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2017年09月“烧旺”住房租赁 政府还需“加薪添柴”
很难获得相应的社会公共服务、稳定居住的权利以及财富增值效应。因此，租房只是被新毕业大学生、年轻公务员以及各种“漂”们作为在大城市的临时落脚点，一旦有条件，他们仍然会选择买房。近期出台的相关政策，在这些方面都做了相应的补足。在公共服务方面，以广州为代表的城市提出“租售同权”，居民凭借租赁合同可以获得包括子女教育权在内的公共服务，这也成为很多城市吸引高端人才的重要砝码；在稳定居住方面，无论是北京、上海等低价出售租赁住房用地，还是试点集体建设用地用于租赁住房建设，目的都是通过增加租赁住房供给和租赁企业的规模化、机构化、专业化，为租户提供稳定的租房来源。如此种种，能够在一定程度上减轻房价上涨的压力，降低房地产的财富增值效应。尽管受制于一系列因素，短期内租房与买房还难以成为相互替代的选择。但从长远计，培育和发展住房租赁市场，是实现城镇居民“住有所居”目标的重要途径，有利于贯彻中央“房子是用来住的，不是用来炒的”这一精神，对于健全和完善房地产市场体系，具有非常重要而深远的意义。应该说，发展住房租赁市场，为房地产长效机制建设开了一个好头。从目前看，推动住房租赁市场，还要在以下环节“加薪添柴”。一是积极推动“租售同权”政策落地开花。住建部人士近日曾表示，将通过立法，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。包括广州在内的城市，也都为租户享受公共服务资源“开了口子”，但其保证的只是符合条件的租户子女拥有就读公办学校的资格，而不是就读名校的资格。在优质教育资源稀缺的地区，学区房仍然炙手可热，“租售同权”落地的难度相对较大。二是积极引导并稳定住房市场预期。中国已历经数轮房地产调控，但房价仍然涨多跌少，基本上保持了单边上扬的态势，从而使居民形成了房价上涨的惯性预期，再加上中国传统“居者有其屋”观念的影响，一旦有条件，居民仍然会优先选择买房。今后，需要扭转租房只是特定阶段权宜之计的惯性思维，让“租售同权”理念得到市场的充分认可。三是大力推动地方政府在租赁市场方面有所作为。对地方政府而言，在房产税推出前，土地出让仍然是其财政收入的重要来源，未来如何引导地方政府将土地用于租赁开发，将是一个事关全局的重要课题。总之，打破发展租赁市场所面临的桎梏，既是房地产调控长效机制的一环，也需要其他机制的保障与支持。可以预期的是，随着法律政策体系的完备和相关配套措施的完善，租赁市场的吸引力将会进一步提升，住房的供需矛盾将会进一步缓解。
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2017年08月媒体：政策向租赁市场倾斜 中小开发商被洗牌出局
份有限公司董事会主席胡葆森透露了自己的解读和判断。他认为上述局面是规律使然。早在2005年3月，胡葆森在杭州的一次房地产与金融的论坛上就发表过这样的看法：随着2004年的“8·31大限”这样一个标志性的事件发生之后，整个房地产业以资本为推手的一个洗牌的过程开始了。这个判断到现在为止已经12年了，这轮洗牌实际上已经接近尾声。这段过程跟胡葆森12年前预见的情况基本上是吻合的：一个是几乎一线、二线、甚至三线城市前20大地产商控制了城市60%以上的份额。第二是一线、二线，包括三线城市前20大地产商有一半以上不是本地的。胡葆森表示，这是一个趋势，也是发达国家已经走过的一条道路，在2010年左右，房地产业最火爆的时候，中国大约号称有8万家地产商，今天再看，百强企业在全国的份额已经超过了一半。他预计三年之后，2020年前后百强企业占比会达到70%左右，而且前20大地产商市场占比可能会接近一半，这就是强者恒强，实际上是规律使然，发达国家也是这么走过来的。以中国香港为例，目前前十大地产商控制了香港市场85%以上的份额，在这个过程中，中小地产商的转型、出局将是一个必然。在这个过程中，国家对于楼市的调控也一直都没有停止过，现在国家非常明确提出，房子就是用来住的，不是用来炒的。