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2018年01月“房住不炒”让房价渐回理性
市新房环比价格首现最近3年来全面停涨；10月份，10个热点城市新建商品住宅价格跌回1年前水平；12月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续15个月回落。2018年房地产市场平稳开局，国家统计局最新公布的“2018年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，一线城市新建商品住宅销售价格同比由涨转降，环比也由持平转为下降；二三线城市房价同环比涨幅则持续回落。房价变化是调控效果的直接表现，但房价控制并非本轮调控的终极目标。住建部部长王蒙徽明确，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。要深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。过去一年，房地产长效机制建设“多点开花”，住房制度改革取得实质性进展。住房租赁市场加速布局——广州、南京等12个城市正在进行首批住房租赁试点；北京、上海等13个城市试点集体建设用地建租赁住房；2018年住建部将大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台，加快推进住房租赁立法等。“政府垄断住房用地”格局将改变——国土部明确，将研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房改革试点，完善促进房地产健康发展的基础性土地制度。房地产长期平稳健康发展的根基正在夯实，房价非理性上涨根源正在被拔除，投机炒房势力失去卷土重来的土壤。住建部强调2018年房地产市场“从紧”调控。王蒙徽说，“坚持调控目标不动摇、力度不放松”，要保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施。同时，楼市调控将提高精准调控的能力和水平，进一步强化地方政府主体责任。强调“分类调控”“差别化调控”，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。对于地方调控，住建部相关负责人表示，地方调控前提是必须符合中央调控政策，不能违背大的政策，否则就要进行干预。同时，地方应在“差别化调控”中对政策进行更加清晰的解读，避免市场对政策误读而对预期产生不利影响。为防范资金变相进入楼市，对市场风险进行有效监管和化解，央行提出2018年要加强房地产金融宏观审慎管理，银监会强调要严控个人贷款违规流入楼市。中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼说，进一步完善住房金融体系，建立健全住房租赁金融支持体系，采取疏堵并举的策略，可以降低杠杆，防控金融风险，促进市场健康发展。
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2018年01月严厉调控下 为何商品房销售创新高？
年”。据克而瑞数据，三家龙头房企销售额超过5000亿元，3家企业超过3000亿，千亿房企数量达17家。TOP10房企集中度达24.1%，TOP 30房企集中度近40%。TOP 100房企集中度达55.5%，增幅达10.7个百分点。也是历史新高。不必赘述，2017年房地产调控的力度和广度也超越以往，限购限贷限售限价在一二线城市普遍实行，甚至少数三线城市也已加入。统计数据称，截至2017年12月底，全国有90个地级以上城市和35个县市出台了调控政策。各城市设置了诸多价格上限的土地市场，依然保持相当高的热度。全国主要城市土地成交总额再创纪录。数据显示，300城市2017年土地出让金收入总额为40123亿元，同比增加36%。据中原地产研究中心统计，北京土地市场2017年总体成交额达2795.6亿元，为历史新高。那么，问题来了，为何在空前严厉的调控背景下，无论是全国商品房销售面积、销售额，还是TOP 100房企销售总额，以及主要城市土地成交额，均创下新的历史纪录？其实，城市之间，成交差异明显。一线城市商品房成交面积大幅下降，少则同比减少30%，多则腰斩。主要是因为这几个城市调控最为严厉。过去占据较大比例的商办项目，去年3月新的调控政策出台后，几近零成交。由于不少热点城市都承诺2017年房价不超过2016年10月水平，高价项目预售证的管控就成为必备手段，客观上减少了供应。据说，个别城市符合上市条件而未能如期取得预售证的可售房源货值达6000亿元。这必然会直接影响成交量。我个人认为，2017年新增成交量主要来自二线非热点城市和三四线城市。这些城市，有些也出台了调控措施，但与一二线热点城市相比，没那么严厉。