨幅在下降，不少城市对房地产投机炒作及投资行为要进行全面封杀，那么下半年房地产投机炒作者进入房地产市场障碍增加、意欲下降，所以住房的销售面积和销售总额增幅也会降低，但住房销售总额增长幅度仍然会保持高于住房销售面积增长幅度这样的格局。无论是下半年还是全年，房地产销售创历史记录的格局还会继续，只不过会比早几年的增幅小一些。下半年的国内房地产市场形势根本上不用过多担心，仍然会向好。但再远一点来看，国内房地产市场的总体格局正在发生较大变化。深圳模式的试点已经揭开了序幕。
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2018年07月房地产税以后这样收这6类人将受影响
。1、立法先行在税收法定原则下，任何新税种必须先立法后征收。因此，“立法先行”已是社会普遍共识。2、充分授权“所谓充分授权，应该是给地方政府充分授权，让地方根据实际情况来决定具体实施方案。”中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇说。国家行政学院教授冯俏彬也持相同观点：“各地房地产情况差异大，因此地方政府对当地房地产情况更熟悉，给地方充分授权，让它在授权范围内选择具体开征时间、适用税率、征收对象，从而有利于房地产税平稳落地。”在中央统一立法和税种开征权的前提下，根据税种特点，通过立法授权，适当扩大地方税收管理权限，地方税收管理权限主要集中在省级。3、分步推进“分步推进原则意味着房地产税征收，可能采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施。” 中国税务学会学术研究委员会副秘书长焦瑞进认为。房屋的评估值如何确定？此次文章提到对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，此前业内达成共识的按评估值征税首次明确。业内专家表示，房屋的评估值应是房屋市场价值，而非房产原值（即购房时价格），但由于近些年房价上涨较快，因此最终评估值应该会有折扣。现行的针对工商业房产征收的房产税在计税时，对房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，具体标准由地方确定。征收房地产税同时，降低建设、交易环节税费负担对于文章中提出的适当降低建设、交易环节税费负担，冯俏彬认为，随着对后端居民住房保有环节征税，前端的建设、交易环节税费负担将相应降低，确保总体税负平稳，这有利于房地产税推出。朱为群表示，建设和交易环节的税费负担降低，主要涉及土地增值税制度的改革，以及各种行政性收费改革，具体怎么降可能需要考虑财政承受能力等各种因素。房地产税能不能抑制房价上涨？答案是：能！房地产税的征收能够发挥三个作用。第一是增加相应的财税收入，后续可以成为房地产领域的一类重要税种，进而较好地支撑公共财政事业，甚至可以更好地进行资金二次分配，进而促进住房保障事业发展。第二是积极调解收入水平，尤其是对于多套住房持有行为进行干预。换而言之，能够有效地引导购房预期。第三是能够对房价上涨起到一定的抑制作用，征税背后，势必会对各类需求进行管制，这样部分热点城市热点项目的炒作现象会减少，相应地房价上涨的压力也会减少。如果房地产税来了，谁最害怕？1.在中心城市囤积了大量住宅的人从目前民意来看，在中心城市实施“累进制、惩罚性”的房产税，是很有可能的。对于拥有100套住宅的人来说，即便第一套免征、从第五套开始累进税率，他的压力也会非常大。到时候会出现集中抛盘，对中心城市短期房价构成影响。这可能意味着，囤积大量房子的人财富将显著缩水。2.盲目购买了旅游物业、养老地产的人如果不是顶级旅游区，不是配套好、位置佳的房子，旅游地产只能等着免征房地产税。如果不能免征，则其持有成本大增，加上利用率不高，这类房子将成为鸡肋。3.盲目购买了三四线城市郊区、新区住宅的人绝大多数三四五线城市人口增长乏力，各地围绕着高铁站建设的“高铁新城”很多都非常荒凉。如果你盲目在这些地区购买了住宅，未来开征房地产税后也会非常惨。4.加杠杆、超承受能力买多套房的白领如果房地产税的开征，会让房价进入一个平稳期，房子很难套现。这些人“死扛现金流压力”的期限就会加长，生活会变得比较痛苦。5.在三四线城市囤积了大量住宅的人相对而言，这种人更惨。即便在三四线城市不实施累进制、惩罚性的房地产税，他们持有房产的成本将大增。但由于多数中西部三四线城市人口增长乏力，很多家庭都拥有多套房，所以很难通过出租转嫁房地产税，而卖房子很有可能找不到接盘侠。6.手中有多套房、负债率非常高的炒房者房地产税如果出台这个消息，就足以对这类人产生巨大的压力。因为消息公布后，会加剧市场的僵持，目前仍然拿了很多房子、承担巨大债务的炒房者，将会非常困难。他们只能选择斩仓，否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖，到那时套现价格会更低。
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2018年07月BIM的专业技术对企业的重要性