但从历次调控过程中能看到房价越来越高，且有声音认为每次调控的周期是18个月，18个月之后房价必然会迎来报复性增长。胡葆森认为，18个月周期论未必准确，但是政府的调控也是必要的。2011年那一轮的调控是双限（限购、限贷），现在不仅是双限，甚至四限、五限，连限售、限价都已经开始了。在这种时候，能感觉到政府前些年很多时候是被迫的一种选择，而现在实际上是在主动调控，主要还是抑制非正常的、非理性的消费。那这次调控对市场能产生多大作用？多管齐下的背景下，胡葆森认为不光是一个限购限贷限售的问题，包括最近出的租售同权这种政策也是配套政策，都会从根本上让这个市场趋于理性，让阶段性的对人口净流入比较多的城市和区域房价上升的幅度趋于理性，不再出现某一年房价突然上涨20%、30%这样的情况。但租售并举、租售同权的推进，对于整个房地产市场，对于买房人（已买和待买）、对于开发商，必然会产生较大的影响。对此，胡葆森表示，实际上现在租的房子主要是两个来源：一个是盘活存量房产，过去的20多年中国一共开发了大约200亿平方米的商品房，一线、四线城市的空置率是不一样的，个人观察觉得越是大城市空置率越高，越是小城市空置率越低。也就是说三四线城市甚至四五线城市买来自住的房子比较多，反而在一线和二线城市，过去十几年由于房价一直上升，有很多人买来是投资的，这样一来一是促使了房价大幅度上升，第二也让空置率不断上升。他的判断是，目前一二三线包括四线城市，空置率平均在20%左右，如果这一判断基本准确的话，200亿平方米中有将近40亿平方米的空置。把这40亿平方米的存量房产进行盘活，让它有效地解决进城务工、创业的人员，包括刚毕业的大学生等这种过渡性的需求，是一个非常有效的方式。同时，这些房源来自于新增的专门用来出租的公寓，这种增量也会在今后的三五年形成一个规模，现在有效地解决了资金成本，有效地控制了资本成本的大地产商，也不断增加自己持有物业的面积，包括公寓。政策在向租赁市场倾斜，开发商也会越来越重视开发租赁市场。在胡葆森看来，政府就是盘活存量资产，一方面是减少浪费，大量的房子在那儿空着没人住，又经常讲要守住18亿亩耕地的红线，土地供应量越来越少了，在这种情况下盘活存量资产也是正确的选择。另一方面，政府在新增的土地供应里面，要求开发商加大自持的公寓面积，也是一个举措。
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2017年08月长租公 寓来了 你还会买房吗？
，带有独立卫浴，而厨房、洗衣房和健身房则是共用。工作人员介绍说，长租公 寓能够提供类似酒店的服务，但价格要亲民很多。该门店的房间目前几乎住满，租客多为互联网、传媒行业的年轻人，租金每月2500元至3600元不等。长租公 寓分为两种：集中式长租公 寓的房源以酒 店 式 公 寓、快捷酒店和工业改造房为主，一般整套出租，如魔方公 寓、万科泊寓等;分散式长租公 寓多为租赁企业从个人业主处获取房源，一般按间出租，这类以链家自如为代表。 深圳市福田区越海家园小区的租客吴晶晶，两年前通过链家自如租房。目前她租住的房间8平方米，月租加服务费2400多元，与另外三名室友共用厨房、卫生间。吴晶晶告诉记者，住进长租公 寓后，“最满意的就是省心”。她介绍，每扇房门都装有密码锁以保证私密性和安全性，平时还有专门的管家与租客进行联络，水、电、燃气费都可以在手机客户端上交，每两周还会有保洁人员上门打扫卫生。“以前租房出现问题，房东和中介都不管。现在找值班店员解决问题，能省去不少麻烦。”租住在万科泊寓深圳盐田店的邓晔表示，住长租公 寓还不用担心房东随意涨租或是提前收回房屋，心里踏实了很多。站上风口蓬勃发展由于站在新的风口，长租公 寓吸引着社会资本加速布局。据了解，魔方公 寓在国内15个大中型城市布局，房屋数量约3万间。世联红璞进入国内25个城市，运营数量接近3万间。万科开办长租公 寓1.2万—1.8万间，计划今年达到10万间。成立于2011年的链家自如，在北京、上海、深圳等5个城市布局，今年8月已迎来100万人次租客。“长租公 寓不仅管理到位、使用方便，颜值还高。”