从城市数量看，全国600多个城市，根据前述机构统计，实行调控的城市110个左右，也就是说，大多数城市并没有调控。这么说，并不是呼吁这些城市也调控，根据因城施策的原则，具体调控的主动权掌握在当地城市手里。顺便说一句，为了增加调控的精准度，已实施调控的城市还可以进行微调。比如前几天兰州市取消偏远城区的限购，但增加了限售的手段，即是此做法。舆论据此断定兰州放松调控的说法，完全是误解。我相信2018年各地还远未到放松调控的时候。咱们国家幅员广阔，就住房消费而言，有着巨大的市场纵深，一二线热点城市下滑的成交量，这个空间被二线非热点城市和三四城市增长的成交量补位还绰绰有余。简单加减运算，其中的余额就是历史新高的增加部分。一般市场规律，其他因子基本稳定的情况下，量的增长，会导致价的上涨。何况，还有新的因素推动上述非热点城市的价格上行。如你所知，三四线城市在2017年仍以去库存为政策主基调。有些库存较大的城市，沿用了2016年以来的鼓励基本住房消费政策，比如补贴。我们老家的小城市买房就有补贴。前不久一位老乡还兴致勃勃地告诉我，2016年初买的房子现在的涨幅已逾30%。这位老乡常住上海。也就是说，相对于我们老家，属于外来需求。而强劲的外来需求，不仅是拉动三四线城市商品房成交增长的重要力量，也是推动这些城市住房价格上行的重要力量。凡是对三四线城市房地产市场略有了解的朋友都知道，当地需求是有限的，既不足以短时间内去化库存，也不足以带动价格大涨。如果说本地需求以刚性需求和改善性需求为主，那么，外来需求则是以投资需求为主。而外来需求主要是从限购严格的一二线热点城市溢出而来的。虽然外来需求有助于三四线城市去库存，但客观上也将其价格抬升到一个更高的档位。我个人认为，经过2016年下半年以及2017年的消化，三四线城市的去库存目标已接近完成。下一阶段，是否要实施调控，固然应由当地政府至于市场层面，虽然颇有一些房企过去两年在三四线城市收获颇丰，但我郑重提醒，那些准备在经济活力不够强劲的城市加大开发投资的企业务必要慎重，毕竟这些城市的市场容量远远小于一二线城市。倘若造成新的较大库存，对当地市场的伤害又要好几年才能修复。
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2018年01月2017商品房销售创新高 144家房企跻身百亿行列
元、500亿元至1000亿元、300亿元至500亿元、100亿元至300亿元，对应的企业数量分别为3家、13家、24家、27家、77家。其中，千亿元以上、500亿元至1000亿元企业数量稳步增长，而300亿元至500亿元、100亿元至300亿元阵营数量则略有减少。某指数研究院相关研究人士分析，目前房地产行业已进入资源主导阶段，规模型房企具有较强的资源集聚效应，优势资源不断向大型房企倾斜，中小型房企的生存压力进一步加剧。5000亿元以上企业为碧桂园、恒 大、万科3家，增长率均值为53%，凭借提前以较低成本布局全国区域增长极及刚需、改善型为主的产品，牢牢把握市场需求变化和结构性机遇，实现销售业绩的快速突破；1000亿元至5000亿元企业共13家，增长率均值为53%，主要凭借布局、产品、品牌等优势，在市场波动中以更灵活的调整能力，实现业绩跨越；500亿元至1000亿元企业增长率均值为84%，在踏准市场机遇的前提下，以更高的周转率、杠杆率、执行力加速赶超；300亿元至500亿元企业、100亿元至300亿元企业则主要把握深耕区域或城市的市场机遇，围绕区域城市热度轮动趁势扩大销售，销售额平均增速分别为59%和21%。
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2017年12月农村承包地确权登记颁证工作明年“收官”
平稳有序开展。各地坚持党委政府高位推进、依法依策规范推进、依靠农民群众稳妥推进，绝大多数省份都已进入收尾阶段。目前，试点范围扩大到2724个县、3.3万个乡镇、54万个行政村，确权面积约占二轮家庭承包耕地账面面积的84%。有12个省份已基本完成确权工作。在试点工作过程中，各地创造了很多经验，河南、甘肃等地把确权工作纳入县（市）目标管理责任制，实行年终考核一票否决，统一工作程序、技术标准和检查验收，规范矛盾纠纷化解程序。各地试点取得了预期成效，摸清了承包地底数，促进了土地经营权有序流转，得到了群众的普遍认可。“2018年是收官之年，除少数民族边疆地区外，其他省份均应基本完成确权工作。”韩长赋表示，不仅要按期完成确权登记颁证任务，还要推进确权成果应用。本次试点成果来之不易，为推进承包地三权分置、落实承包期再延长30年政策奠定了基础。近年来，各地积极运用确权成果，在推动适度规模经营、发放涉农补贴、解决贷款难等方面取得初步成效。下一步，要继续用好用活确权成果，为土地经营权抵押贷款、承包地有偿退出、互换并地等提供支撑。农村集体产权制度改革，是涉及农村基本经营制度和我国基本经济制度的一件大事。农业部会同有关部门在前期29个县开展集体资产股份权能改革试点基础上，2017年新增100个试点县，各地扎实有序推进试点任务，改革取得良好开局。