阶段，各专业的BIM模型建立是BIM应用的重要基础工作。BIM模型建立的质量和效率直接影响后续应用的成效。模型的建立主要有三种途径：直接按照施工图纸重新建立BIM模型，这也是最基础、最常用的方式。如果可以得到二维施工图的AutoCAD格式的电子文件，利用软件提供的识图转图功能，将dwg二维图转成BIM模型。复用和导入设计软件提供的BIM模型，生成BIM算量模型。这是从整个BIM流程来看最合理的方式，可以避免重新建模所带来的大量手工工作及可能产生的错误。(2) 基于BIM的快速、精确算量基于BIM算量可以大大提高工程量计算的效率。基于BIM的自动化算量方法将人们从手工繁琐的劳动中解放出来，节省更多时间和精力用于更有价值的工作，如询价、评估风险等，并可以利用节约的时间编制更精确的预算。基于BIM算量提高了工程量计算的准确性。工程量计算是编制工程预算的基础，但计算过程非常繁琐，造价工程师容易因各种人为原因而导致很多的计算错误。BIM模型是一个存储项目构件信息的数据库，可以为造价人员提供造价编制所需的项目构件信息，从而大大减少根据图纸人工识别构件信息的工作量以及由此引起的潜在错误。因此，BIM的自动化算量功能可以使工程量计算工作摆脱人为因素影响，得到更加客观的数据。BIM在投标过程中的应用招标单位一般给施工单位的投标时间为15~20天。如按传统方式，这么短的时间内，不太可能对招标工程量进行详细复核，只能按照招标工程量进行组价，得出总价以后进行优惠报价。但有了BIM，快速准确算量不再是难事。(1) 基于BIM的施工方案模拟借助BIM手段可以直观地进行项目虚拟场景漫游，在虚拟现实中身临其境般地进行方案体验和论证。基于BIM模型，对施工组织设计方案进行论证，就施工中的重要环节进行可视化模拟分析，按时间进度进行施工安装方案的模拟和优化。对于一些重要的施工环节或采用新施工工艺的关键部位、施工现场平面布置等施工指导措施进行模拟和分析，以提高计划的可行性。在投标过程中，通过对施工方案的模拟，直观、形象地展示给甲方。(2) 基于BIM的4D进度模拟建筑施工是一个高度动态和复杂的过程，当前建筑工程项目管理中经常用于表示进度计划的网络计划，由于专业性强、可视化程度低，无法清晰描述施工进度以及各种复杂关系，难以形象表达工程施工的动态变化过程。通过将BIM与施工进度计划相链接，将空间信息与时间信息整合在一个可视的4D(3D+Time)模型中，可以直观、精确地反映整个建筑的施工过程和虚拟形象进度。4D施工模拟技术可以在项目建造过程中合理制订施工计划、精确掌握施工进度，优化使用施工资源以及科学地进行场地布置，对整个工程的施工进度、资源和质量进行统一管理和控制，以缩短工期、降低成本、提高质量。此外借助4D模型，施工企业在工程项目投标中将获得竞标优势，BIM可以让业主直观地了解投标单位对投标项目主要施工的控制方法、施工安排是否均衡、总体计划是否基本合理等，从而对投标单位的施工经验和实力作出有效评估。(3) 基于BIM的资源优化与资金计划利用BIM可以方便、快捷地进行施工进度模拟、资源优化，以及预计产值和编制资金计划。通过进度计划与模型的关联，以及造价数据与进度关联，可以实现不同维度(空间、时间、流水段)的造价管理与分析。将三维模型和进度计划相结合，模拟出每个施工进度计划任务对应所需的资金和资源，形成进度计划对应的资金和资源曲线，便于选择更加合理的进度安排。通过对BIM模型的流水段划分，可以按照流水段自动关联快速计算出人工、材料、机械设备和资金等的资源需用量计划。所见即所得的方式，不但有助于投标单位制订合理的施工方案，还能形象地展示给甲方。(4) 提高了编制商务标效率碰撞检查：减少返工、节约工期、减低建造成本BIM最直观的特点在于三维可视化，利用BIM的三维技术在施工前期、中期可以进行碰撞检查，这样既可以优化项目设计，减少在建筑施工阶段可能存在的错误损失和返工的可能性，又加快了施工进度，为业主减低建造成本。虚拟施工：通过模型提前预知施工难点，提出切实可行施工方案运用BIM三维可视化功能再加上时间维度，利用碰撞优化后的三维管线方案，可以进行施工交底、施工模拟，发现本工程的重难点施工部位，按照场地特点、国家规范制定详细的施工方案，将施工方案模型化、动漫化，让评标专家、甚至非工程行业出身的业主领导都对施工方案的各种问题和情况了如指掌。优化安全文明施工方案BIM模型中，对洞口、临边、电梯井等存在安全隐患的位置，布置上安全围栏，施工前，对施工人员进行安全交底，形象又直观，让施工人员对安全隐患位置有较深的影响，确保施工过程不出安全事故。利用BIM,做到分区域统计材料用量，材料运输一次到位，加快施工进度BIM不仅三维可视化，还是一个6D关联数据库。利用已经建立的模型，可以准确快速的统计到每个区域、每个构件的材料用量，点对点的材料运输，使得材料一次性到位，减少材料的二次搬运，进而有效提高各工序的配合程度，加快施工进度。(5) 提交运维BIM模型，方便业主工程竣工后，向业主提供BIM资料数据库，这是一种6D关联数据库，业主方可以根据各种条件快速检索到相应资料，大大提升了物业管理能力。