深圳自如友家资产管理有限公司总经理郭伟说，相比传统的租房模式，长租公 寓从找房到后续入住，为年轻人提供了舒适的租房体验，解决了很多“痛点”。郭伟表示，目前长租公 寓数量在全国租赁市场的占比为2%-3%，而发达国家这一占比为20%-30%，国内长租公 寓还有巨大发展空间。记者发现，七八月正值大学生求职期，一些长租公 寓供不应求，泊寓、魔方公 寓在深圳的一些门店房间几乎住满。深圳一长租公 寓租客万女士告诉记者，由于自己租的房间性价比高，线上签约的时候有五六名租客一起“抢房”，幸亏她的网速快。作为新生事物，长租公 寓蓬勃发展的背后也有问题。深圳长租公 寓租赁平台“合屋”的负责人告诉记者，一些城中村的长租公 寓会出现基本的安全、管理、施工质量等问题，打着公 寓招牌却是农民房的案例也大量存在。万科深圳泊寓表示，目前租赁市场缺乏统一的行业标准，管理机构也较为分散，管理职责及标准尚不明确，需要加快住房租赁行业立法，明确管理部门的职责。长租能够代替买房吗？有专家认为，相较于传统的租房模式，长租公 寓解决了一部分年轻人的安居问题，有助于减轻他们的焦虑情绪，从而缓解楼市的压力。世联行集团副总裁甘伟表示，随着“租购同权”政策未来逐步落实，租房家庭或将在教育等公共服务资源配套方面与买房居民享有同等待遇，未来租房将会成为一种重要方式，房客由目前的被动式租房变为主动式租房。“如果租房能享受同等配套待遇，我是一定不会买房的，因为买房的钱，能干太多其他有意思的事情了。而且租房灵活性更大，比买房居住更方便。”吴晶晶说。也有人认为，要缓解楼市压力，需要破解住房租赁深层次难题，既要促进、规范租赁行业的发展，加强监管，还要完善城市制度的设计。万科董事会主席郁亮表示，长租房如何解决住户子女的教育也是重要问题，如果长租不能解决小孩上学，那吸引力就会大打折扣。这些都需要进行“制度性”的探索和破解，否则租售并举解决居住问题就会成为空话。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从中国传统观念来看，很多人不愿意一辈子租房住，要实现长租代替买房还要有一个过程。这既需要观念的改变，更需要配套制度的及时跟上。
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2017年08月京版共有产权房出炉 “房住不炒”再下一城
石激起千层浪。背景事实上，新出台的京版共有产权房，或将作为未来全国推出的房地产长效机制的重要样板。1998年房改之后，房地产市场其实也在不断尝试市场加保障，双轨并行，两条腿走路。但是市场这条腿过度发达，地方政府对于土地财政愈发依赖，难免陷入炒作的怪圈。大量兴建的保障性住房，如经济适用房、两限房等，确实也阶段性起到了保障低收入群体的作用。但由于其产权没有实现“共有共治”，因此反而成为一部分人寻租的工具，甚至把低价买入的保障房放在市场轨道上进行套利，就像改革开放初期的“官倒”。而这一次的共有产权房，“共有共治”成为政策主轴。长效机制的含义，不仅局限于市场加保障两条腿走路，而是指形成购租并举、梯度消费，同时也对房产金融属性加以适当限制的状态。缘起“共有产权房”的概念最早源于20世纪80年代的英国，至今仍在执行建设当中。国内的起点是在2007年，当时江苏淮安首次试点共有产权住房，3年后的2010年，上海亦推出试点。2013年底时，北京推出了自住型商品房，带有一部分“共有产权”的属性，但是并没有在名称和实操中明确。2014年，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为全国共有产权住房试点城市。需要注意的是，京版的共有产权房和此前淮安、上海的试点都不一样，并不是严格意义上的“保障性住房”。京版的共有产权模式是从“商品房”的本源迭代而来，其源于自住型商品房，而自住型商品房也是广义的商品房，此前北京的自住型商品房纳入到统计局和住建委“商品房”的价格体系中。政府和个人共同持有“商品房”的份额，更像是在对市场化这部分予以调整和修正。截至目前，上海的共有产权房累计签约近9万户。