各地在改革中，坚持农村基层党组织的领导核心地位不动摇，积极探索村集体经济组织和村民自治组织协调配合、相互促进的有效机制。韩长赋说，2018年将继续扩大农村集体产权制度改革试点。试点总数扩大到300个，选择有代表性、工作基础好、干部素质高的50个地市开展整市试点。各试点地区要在成员身份确认、资产折股量化、股权设置管理、收益合理分配等方面积极探索，城中村、城郊村和经济发达村还要开展集体资产股份有偿退出、抵押担保、继承等试点。农业部将推动制定农村集体经济组织方面的法律，并出台集体经济组织登记规范性文件。推进农垦改革是党中央、国务院作出的重大决策部署。2015年，中央出台农垦改革发展文件，在农垦改革史上具有里程碑意义。为落实中央决策部署，此后，农业部会同有关部门制定了系列配套文件，落实补助资金和支持政策，开展督察督导。目前，31个省区市全部出台了省级实施意见，属地化管理垦区已组建区域性集团30余家、农业产业公司100余家，全国400多家国有农场实施了公司化改造，680多家农场办社会职能纳入地方统一管理，土地确权发证率达38.7%。韩长赋说，要以垦区集团化、农场企业化为改革主线。在实践中要坚持集团化改革的方向不动摇。目前，大多数垦区都在积极推进改革，但是政企不分的问题还比较严重。各垦区都要加快集团化改革，以企业化为基础，真正做到政企分开。要明确集团化方向，真正做实“集团”，加快推动国有农场公司化改造，通过整合重组，建设农业产业公司，构建以资本为纽带的母子公司管理体制。属地化管理垦区要积极组建区域性农业企业集团和专业化农业产业公司。全力推进办社会职能改革是农垦改革最大的难点。目前，仍有900多个农场未完成办社会职能属地化改革，任务较重。农业部要求，各地农垦管理部门要转变观念、统一思想，全身心投入改革，不要还想办社会、办学校、办医院“无所不包”。明年，各垦区都要基本完成办社会职能改革，能移交的都要坚决移交，以移交为前提，不移交为例外，少数暂时不能移交的也要真正实行管办分离，同时制定方案、明确方向，提出移交的时间表。
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2017年12月商品房和安置房的五大区别
房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，这包括了新建商品房、二手房(存量房)等。第二大区别:质量问题一般来说，商品房的修建质量较与安置房来说都比较高。安置房的建设经费因被限制，建筑商为赚取利润，通常都会马虎了事。第三大区别:完全产权这又是安置房和安居房的区别之一，多数安置房是没有完全产权的，更多的土地性质是划拨土地，即未缴纳土地出让金。商品房恰好相反，是有完全产权的。商品房的土地性质是出让，已经缴纳了土地出让金。如果安置房今后要二次交易，很有可能需要重新缴纳土地出让金。第四大区别:交易时间的限制多数安置房存在交易时间上的限制，而商品房并没有。安置房规定在几年时间里是不可上市转售的，商品房不似，只要购买的是已办理过登记的现房，就可以上市交易的。商品期房除外，法律规定不可转售。第五大区别:产权登记安置房与购买正常的商品房在土地取得上有所不同，拆迁安置房屋的土地是划拨出来的，而商品房开发商是以出让的方式来取得土地。安置房若是已有产权登记，且取得了房屋所有权证，是可以上市交易。这两种房之间的区别都很明显，希望能够帮助购房者正确判断两种类型的房屋。
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2017年10月江苏物价：江苏热点城市房价预期平稳
017年第四季度居民消费价格预期调查报告在会间发布。调查报告显示，受调控政策持续性和严厉性的影响，今年以来，江苏省商品房市场价格总体上得到有效控制，商品房价格预期稳中缓涨。南京、苏州等热点城市商品房价格保持平稳运行态势。大部分城市有价格上涨预期，但是均以“缓和上涨”预期为主，投机需求减弱。共有330名专家、相关专业人士参与本季度价格预期调查。对南京、苏州、无锡3个热点城市，绝大多数人认为“第四季度南京、无锡商品房价格稳中缓涨”；45.45%的人认为“第四季度苏州商品房价格缓和上涨”，54.55%的人则认为“房价基本持平”。常州、盐城商品房价格上涨预期迅速下降，看平预期大幅上升。孔祥平在答记者问时表示，这一轮楼市调控带来了当下房地产市场的相对稳定，这种稳定状态是广大城乡居民所愿意看到的，体现出调控的成果。调控初步取得的成果还需巩固。今年第二、三季度，江苏部分三、四线城市房价上涨预期较强，但从9月开始，专家、专业人士对三、四线城市的房价预期从“明显上涨”转向“缓和上涨”。从市场实际运行情况来看，这些城市中不论是新房还是二手房，交易价格保持相对稳定。至于江苏三、四线城市会否采取限售措施，孔祥平认为，从目前来看，三、四线城市房地产市场已迅速平稳，交易量回落，是否出台限限售措施，取决于各地综合情况。在市场趋稳的情况下，采取措施的必要性将大大降低。