以上通过BIM技术实现的价值，将大大提升技术含量和竞争力，为中标加分。但BIM不是投标中的噱头，业主也是希望通过BIM实现价值，并且BIM技术现已的能力已经为施工企业的全过程精细化管理带来巨大益处，同时为节约工期、提高工程质量发挥作用，大幅提升客户价值。因此，中标只是第一步，如何在施工过程中有效利用BIM节约工期、成本，提升建筑质量，才是施工单位应该认真思考的问题。总之，BIM对于建设项目生命周期内的管理水平提升和生产效率提高具有不可比拟的优势。利用BIM技术可以提高招标投标的质量和效率，有力地保障工程量清单的全面和精确，促进投标报价的科学、合理，加强招投标管理的精细化水平，减少风险，进一步促进招标投标市场的规范化、市场化、标准化的发展。可以说BIM技术的全面应用，将为建筑行业的科技进步产生无可估量的影响，大大提高建筑工程的集成化程度和参建各方的工作效率。同时，也为建筑行业的发展带来巨大效益，使规划、设计、施工乃至整个项目全生命周期的质量和效益得到显著提高。
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2018年07月房企融资成本陡增：中小房企面临“生死关”
5月房企共完成融资金额451.17 亿元，这一规模比去年4月769.12 亿元的融资规模减少了41.34%，融资总额创下近一年以来的最低额。一些房企正在或拟发行的债券、资产支持计划，开始主动收缩融资规模或终止了发行。据申万宏源统计，今年房企约有总计近2000亿到期的房企债务。而三四季度将迎来高峰，在债务到期大潮到来之际，房企融资规模却出现收缩，考验着开发商的资金安全。同策研究院研究员陈朦朦认为，房企融资渠道紧缩，监管趋严，融资情况不容乐观。具体来看，6月房企融资金额虽较上月呈现较大幅度的上升，但多为已过审公司发行的第二期、第三期公司债券，发债仍面临严峻考验；另外，6月境内银行贷款融资金额继续上涨，信托贷款金额略有下降，融资金额分别位于本月第二、第三，这意味着在发债难度增加的情况下，房企只能通过贷款方式寻求融资。融资成本日益上涨今年1-6月，房地产企业销售业绩涨幅逐渐放缓，而随着资金压力的加大，融资需求上涨。在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切。根据WIND数据统计，截止到7月13日，今年内地房企发行的海外债券达86只，计划发行总额合计为720.07亿元，与2017年同期的207.54亿元相比增幅达246.95%；根据WIND数据统计，截止到7月13日，今年房地产企业在内地发行债券达566只，发行金额为4559.95亿元，较2017年同期上涨146.23%。2017年同期，房地产企业发行债券188只，发行金额为1851.88亿元。21世纪经济报道记者注意到，房企融资成本日益增长。7月12日，雅居乐集团控股有限公司公告，宣布该公司本金总额为2亿美元的优先票据发行。2018年票据发行的本金总额为2亿美元，扣除包销费用、佣金及其他估计开支后，此次票据发行所得款项净额将约为1.98亿美元，发售价将为2018年票据本金额的100%，且票据将按年利率8.5%计息，每半年派息一次，自2019年1月18日起每年于1月18日及7月18日支付前期利息；7月11日，融信中国控股有限公司公告披露，公司拟发行于2021年到期的额外2.25亿美元的8.25%优先票据，且将与于2021年到期的4.25亿美元的8.25%优先票据合并及构成单一系列。就整体融资形势而言，据同策研究院监测，6月债权融资额为499.75亿元，占房企融资总量的98.60%，环比上月债权融资所占总融资额百分比（99.75%）下降1.15个百分点；股权融资额为7.10亿元，占总融资金额比重为1.40%，环比上月股权融资所占总融资额百分比（0.25%）上升1.15个百分点，除华夏幸福间接全资子公司的一笔境内再融资，其余均为港股上市公司执行股票期权计划。融资成本方面，在已披露的数据中，6月融资成本最低的一笔是万科于2018年6月29日发行的2018年度第二期超短期融资券，发行金额为20亿元，利率为4.25%。此外，万科发行的第一期超短期融资券的利率为4.6%。其次，招商蛇口面向合格投资者发行了第二期公司债券，品种一实际发行规模为人民币18.4亿元，最终票面利率为5.25%，品种二实际发行规模为人民币21.6亿元，最终票面利率为4.97%。 融资成本最高的是阳光城于2018年6月7日发行的10亿元2018年度第一期中期票据（永续中票），利率为8%。由此可见，市场化融资渠道融资成本较高，普遍为5.5%-7.5%。中原地产首席分析师张大伟分析认为，虽然海外融资成本明显上涨，还要叠加汇率的波动，但房企在资金压力下，对融资的需求量依然非常大。随着信贷市场的调控持续，房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨。现在看，2018年，房地产企业最重要的工作将是降低杠杆率。