仔细观察便可知道，京、沪两版共有产权房的本源是不一样的。上海共有产权房脱胎于“经济适用房”的逻辑，因此申请人必须是上海本地人，且对于家庭收入和居住面积等均有严格的限定。经适房的土地供应方式为划拨供地，上海共有产权房沿袭下来，也是划拨供地，不需要通过市场招拍挂。而北京共有产权房的本源是另类的“商品房”，因此供地方式以“限房价、竞地价”“综合招标”为主，归根结底，还是市场竞价方式。同时，京版并不限制购房人的户籍、收入、现状居住面积等。迭代京版共有产权房是在北京的自住型商品房基础上调整、优化、升级、规范而来，并整合了多种政策性住房类型。多房并轨，一举宣告了在途的两限房和经济适用房（定向安置类除外）全部取消，退出历史舞台。北京的自住型商品房出售时上交30%增值收益，具备共有的影子，但管控力度较弱。迭代而来的京版共有产权房，从实质和形式，全部突出体现按份额共有。在签订购房合同时，代持机构和购房人同时作为“买房人”出场签字盖章，三方订立合约，宣示意味很浓。共有产权房对于购买资格、转让限制比自住型商品房更趋严格。申请人须单身且必须年满30周岁、在北京没有任何的房屋买卖记录，以杜绝“炒房嫌疑”。5年封闭期届满之后的份额转让对象仍需符合购买条件。具有里程碑意义的是，共有产权房首次提出将不少于30%房源分配给“新北京人”，即符合北京限购条件的外地户籍人士。优品本次办法征集意见的同时，北京同时发布了针对共有产权房建设标准的设计导则。这份字数达3600字的设计导则，可谓是定量定标、细致入微，标志着共有产权房要在政府指导下打造成为“建筑优品”。首先，所有共有产权房必须实行精装修交付，标准细化到了门窗洞口的尺寸、玄关柜的配置等。其次，买房也是买一种生活，共有产权房的小区要标配三馆，即咖啡馆、图书馆、健身馆。此外，智慧科技也要体现出来，共有产权房的小区要WiFi全覆盖，并配备人脸识别系统，试点建造智能化小型公用仓库等。这的确对于曾经高价拿地的开发商构成了压力。尤其是对于两限房、经适房，建筑成本可谓最低，如果按设计导则严格执行，有相应配建要求的开发商高价地王是否会哭晕在厕所？或许也有转圜余地。如果配建了商品房，开发商或被允许一定范围内适当放松行政限价。如果是全部建设共有产权房，办法的意思是购房人和政府产权共有的“比例灵活、一盘一议”，实在不行只能提高购房人份额比例，提高销售价格。分流从过去实行了近4年的自住型商品房来看，并没有对抑制房价产生明显效果。从2013年推出至今，北京累计销售自住型商品房近6万套，年均不到2万套。从供应规模上，还有较大的提升空间。根据北京于今年一季度发布的计划，2017—2021年预计自住型商品房计划供地1020公顷，套数为25万套（年均5万套），这些都将转化为共有产权房，这个供应量是过去自住房的2.5倍。北京2016年成交的住宅（新房+二手房）总共是36万套，共有产权房每年供应5万套，占比达到14%，如果能够实现充分供应，平抑房价的效果应该比此前的自住型商品房要大一些。北京大量的房产购买力是通过卖房换得现金的。以小换大，一环接一环，构成了换房链条。低总价的二手房则是这个链条的出发端，而共有产权房动摇、分流的，正是这一部分。京版共有产权房推出之后，购房者不用再承担高额购房成本，有条件的还能在5年后买下政府持有的份额，使得大量的刚性需求从商品房市场分流过来。同时，共有产权房中的30%对外地户籍人士放开。要按自住型商品房的优先顺位情况，外地户籍人士（非工作居住证）排位最末，是基本没有希望申请到的。共有产权房首次以文件的形式，明确了这30%的底线分配额度，所以有可能把部分外地户籍人士从低总价二手房市场拽回来。总的来看，共有产权房不太可能对北京房地产市场产生颠覆性影响，但对遏制房价过快上涨或起到一些积极作用。长效“房子是用来住的，不是用来炒的。”这是长效机制的立足点。那么，我们回归本源，究竟“炒”源自哪里？房地产的炒作，房价的非理性上涨，从属性上来说，稀缺性、流动性、土地财政是几大根源。找到了根源，长效机制便要在这三方面精准发力。第一方面，要打破稀缺性。住有所居，并不意味着一定要拥有产权，购租当然可以并举。