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2017年10月首部国家级住房租赁条例或加速出台
关注。湖北省住房和城乡建设厅官网透露，9月下旬，专题调研组到湖北省展开调研，与湖北省发改委、财政厅、住建厅、国土厅、教育厅等17家省直部门、企业、房主、租客进行座谈，听取了企业情况介绍，详细了解了租金水平、占收入比重、租期约定、押金标准等具体租赁情况，询问了租客对居住生活体验、企业服务质量的满意度。《经济参考报》记者获悉，《住房租赁管理条例》将对租赁行为各方权责进行认定，对政府公共租赁平台建设与监管、住房租赁企业的房屋建设标准、装修设施标准和价格标准等方面予以规范，同时从税收、融资等方面对租赁企业予以支持。此前，住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长杨佳燕接受媒体采访时表示，将加快推进住房租赁的立法，配合相关部门，积极推动住房租赁管理条例尽快出台，为住房租赁市场的发展营造良好的法治环境。今年7月底，住建人士透露，通过立法，将明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。同时，还要健全住房租赁监管的体制机制，明确相关各方的职责，加大对违法违规行为的处罚力度。“住房租赁单独出台条例说明管理层已将租赁纳入我国住房体系重要部分，确立租赁与购买的平等地位，真正实现租售并举。”据有关人士介绍，今年5月时，我国曾就第一部明确规范住房租赁和销售管理的行政管理法规——《住房租赁和销售管理条例》征求意见，而下阶段《住房租赁管理条例》和《住房销售管理条例》或将分别出台。2016年年底，中央首提要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，建立购租并举的住房制度，让房地产政策悄然发生变化。今年7月，住建部等九部委下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取了广州、深圳、南京、杭州等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位，再度明确购租并举，租售同权。随后，国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定北京、上海、南京、杭州等13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点，正式开启租房时代。方正证券分析师任泽平表示，截至目前，我国已有二十余个省份（直辖市）出台“加快培育和发展住房租赁市场”的实施细则，从供给、金融、财政等方面给予政策支持。除政策铺垫外，住房租赁的具体落地也在铺开。10月13日，武汉首次召开住房租赁企业与银行对接会，助推武汉住房租赁国家试点工作。会议透露，为给住房租赁市场各方提供统一标准和质量的服务，全市将建立融合政府监管、金融服务、企业供房和个人选房功能于一体的城市级租房平台。此外，中国银联也宣布与沈阳市房产局签署住房租赁服务平台合作协议，共同推动住房租赁市场建设，提升老百姓租房、用房综合服务体验。与此同时，中国银联还正在积极加快与其他住房租赁试点城市的合作进展，今年年内有望在12个试点城市全部实现服务开通。一线城市更是直接从土地入手，推动住房租赁执行。10月11日，广州首宗全自持土地进行出让，地块要求整体确权不得出售，将用于建设租赁住房且出租对象需要政府同意。值得关注的是，地块要求竞买申请人应当符合房地产市场外资准入和外汇管理的规定；在广州市范围内竞买商品住宅用地从事房地产开发必须使用自有资金。北京方面，增加19宗住宅70年产权出租房用地的供应，将提供近2万套房源。上海方面，推出多宗低价“只租不售”地块，要求受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营。深圳方面，不仅要求企业建设过程中进行配建不低于20%的自持租赁住房，并将收储100万套城中村房统一租赁。
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2017年10月北京市推进政策性住房、商品房及配套设施建设
统计，今年1至8月份，北京市政策性住房、商品房及配套设施完成投资占全年投资任务的55.5%，与去年同比下降5%。从数据反映出政策性住房、商品房及配套设施的建设需进一步加快进度。针对已拿地未开工项目，特别是2014至2016年期间新拿地未开工项目，各单位要及时了解项目推进需求，进一步畅通审批渠道，提高服务效率，尽可能缩短行政事项办理时限，为推动项目尽快开工创造条件。针对处于在施阶段的项目，特别是2016年以后新开工的项目，要加大推进服务力度，努力加快项目建设进度。针对列入《北京市2017年房地产投资计划》的各项目，各单位要督促开发企业，依照投资计划全面推进、全面落实。针对“1300万平方米拿地未开工和950万平方米开工未入市”专项任务清单项目，各单位要集中精力，持续发力，继续做好推进工作。