中小房企“生死关”新城控股副总裁欧阳捷认为，当前，防范债务风险仍是必须打赢的一场战役，维持房地产流动性适度偏紧将是政策新常态。在上述背景下，房企融资不会轻松。欧阳捷观察到，中小房企事实上已经失去了更多传统金融渠道的支持，也没有发债的可能性，除了销售回款、部分信托和高利贷，几乎丧失了融资能力。21世纪经济报道记者也从银行人士那里验证了欧阳捷的说法。该人士表示，目前开发商在银行这里获得贷款非常难。“要求地产前100强准入，不过就算批了也不见得有规模。”张大伟认为，从资金情况看，目前房地产企业的资金压力相比2015-2016年有非常大幅度的收紧。从各地楼市调控看，预计房企的资金还会受到继续的压力，这种情况下，发债等渠道还有可能继续收紧，对房企来说，2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年。不过，欧阳捷认为，大房企的发债依然没有关门，尽管主要是防范房企债务违约，但实际上为房企注入了流动性，显示出并非所有房企融资都难，资源仍然会向大房企和优势房企集中，包括有限的银行贷款额度会优先倾斜大房企，基金寻求与大房企的并购合作，战略投资者参与房企股权融资，大小房企融资“难”不能一概而论。张大伟的判断是，中小房企将面临“生死关”。在2017年的国内房地产调控周期内，全国已经有110多个城市出台了超过270多次调控政策，部分城市房地产调控已经逐渐开始影响房企销售。龙头房企压力不大，但市场的中小房企在2018年将面临全面困境，预计2018年将还会出现多宗股权融资，中小企业被兼并。另外，值得注意的是，企业外债的重大改革限制了境外发债投资境内房地产，房企寻求境外融资难度系数继续攀升。同策研究院数据显示，2018年6月房企融资仍以人民币为主，美元次之、港元第三。外币融资总额在4月份大幅上升、5月大幅下降的情况下，6月呈持续下降趋势，环比5月外币融资总额93.24亿元下降51.62%，仅占比融资总额8.9%。其中，美元融资总额43.01亿元人民币（6.5亿美元），环比上月美元融资金额92.11亿元人民币下降53.31%；港元融资总额为2.10亿元人民币（2.49亿港元），占比0.41%；6月没有以新加坡元为货币单位的融资行为。由此可见，外币融资与上月相比绝对值、占比均呈大幅度下降。在融资愈发艰难之下，创新融资方式在6月呈多样化，除了典型的与金融机构合作寻求贷款支持，房企还通过发行短期债券、债权或收益权转让以及设立资产支持专项计划进行融资。值得一提的是，6月金科股份发行的2018年度第一期资产支持票据所募集的资金已全部到账，募集金额为16亿元；另外，在租购并举的政策环境下，ABS/REITs类产品亦有所发展。此前保利、碧桂园、越秀等企业都已申请发行住房租赁类REITs产品，7月5日，由恒大发行的资产支持证券-ABS产品“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”通过了发审会，未来将在上交所发行。
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2018年07月财政部发文，下一步工程项目不得列入政府购买服务指导目录！
义变相融资，而且这种行为的规模也越来越大，引起了中央部委的警惕。2016年，国家审计署的《2015年度中央预算执行和其他财政收支的审计情况》称，有的地方出现一些隐性债务，内蒙古、山东、湖南和河南等4个省份在委托代建项目中，约定以政府购买服务名义支付建设资金，涉及融资175.65亿元。近期，审计署再次披露了一则具体的地方借政府购买服务变相融资案例：宁夏回族自治区银川市西夏区违规与项目承建企业签署兴泾镇回乡风情特色小镇城镇化工程项目政府购买服务协议，并承诺将19.65亿元购买服务价款纳入银川市财政预算，形成政府隐性债务。一些地方存在违法违规扩大政府购买服务范围、超越管理权限延长购买服务期限等问题，这加剧了财政金融风险。为了制止地方这一行为，2017年财政部印发《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》（下称《通知》），严禁 将建筑物和构筑物的新建、改建、扩建及其相关的装修、拆除、修缮等建设工程作为政府购买服务项目。严禁 将铁路、公路、机场等基础设施建设，储备土地前期开发，农田水利等建设工程作为政府购买服务项目。严禁 将建设工程与服务打包作为政府购买服务项目。严禁 将金融机构、融资租赁公司等非金融机构提供的融资行为纳入政府购买服务范围。财政部有关负责人表示，此次《办法意见稿》结合上述《通知》要求，明确负面清单，对政府购买服务内容作了全面、明确的禁止性规定。【禁止购买内容】以下各项不得作为政府购买服务的内容并列入指导性目录：（一）不属于政府职责范围的服务事项；（二）应当由政府直接履职的行政管理性事项，包括但不限于行政决策、行政执行、行政监督等事项；（三）《中华人民共和国政府采购法》及其实施条例规定的货物和工程；（四）服务与工程打包的项目；（五）融资行为；（六）购买主体的人员聘用，属于《劳务派遣暂行规定》规范的以劳务派遣方式用工，以及设置公益性岗位等事项；（七）由政府提供的效率效益明显高于通过市场提供的服务事项；（八）法律法规规定的其他不得作为政府购买服务内容的事项。以上第（二）至（八）项中，属于政府职责范围的事项，应当通过符合国家有关法律法规规定的规范方式实施。具体来看，政府购买服务内容负面清单共包括了“《中华人民共和国政府采购法》及其实施条例规定的货物和工程”、“服务与工程打包的项目”等内容在内的共9项。另外，此次《办法意见稿》明确，政府购买服务合同履行期限或项目实施期限一般为1年，最长为3年。承接主体利用政府购买服务合同向金融机构融资时，不得含有购买主体对承接主体向金融机构融资的担保条款。