今年以来，住建部立法保护租户权益，京、沪大量供应租赁住房土地，广州推行“租购同权”，成都已着手组建一批国有专业化租赁公司等等，这一系列的信号表明，住房问题，通过租赁方式也可以得到解决，不必强迫自己都要过买房这座独木桥。规模巨大的存量住房，完全可以通过租赁成为市场供应的广阔海洋。第二方面，要限制流动性。今年以来，各二线城市广泛推出“限售限价商品房”（即由政府指导价格，5年或10年内不得出售的商品房）。这一次，重磅级的京版共有产权房也浮出水面。长效机制，构建了新的增量产品体系，类型多样，不尽相同，因而绘出了新的房屋属性阶梯图，即一个多元化的住房供给体系。第三方面，要淡化土地财政。共有产权房并不意味着是对土地财政的终结，但是还是有一些间接的关联。过去的自住型商品房在满5年后转为商品房，需要缴纳30%的差价收益，在购房人自持期间，体现不出任何政府的资产属性。而共有产权房更类似“股份制合作”，虽然在土地出让的时候，大幅压缩了政府收益的空间，但是在持有期间其份额可以抵押融资，房屋出租政府也要参与分成。土地资产价值得以间接变现，做大了国有资产的分母。从某种意义上来说，是土地价值的“由短变长”，更具有可持续性。未来，京版的共有产权房模式很有可能作为全国的重要对标样板，推广开来。相比于经济适用房、两限房，只要经营得当，共有产权房应该不容易被作为套利的工具，因为它较长时间被政府“占有股份”，政府对房屋的掌控力会大一点。但也因为政府成为“购房合伙人”，相关程序的公开、透明、简便也更加考验地方政府的执行力。同时，共有产权房在5年封闭期届满之后，无论是购房人份额的转让价格，还是转为商品房的价格，都需要通过专业的机构来完成评估。如何保证评估的公正、公允，也是应下功夫的。此外，在土地供应端，共有产权房的大量出现，地方政府的土地出让收入势必降低，会不会忍不住又把未获得的收益转嫁到纯商品房土地上。如此一来，纯商品房的地价再创新高，将背离长效机制的初衷，这也是值得观察的。可以说，共有产权房的推出，确实为中国房地产行业的“房住不炒”再下一城。或许，长效机制的完整出炉，指日可待了。
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2017年07月银监会：规范房地产融资 “一对一”盯防高风险机构
会系统（包括银监会机关、地方银监局以及银监分局）开出443份行政处罚后，二季度商业银行迎来了更猛烈的“罚单季”，包括四大资产管理公司（AMC）在内，共接到约744份行政处罚。从今年3月末银监会部署开展“三违反”（违反金融法律、违反监管规则、违反内部规章)、“三套利”(监管套利、空转套利、关联套利)、“四不当”(不当创新、不当交易、不当激励、不当收费)专项治理工作起，目前已超百日。中国社科院金融研究所银行研究室主任曾刚在接受《经济参考报》记者采访时表示：“通过‘三三四’的检查，使银行优化经营理念，合理设定盈利目标，调整盈利预期，形成和实体经济长期共同协调发展的理念。同时，要通过优化监管政策，有序降低银行监管成本，在降低银行经营成本的同时，也有利于降低实体经济融资成本。”他说道。此外，银监会还将综合采取多种手段，加大处置和核销不良贷款的力度，防止新增贷款过度集中。“一对一”盯防高风险机构，严密防范流动性风险。深刻汲取教训，强化内部管理和风险控制，从根本上加强票据业务监管。抓紧制定业务规则，落实穿透原则，切实规范交叉金融业务。严格执行有关规定，抓紧规范银行对房地产和地方政府的融资行为。深入扎实整治金融乱象，坚决惩处违法违规行为。充分发挥处置非法集资部际联席会议作用，会同有关方面积极稳妥做好非法集资处置工作。
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2017年07月一二线城市楼市三大乱象需引起重视