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2017年09月全国首套房贷利率迎来“九连涨”
86%；还有36家银行分(支)行因额度等原因暂停受理房贷业务。在533家银行中，有485家不再提供优惠利率（不含停贷36家），占比高达91.0%。记者发现，19家主要银行中多数银行首套利率均为基准上浮，最低为基准1.02倍，最高为基准1.1倍。其中，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行国有四大行平均利率在基准上浮5%至7%之间，较上月上涨1个百分点，银行总体平均值保持在基准上浮6%水平。二套房贷方面，9月二套房贷平均利率5.60%，去年同期为5.39%。533家银行中，除36家停贷的银行外，有278家银行执行基准利率上浮10%，较上月减少62家；执行基准利率上浮15%的有44家；上浮20%的有149家，较上月增加33家；16家银行执行基准利率上浮30%，较上月新增5家。“随着流动性收缩、银行负债成本上升，资产收益下行，导致银行的收入及利润承压，再加上信贷额度限制，逐步减弱房贷折扣、提高房贷利率就成为银行的必然选择。”融360分析师李万赋说。此外，融360监测数据显示，超九成银行表示，目前均面临额度不充裕的问题，放款时间由以往的15至60天延长到60至180天不等。在放款时间方面，以北京为例，23家开展房贷业务的银行中，兴业、渣打、农行、建行、中信等执行30日放款，中行、汇丰银行、华夏银行、渤海银行等则延至60日。
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2017年09月低房价、低地价助推住房回归居住属性
地块均位于内环与中环之间，甚至邻近内环线，都属于上海中心城区的优质地段。对此，中原地产首席分析师张大伟表示，这是上海继7月4日首次公开出让2幅租赁住房用地后，再次推出4幅核心租赁地块，将明显缓解区域租赁房源供应。这也是从土地供应开始房屋全面回归居住属性的体现。自7月初首推2幅租赁地块后，上海已公示租赁住房用地接近20幅，且主要集中在位置相对较好的区域。近日，上海市杨浦区规划和土地管理局公示了《杨浦区新江湾城街道N091104单元(新江湾社区)控制性详细规划A3街坊实施深化(全持有租赁房)公众参与规划草案》，拟开展新江湾社区N091104单元A3街坊规划调整工作，计划将A3-05地块调整为租赁住宅用地。8月中旬，静安区将市北高新板块的2幅商业用地调整为租赁住房用地；黄浦区将南浦社区的1幅商办地块调整为租赁住宅用地；浦东新区将位于上钢社区、南码头社区、张江南社区和三林社区的5幅地块规划调整为租赁住房用地。北京方面，13日，天恒与建工联合体以20.65亿元摘石景山自住房地块，溢价率29%，建筑面积71267平方米。张大伟说，石景山地块全部为自住房，这也是北京明确自住房全面转为共有产权房后的首次土地出让。从土地成交情况看，2017年北京住宅土地已经全部限价，中小户型将成为未来供应主力。数据显示，截至8月底，北京保障房新开工4.9万套，完成全年5万套任务的99%；竣工7.1万套，完成全年6万套任务的118%。今后5年，将按照建设150万套住房的要求，推进其中25万套共有产权住房和50万套租赁住房的落地。限地价、限房价，加速住宅真正回归居住属性已成趋势。日前，长沙市正式推出万套定向限价商品住房，预计年内有望上市2702套住房。其中，部分住房的销售价格仅为4950元/平方米。根据政策，长沙市定向限价商品住房套型建筑以90平方米以下户型为主，单套建筑面积不高于120平方米（含），销售价格由政府相关部门确定，低于同地段商品房。这种限价房供应对象为中等偏下收入家庭，不动产权属证书上将特别注明“限价商品房”字样，登记后5年内不得转让。武汉市2017年度全市国有建设用地供应计划显示，2017年住宅用地供应规模为18800亩，其中保障性安居工程和其他还建项目供地规模预测为1890亩。杭州未来5年公共租赁住房保有总量不少于8万套。CRIC研究中心研究报告指出，长沙升级楼市调控措施，推出定向限价商品住房，一方面能够解决“夹心层”市民的住房需求，保障楼市刚需；另一方面，对周边商品住房价格的过快增长将起到一定抑制作用，从城市长远发展来看，定向限价商品住房能够降低房价、降低生产经营和生活成本，配合长沙人才新政，吸引人口聚集，满足人力资源的需求。张大伟表示，从近期来看，一二线城市在目前已经做好减法的同时继续做好加法，平稳市场供需结构，且多为5年计划，因此，楼市未来5年将迎来大量限价多层次的住房，以满足不同层次人员需求，而增加供应后，市场价格将有望有所降低。