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2018年07月深挖大数据价值建筑施工行业信息化发展报告（2018）
建设部信息中心处长米文忠、中国建筑业协会副会长兼秘书长吴涛、清华大学土木工程系教授马智亮、中国建筑集团有限公司信息化管理部副总经理杨富春、广联达科技股份有限公司董事长刁志中五位业界专家共同启动发布仪式。马智亮教授随之分享了《建筑施工行业大数据应用与解读》，从大数据应用背景、大数据应用关键问题、建筑施工行业大数据应用现状和趋势等方面做了深入剖析。图：《中国建筑施工行业信息化发展报告（2018）大数据应用与发展》发布现场目前，数字化应用已渗透到建筑施工各阶段，不仅涉及建筑产品本身的数据，还涉及建设过程中相关的人、材、物、进度、成本、质量、安全等多方面数据。通过大数据应用，可以实现这些数据的价值再造，进而提高建筑施工行业的监管和服务水平、提升企业的管理水平、推动项目全过程升级。遗憾的是，由于建筑工程的个性化和复杂性，以及多年来建筑施工行业的历史痼疾，很多数据并没有被很好地收集，形成的数据集合又多数成为孤岛，建筑行业的大数据价值远远没有被挖掘和充分应用。基于此，中国建筑施工行业信息化发展报告将2018年的主题定为“大数据应用与发展”，旨在通过展现现阶段建筑施工行业大数据应用现状，总结归纳大数据应用理论体系和实践情况，挖掘大数据技术的巨大应用价值，进而引发行业企业对大数据技术的重视，推动建筑施工行业大数据实现更大范围和更深入的应用，进而推动行业产业链优化升级，引领建筑施工行业从信息化、智能化向智慧化转变。三大亮点，全面反映建筑施工行业大数据应用马智亮表示，今年是中国建筑施工行业信息化发展报告发布的第六年。报告主题从信息化管理、BIM应用、BIM深度应用、互联网应用、智慧工地，到今年的大数据应用，始终代表着我国建筑施工行业的前沿技术和最新理念。图：清华大学土木工程系教授马智亮现场解读2018年中国建筑施工行业信息化发展报告今年的“大数据应用与发展”报告，以客观的视角、全面的理解、深刻的思考，为建筑施工行业每一个关注大数据应用的人员提供了专业、有深度的前沿内容，为大数据的实践应用提供了指导。可以说，这本报告是迄今为止较为完善反映我国建筑施工行业大数据应用与发展的综合报告，必将促进建筑施工行业技术和管理创新。其亮点主要有三大方面：一是编写、汇集了行业大咖，聚拢权威机构，理论联系实践，彰显行业前沿和先进性。报告由住房和城乡建设部信息中心组织牵头，联合中国建筑集团有限公司、清华大学、北京城建集团、上海建工集团、广联达科技股份有限公司等政府、企业、高等院校的权威专家共同编写，提供了现阶段各自在大数据技术领域的前沿研究和超前实践探索。报告代表了当前我国建筑施工行业大数据应用的前沿技术和最高水平，内容质量上乘，铸就精品。二是梳理了建筑施工行业数据，总结大数据系统应用，推动行业产业链优化升级。报告对我国建筑施工行业多年数据进行了梳理，给出了行业大数据应用框架、发展路径，总结了大数据系统应用，勾勒了大数据应用场景，为大数据在建筑施工领域的广泛和深入应用提供了系统性的理论和实践指导。三是报告进行了广泛调研，再现了现阶段我国建筑施工行业大数据应用与发展的真实现状。为全面、客观地反映大数据在我国建筑施工行业的应用现状，报告编写组采用“线上+线下”联合调研的方式，回收了近400份政府监管与服务单位、施工企业、科研院所、设计企业等的有效问卷，并对其进行了深入剖析，总结了目前行业企业大数据应用客观情况，汇总了问题所在，对大数据未来发展提出了新要求。五大篇章，完整覆盖建筑施工全过程据了解，报告共5篇18章内容，分为基础篇、项目篇、企业篇、行业篇、展望篇。其中，“基础篇”探讨了大数据概念、应用发展历程和政策、应用价值和面临的挑战，继而通过大量的调研数据，展现行业大数据应用现状，深入分析，提出行业大数据应用基础，即技术基础、应用框架、应用路径，为后续的实践应用提供理论指导。为全面、深入地探究我国建筑施工行业大数据应用现状，报告分别从项目层、企业层、行业层出发，深入阐述了施工现场如劳务、物料、质量安全、绿色施工、项目综合管理的大数据应用，企业层的市场营销、成本、采购、安全生产、综合决策大数据应用，行业层的交易市场监管和服务、造价信息服务、质量安全监管、诚信监管与服务等大数据应用，并辅以代表性的应用案例，既有大数据应用理论又有实践经验，为实际应用提供了参考和借鉴。