房者向记者反映，一套新房的装修款比购房款还高，而装修款不能纳入首付，实际首付达到六七成，大大加剧了购房者的压力，对冲了调控的效力。购房者普遍呼吁，国家应加大监督力度，掀起一轮整治行动。二是行政干预明显，统计数据扭曲。一些地方政府为了所谓的“讲政治”，将“环比不增长”列为政治性任务，粗暴干预市场。譬如，通过大幅延缓新批预售面积，造成市场销售面积减少的假象，有一线城市5月新批预售面积同环比均“腰斩”。福州一地产公司的营销总监告诉记者，目前政府要求高端、低端项目搭配取得预售证、搭配备案。作为一种限制措施，限价令下，开发商和房管部门将被迫玩数字游戏。“比如一些高价楼盘明明已经卖出去了，但房管部门以有序网签的理由就是拖着不给网签。等到一些价格低的低端项目要网签时，将高低项目搭配网签，整体上的网签价格也不会过高。”三是房贷政策一刀切，首套房利率上浮误伤刚需群体。最近，“北上广深”等一线城市纷纷上调首套房房贷利率，此趋势已逐步蔓延至二三线城市。监测数据显示，5月份全国首套房房贷平均利率为4.73%，同比去年5月份则是4.45%。北京、厦门、福州等地个别银行甚至将首套房房贷利率上调了10%。在厦门大学金圆研究院理事长戴亦一看来，有关方面应当对“金融机构将首套房房贷利率也一并上调”的做法进行干预，金融机构不应在房贷政策上“一刀切”，应区别对待各种购房者，从而支持购买首套房刚需客户的积极性，防止房价“大涨”的同时，也要防止“大落”。
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2017年07月房地产是“灰犀牛”吗？
摸清情况，区分轻重缓急和影响程度，突出重点，采取有效措施，妥善加以解决。从王志军的这个表态来看，房地产只是存在成为“灰犀牛”的风险隐患。这个表态与某些机构判断房地产就是“灰犀牛”是有较大出入的。对于房地产市场的调控思路，目前已经非常清晰，就是要围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”做文章。在去年上半年决策层提出防范资产泡沫后，各地陆续推出以限贷、限购、加大土地供应为主要手段的调控政策，到今年第一季度，全国楼市调控已成“燎原之势”。在各种政策的高压之下，楼市调控的效果也开始显现。国家统计局公布的数据显示，6月份，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅均比上月有所降低。这表明，在楼市大力去杠杆的作用下，投资投机性购房得到一定遏制。但需要说明的是，房地产调控见效与否并不能完全靠房价来衡量，房地产调控是一场“马拉松”式的竞赛，不会一蹴而就。因此，近日召开的中央政治局会议明确，要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。房地产市场长效机制应该包含方方面面，租赁住房的发展也应是其重要组成部分之一。7月17日，广州正式公布《加快发展住房租赁市场工作方案》，明确租购同权。此前，上海在全国范围内首次宣布推出规定用途为建设租赁住房的地块。7月24日，上海首批公开出让的两块纯租赁住房用地被两家地方国企竞得，两块土地均采取“只租不售”模式。住房和城乡建设部等九部门近日联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点。专家认为，房地产调控不但要在需求端发力，抑制投机需求，还要在供给侧加强政策调控，方法之一就是着力发展租赁住房市场。从以上分析看，需求端、供给侧、财税、土地供应等政策的陆续出台及加强，已经构成了房地产市场长效机制的基础。换句换说就是，房地产成为“灰犀牛”的风险隐患正在努力排除，且已经明显见效。
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2017年07月中行报告：下半年中国房地产市场整体将降温