比如通过信息系统、物联网设备等技术手段，对劳务人员信息进行有效采集、分析和应用，将极大提升企业劳务管理水平；如与安全教育、安全巡检、不良行为记录等信息结合，可以对工人的现场安全生产进行有效管控，避免和降低安全风险。在成本管理中的应用大数据，可实时掌握各项成本指标及指标变化趋势，为成本规划、成本控制、业绩评价等成本管理决策提供真实、适时的科学管理依据；在造价信息服务中应用大数据，可提升造价指标加工效率、研判行业市场态势、确定信息价的材料发布范围、提高人材机信息价格的准确度。从项目层来看，大数据应用将引领项目全过程变革与升级，有效提升项目管理水平和交付能力，实现建筑产品升级；从企业层来看，基于项目数据的有效集成，可实现基于数据驱动的经营管理和科学决策，保证多项目管理全过程可控与目标达成，提升企业的经营和管理能力；从行业层来看，将极大推动建筑行业深化“放管服”改革，促进建筑市场的透明性、竞争的公平性，利于建立基于大数据的建筑市场诚信监管体系。同时，报告还展望了中国建筑施工行业大数据信息和技术的未来发展趋势，并指出，随着时代发展，大数据必将改变施工环境、技术手段、管理方式等，带来新发明和新服务。大数据将像水和电一样，成为无处不在的新生产要素，促进生产力的提升，影响生产关系，重构一个全新的建筑产业生态。在建筑产业数字化变革浪潮和数字中国战略指引下，大数据应用必将为整个建筑业的变革与发展注入新的活力，而《中国建筑施工行业信息化发展报告（2018）大数据应用与发展》展示并深挖了大数据这一潜在价值，也必将推动建筑施工行业从信息化、智能化向智慧化转变。
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2018年06月不动产登记，缘何总能牵动公众神经？
依据和信息平台“四统一”。事实上，自然资源部的前身、原国土资源部曾经在2014年公布时间表：2014年建立统一登记的基础性制度；2015年推进统一登记制度的实施过渡；2016年全面实施统一登记制度；2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。记者梳理发现，不动产登记工作推进过程中的每一个重要节点都会引发舆论的广泛关注，而公众关注热点集中在以下3个方面：不动产登记工作会影响房价吗？是不是在为征收房地产税作准备？房产信息联网透明化后，谁可以查询？“这是房地产界近期发生的大事。”这次，房地产行业知名企业家潘石屹的这一观点再次搅动了公众的神经，他曾表示“全国联网会导致房价下跌”。但是，更多的业内人士并不十分肯定不动产登记工作对房价的影响到底有多大。中原地产首席分析师张大伟认为，不动产登记联网将有利于摸清楼市“家底”，并在一定程度上影响市场预期。但房价本身受各种因素的影响，包括经济形势、金融环境、供求关系以及政策因素等。针对公众有关不动产登记工作是否为征收房地产税作准备的疑惑，原国土资源部有关负责人曾表示，实施不动产统一登记并不意味要开征房地产税，更谈不上老百姓将面临高额税费的问题。不过，不动产登记信息管理基础平台建成并全面运行后，能够为征收房地产税提供更加充分的依据和基础信息，能更加有效支撑房地产税收改革。因为涉及立法等诸多问题，对于房地产税是否会开征，业界也很难给出肯定答案。上海易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，不动产登记有助于为房地产税的推进创造更好条件，但未必直接影响房地产税的相关政策。房地产税要在立法基础上有序推进。相较于前两个问题，公众关于房产信息查询资格的疑惑则相对容易解开。在《不动产登记暂行条例》里有明确规定：权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料。查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的。有业内人士表示，公众的诸多疑惑都关系到切身利益，且已经超越了不动产登记工作的范畴，而是更多聚焦在这项工作可能带来的附加影响上，不动产登记工作牵一发动全身，后续影响将持续下去，公众也必然密切关注。值得一提的是，除了上述焦点问题之外，记者注意到，不动产登记工作本身也会影响公众的切身利益。据悉，我国不动产登记制度长期缺失，使得产权保护在很多领域难以落到实处，给产权侵犯打开了方便之门。原有的分散登记方式，由于各部门登记方法、技术规程等不一致，很容易导致各种不动产权利的重叠、漏登现象；也容易导致农林用地、农牧用地以及林牧用地之间的权属界线不清、权利归属不明确，引发诸多矛盾和纠纷。中国土地矿产法律事务中心法律处相关负责人表示，不动产登记全国联网后可以减少甚至杜绝类似问题发生，更好地厘清当事人之间的不动产权利界线，减少权属纠纷，提高登记的准确性和权威性，更好地维护当事人的不动产物权。
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2018年06月瞬息万变的技术，BIM之后CIM又来了！
中看不中用”的魔咒，在多个领域得到深度应用。BIM和GIS的结合是双赢。在对接了BIM之后，GIS实现了从室外走进室内，从宏观走进微观，新一代三维GIS技术体系日渐成熟。另一方面，BIM 在结合了GIS之后，更容易涵盖建筑的全生命周期的应用，既可以用于规划审批，用于建设期监管，更可以用于建成后的建筑运维管理。BIM在建设期间只能用几年，结合了GIS之后，则可以延续使用几十年，大大延长了BIM的生命周期。IT的发展很快，当大家还在奋力消化BIM这一概念，探索花样百出的应用形态时，一个相关的新概念又冒出来，这就是CIM！大家可能知道，CIM是计算机集成制造(Computer Integrated Manufacturing)的缩写，不过那是40多年前提出的概念，不是今天讨论的主题。那么，与BIM相关领域的CIM是什么呢？中国对CIM的理解在中国，近几年提出的CIM指的是城市信息模型(City Information Modeling)。2015年，在上海数慧举办的规划实务论坛上，同济大学吴志强院士又提出城市智慧模型(City Intelligent Model)，进一步拔高对CIM的定义。吴院士指出，BIM是单体，CIM是群体，BIM是CIM的细胞。要解决智慧城市的问题，仅靠单个细胞的BIM还不够，需要大量细胞再加上各种连接网络构成的CIM才可以。无论其中的字母I指信息还是智慧，CIM这个概念的提出，把视野从单体建筑拉高到建筑群和城市一级，给予智慧城市更加有力的支撑。当然，要拉高到这个层面，仅仅有BIM设计软件是不够的，还需要GIS的参与。在CIM中，GIS要提供四个方面的能力：• 提供二维和三维一体化的基础底图和统一坐标系统的能力；• 提供各个BIM单体之间连接网络管理能力，比如道路、地下管廊与管线等；• 提供管理和空间分析能力；• 大规模建筑群的BIM数据管理能力。前三个都是GIS比较擅长和成熟的能力，第四个是GIS在CIM领域面临的新挑战。设计软件只需要加载单体建筑就可以工作，但在CIM层面，管理对象是一个区域甚至一个城市的BIM数据。BIM的数据量本来就非常大，比如中国第一高楼上海中心的BIM数据就达250GB，由315万个三维部件组成。这还只是一个建筑，可以想象，城市级的数据量加起来是什么概念！通过这几年的发展，GIS软件不仅实现了接入BIM设计软件的数据格式，而且实现了大规模楼群的BIM数据管理。在中国，BIM + GIS的应用已在多个行业广泛推广，CIM + GIS 的应用也正在开展。日本对CIM的不同理解但在日本，却有着完全不同的CIM概念。5月25日，在日本CIM解决方案研究会和日本超图主办的“GIS深度应用论坛”上，宫城大学教授蒔苗耕司在报告中提到，在日本CIM指的是Construction Information Modeling/Management。这是2016年修正之后的概念，2012年，日本国土交通省最初推出的是Constrution Information Modeling。日本早期定义的CIM，虽然翻译成中文也是建筑信息模型，但在英文中Building和Construction还是有差别，所以在日本：BIM对应楼宇之类的建筑，而CIM对应非楼宇类土木工程。按照这个逻辑，日本的CIM与BIM是平行并列关系，二者合起来构成了国内的BIM；而国内的BIM则是CIM中的单体或者细胞。例如，水电工程和桥梁隧道对应的三维信息模型在日本属于CIM，在国内则属于BIM。CIM概念出现时间不长，还将进一步发展和完善。尽管中日两国对其理解差别较大，但有一点是共同的，BIM和CIM的进一步深度应用，都离不开GIS！有理由相信，无论BIM + GIS 还是 CIM + GIS，都将是未来几年的应用热点！CIM建设的可行性CIM的建设主要是要将GIS、BIM、物联网技术做好集成。特别是当前BIM数据库，GIS数据库已经到比较成熟的阶段，做好集成即可。政府已在投巨资进行智慧城市的建设，如果先大力抓CIM的建设，投资收益将多倍增加。政府可以开始制定CIM建设的规划和步骤，启动的条件已基本具备。
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2018年06月BIM技术在企业中标率中起到关键性作用
标合同。BIM在招标控制中的应用在招标控制环节，准确和全面的工程量清单是核心关键。而工程量计算是招投标阶段耗费时间和精力最多的重要工作。BIM是一个富含工程信息的数据库，可以真实地提供工程量计算所需要的物理和空间信息。借助这些信息，计算机可以快速对各种构件进行统计分析，从而大大减少根据图纸统计工程量带来的繁琐的人工操作和潜在错误，在效率和准确性上得到显著提高。(1) 建立或复用设计阶段的BIM模型在招投标阶段，各专业的BIM模型建立是BIM应用的重要基础工作。模型的建立主要有三种途径：1.直接按照施工图纸重新建立BIM模型，这也是最基础、最常用的方式。2.如果可以得到二维施工图的AutoCAD格式的电子文件，利用软件提供的识图转图功能，将dwg二维图转成BIM模型。3.复用和导入设计软件提供的BIM模型，生成BIM算量模型。