分析指出，今年下半年，受较严调控政策影响，中国一线城市和部分热点二线城市房价涨幅将继续放缓，部分城市房价还可能有所下跌。非限购地区中，前期涨幅较低、具有较好经济社会基础的二线城市房价将继续上升。而库存较高的三、四线城市由于供给充足，房价趋于稳定。数据显示，今年以来中国商品房销售面积和销售额同比增速逐月降低，5月份增速分别较上年全年下降8.2和16.2个百分点，其中一线地区等主要限购城市受到的影响更大。从40个大中城市数据看，中国一线城市商品房销售面积5月份同比下降25.3%，而上年同期为增长22.4%。二、三线城市销售面积分别同比增长2.6%、10.2%，较上年同期分别下降40.2、22.9个百分点。不过报告也指出，在强调控、严监管、融资趋紧下，中国房地产**将有所放缓，但大幅降低可能性不大。首先，一线和部分二线城市前期去库存加快，未来随着土地供应的增加，补库存需求上升。其次，三、四线城市销售加快会逐步带动其**较快增长，在一定程度上*消一线城市和部分二线城市地产**放缓的影响。第三，今年政府提出确保再开工改造600万套的棚改任务，会拉动房地产开发**、基础设施配套**。中行建议，未来为保持房地产市场平稳运行，政策上需要供需结合，在抑制投机**性需求的同时，注重发挥土地供应、机制建设等供给手段的作用。
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2017年07月北京调控祭出杀手锏：243号文件督促389地产项目尽快入市
督促“1300万平方米已拿地未开工、950万平方米已开工未入市”的在途商品住房项目加快开发进度，尽快形成商品住房供应。北京市房地产协会测算，“拿地未开工和开工未入市项目房源”初步统计有20万套左右，是北京去年新建商品住房成交量的两倍多。京房字专家组认为，商品住宅库存不只是已经办理了销售手续还没卖出的房子，还包括拿地未开工和开工未销售房源，而且这些房源距离实现市场供应最近，对于市场预期影响也最大。该政策一方面说明了北京商品住宅下一阶段的供应规模;另一方面，督促这20万套库存转变为实际供应，能稳定和引导市场合理预期。京投发展股份有限公司总裁高一轩对21世纪经济报道记者表示，增加供应，防止捂盘惜售是好事。他认为，后续供应及时跟进，调控政策才能发挥最大效果。放松预售条件“243号文件”明确要求，全力推进“拿地未开工”和“开工未入市”项目尽早开工入市。被纳入清单项目不乏北京万科、中粮地产、北京招商局、华润置地、北京绿地等知名房企旗下项目。同时，针对纳入清单项目，北京市住建委还明确了商品住宅项目办理预售许可三项规定。规定包括：凡列入清单的商品住宅项目，开发企业取得一个施工许可后，可以对应办理两次预售许可。在申请第二次预售许可时，应同时提交情况说明;已取得过一次预售许可的项目，在2017年年底前可申请办理第二次预售许可;未取得过预售许可的项目，在2017年年底前取得的预售许可面积超过施工许可总面积50%的，在2018年6月30日之前可申请办理第二次预售许可。北京市住建委新规实质上放松了预售条件。理解这项新规要结合预售证过往政策。按照住建部颁布的《城市商品房预售管理办法》要求，商品房预售应交付全部土地使用权出让金，持有土地使用权证书、建设工程规划许可证和施工许可证，同时投入开发建设的资金达到工程建设总投 资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。以外，北京在2013年曾颁布政策，提高大户型住宅预售要求。通知规定，“2013年8月1日后新签订土地出让合同的房地产开发项目，对商业、办公等非住宅楼栋，以及地上规划层数7层(含)以下的，施工进度应达到主体结构封顶;8层(含)以上的，施工进度应达到地上规划层数1/2以上(且不低于7层)。”也就是说，商品住房必须取得预售许可证，才可以对外销售。按照规定，开发企业取得一个施工许可后，只能办理一次预售许可。但如果要拿到预售许可证，除了要具备土地证、规证等证件外，还要达到一些其他要求，如投入开发建设的资金达到工程建设总投 资的25%以上。套均面积大于140平米的大户型住宅项目，7层以下(含)的，需达到主体结构封顶方可办理预售;8层以上(含)的，需完成规划层数的1/2(且不低于7层)后，方可办理预售。京房字专家组认为，这就导致在一个施工许可证范围内的楼栋，有些达到了进度要求，有些没有达到。如办理一个预售证，就只能等所有楼栋都达到要求。加速入市的新规中，项目取得一个施工许可证后，就可对应办理两次预售许可，这使得一个项目中那些已经具备条件的楼栋，先领取预售许可证，先入市销售，加速形成市场供应。直指供给端近年来，北京市新房市场表现出供给不足、豪宅化等特点。而北京市此次公布的389个在途清单直接指向供应端。上海易居研究院数据统计显示，2017年5月，北京新建商品住宅成交面积为46万平方米，环比减少13%，同比减少49%。观察今年前5月北京新建商品住宅月度成交数据，总体位于50万平方米交易规模以下的水平。而从历史数据看，市场交易活跃的月份，月度交易数据基本可维持在75万平方米以上，所以今年前5月交易相对疲软。上海易居研究院认为，北京5月住宅成交继续环比下跌，充分说明在认房又认贷、商 住房交易管制等政策下，投 资投机需求得到有效抑制，市场交易数据更多体现了刚需和改善性购房需求。除政策因素外，房源相对不足也是重要原因，后续从活跃市场交易角度看，积极补库存很关键。亚豪市场总监郭毅测算，此前一张施工证只能办理一次预售许可，但如果其中低层、高层产品混搭，则要符合2013年颁布的达到地上规划层数1/2以上、低层达到封顶阶段才可取证的要求。粗略估算，389个项目中约有2/3应在此列。近年来，北京期房预售的单次取证套数逐年减少，新规放宽了取证预售的限制，将有利于增加市场供应，同时结合备案价格管控，对北京房价将起到稳定阀作用。施工进度放宽，将房企开盘预售时间提前了3-6个月，尽早入市销售回笼资金，有助于缓解房企资金链压力。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，北京督促在途商品房的新开工和领取预售证，是希望房企在项目投 资方面不要有拖沓想法，也不允许有捂盘惜售的做法。此类规定明确了具体楼盘项目，带有很强的鞭策效果，对于后续加快项目入市、满足购房需求有积极作用。严跃进表示，类似情况更多是督促开发商加快销售，对于已经取得施工许可证项目来说，受制于各类因素影响，如资金压力，楼盘预售不可能一步到位，所以会先补发楼盘进行第一次预售，对于第二次预售项目则需说明情况，以此来检查是否存在捂盘惜售或拖沓施工情况。
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2017年06月上半年北京土地出让已超去年 供地结构趋复合化
年北京市明显加大了土地供应。对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，这是平抑北京房价的重要举措之一，与限购、限售等调控措施形成政策配套，“通过改变供求结构，来调整和平稳楼市。”另外，上半年北京的土地供应中，限价、自持、配建自住房成为三大关键词，供地结构的明显转变，也带来对未来住房市场结构的不同预期。“上半年出让地块的使用功能更复合，目标指向很明确，向"传统商品房、租赁和保障房(或自住房)"三位一体的供房结构去转变。”亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，“土地转让方式的转变从去年10月就开始了，尤其是限价+自持模式，一方面调低对未来市场的价格预期，另一方面也加快北京的租赁市场稳步发展。”下半年土地供应或继续增加 房企联合体将是拿地主力在稳定楼市的大背景下，供给端的释放和优化成为促进房价平稳的大招。今年4月7日，北京市政府批准《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，公布了未来五年的供应计划，住宅用地的供应规模达6000公顷，以保障150万套住房建设需求。业内认为，政策层面的决心和发力将在下半年持续，而相应的土地供应也有望继续增加。“目前来看，下半年北京土地市场仍将增加供应量，房子的居住属性也将得到强化。”胡景晖表示。拿地房企方面，上半年最显眼的莫属中弘弘庆，一连拿下4宗平谷养老用地，总建筑面积达90559.725平方米。首开、中海、保利，通过联合体模式夺得4宗非常抢手的土地。值得注意的是，上半年北京土地市场出现6宗自持地块，最高自持比例达70%以上，拿地主体均为房企联合体。“自持对开发运营实力之要求非常高，资金、资本、资源雄厚的房企联合体更能集中优势让土地价值最大化，因而逐渐成为了土地市场的拿地主力。”业内观察人士表示。