这是从整个BIM流程来看最合理的方式。(2) 基于BIM的快速、精确算量基于BIM算量可以大大提高工程量计算的效率。基于BIM的自动化算量方法将人们从手工繁琐的劳动中解放出来，节省更多时间和精力用于更有价值的工作，如询价、评估风险等，并可以利用节约的时间编制更精确的预算。基于BIM算量提高了工程量计算的准确性。工程量计算是编制工程预算的基础，但计算过程非常繁琐，造价工程师容易因各种人为原因而导致很多的计算错误。BIM模型是一个存储项目构件信息的数据库，可以为造价人员提供造价编制所需的项目构件信息，从而大大减少根据图纸人工识别构件信息的工作量以及由此引起的潜在错误。因此，BIM的自动化算量功能可以使工程量计算工作摆脱人为因素影响，得到更加客观的数据。BIM在投标过程中的应用招标单位一般给施工单位的投标时间为15~20天。如按传统方式，这么短的时间内，不太可能对招标工程量进行详细复核，只能按照招标工程量进行组价，得出总价以后进行优惠报价。但有了BIM，快速准确算量不再是难事。(1) 基于BIM的施工方案模拟借助BIM手段可以直观地进行项目虚拟场景漫游，在虚拟现实中身临其境般地进行方案体验和论证。基于BIM模型，对施工组织设计方案进行论证，就施工中的重要环节进行可视化模拟分析，按时间进度进行施工安装方案的模拟和优化。对于一些重要的施工环节或采用新施工工艺的关键部位、施工现场平面布置等施工指导措施进行模拟和分析，以提高计划的可行性。在投标过程中，通过对施工方案的模拟，直观、形象地展示给甲方。(2) 基于BIM的4D进度模拟建筑施工是一个高度动态和复杂的过程，当前建筑工程项目管理中经常用于表示进度计划的网络计划，由于专业性强、可视化程度低，无法清晰描述施工进度以及各种复杂关系，难以形象表达工程施工的动态变化过程。通过将BIM与施工进度计划相链接，将空间信息与时间信息整合在一个可视的4D(3D+Time)模型中，可以直观、精确地反映整个建筑的施工过程和虚拟形象进度。4D施工模拟技术可以在项目建造过程中合理制订施工计划、精确掌握施工进度，优化使用施工资源以及科学地进行场地布置，对整个工程的施工进度、资源和质量进行统一管理和控制，以缩短工期、降低成本、提高质量。此外借助4D模型，施工企业在工程项目投标中将获得竞标优势，BIM可以让业主直观地了解投标单位对投标项目主要施工的控制方法、施工安排是否均衡、总体计划是否基本合理等，从而对投标单位的施工经验和实力作出有效评估。(3) 基于BIM的资源优化与资金计划利用BIM可以方便、快捷地进行施工进度模拟、资源优化，以及预计产值和编制资金计划。通过进度计划与模型的关联，以及造价数据与进度关联，可以实现不同维度(空间、时间、流水段)的造价管理与分析。将三维模型和进度计划相结合，模拟出每个施工进度计划任务对应所需的资金和资源，形成进度计划对应的资金和资源曲线，便于选择更加合理的进度安排。通过对BIM模型的流水段划分，可以按照流水段自动关联快速计算出人工、材料、机械设备和资金等的资源需用量计划。所见即所得的方式，不但有助于投标单位制订合理的施工方案，还能形象地展示给甲方。(4) 提高了编制商务标效率碰撞检查：减少返工、节约工期、减低建造成本BIM最直观的特点在于三维可视化，利用BIM的三维技术在施工前期、中期可以进行碰撞检查，这样既可以优化项目设计，减少在建筑施工阶段可能存在的错误损失和返工的可能性，又加快了施工进度，为业主减低建造成本。虚拟施工：通过模型提前预知施工难点，提出切实可行施工方案运用BIM三维可视化功能再加上时间维度，利用碰撞优化后的三维管线方案，可以进行施工交底、施工模拟，发现本工程的重难点施工部位，按照场地特点、国家规范制定详细的施工方案，将施工方案模型化、动漫化，让评标专家、甚至非工程行业出身的业主领导都对施工方案的各种问题和情况了如指掌。(5) 提交运维BIM模型，方便业主管理工程竣工后，向业主提供BIM资料数据库，这是一种6D关联数据库，业主方可以根据各种条件快速检索到相应资料，大大提升了物业管理能力。以上通过BIM技术实现的价值，将大大提升技术含量和竞争力，为中标加分。但BIM不是投标中的噱头，业主也是希望通过BIM实现价值，并且BIM技术现已的能力已经为施工企业的全过程精细化管理带来巨大益处，同时为节约工期、提高工程质量发挥作用，大幅提升客户价值。因此，中标只是第一步，如何在施工过程中有效利用BIM节约工期、成本，提升建筑质量，才是施工单位应该认真思考的问题。总之，BIM对于建设项目生命周期内的管理水平提升和生产效率提高具有不可比拟的优势。利用BIM技术可以提高招标投标的质量和效率，有力地保障工程量清单的全面和精确，促进投标报价的科学、合理，加强招投标管理的精细化水平，减少风险，进一步促进招标投标市场的规范化、市场化、标准化的发展。可以说BIM技术的全面应用，将为建筑行业的科技进步产生无可估量的影响，大大提高建筑工程的集成化程度和参建各方的工作效率。同时，也为建筑行业的发展带来巨大效益，使规划、设计、施工乃至整个项目全生命周期的质量和效益得到显著提高。
