入资养老地产 机遇与风险的较量

入资养老地产 机遇与风险的较量

当前，我国老龄化问题日趋严峻已成为不争的事实。在这样的背景下，我国养老事业和养老产业迎来了发展的春天，各项资本在该市场上也跃跃欲试。继房企入资养老地产后，险企也纷纷进军养老地产，并且多个项目都已进入实操阶段。

　　专家指出，当前我国养老产业还处于产业链的形成初期，现阶段入资养老地产或能成为行业的元老，但也面临机遇与风险的较量。当前养老地产发展模式多样，对于企业而言，找准养老需求与产业模式的契合点是发展的关键。同时，未来养老地产是坚持“姓福”还是“姓商”还需要探讨。此外，过热的势头是否会使养老地产成为下一个泡沫？

　　机遇与风险的较量

　　相关报道称，今年全国60岁以上的老年人已经突破2亿，但养老床位数量仅占老年人口的3%。显然，养老产业无疑是一块巨大的蛋糕，引得不少房企热捧。

　　从2011年起，万科、联想控股、保利地产等20余家房企纷纷试水养老地产，各地相继签约、开建的各类养老主题地产项目也炙手可热。去年，各险企也加入了拿地的行列，其虽没有房企间的短兵相接，但也各显神通。

　　去年底，新华保险与广州市政府签订战略合作协议。根据协议，双方将在养老、健康产业以及医疗卫生等领域合作。而此之前，新华保险注册了新华家园尚谷（北京）置业公司和北京新华家园檀州置业公司两家公司来支持养老产业的发展。

　　同时，泰康人寿、中国人寿、新华人寿等也不甘示弱。自2009年以来，保险资金被允许涉足不动产投资后，泰康人寿国内首倡和实施的养老社区项目获得中国保监会批准，成为国内第一家获得试点资格的保险公司；去年，泰康人寿旗下第一个养老社区在北京昌平奠基开工；而中国人寿在全国共有6个养老养生基地……

　　与“跑马圈地”形成强烈反差的，却是破土容易、实施难。据业内人士透露，目前虽然很多险企拿到了地，但进展却不是很顺利，大多数养老地产还停留在奠基、破土动工的阶段。

　　经济学家陶永谊表示，养老产业未来前景广阔是显而易见的，养老地产的投资虽让不少房企或是险企看到了机遇，但经营风险也不容忽视，这与当前养老产业只租不售的经营模式有关，目前国内养老社区多是惨淡经营，入住率较低。

　　他讲道，与普通商品房相比，养老地产配套设施较多，囊括了医疗、护理、娱乐、物业等，其投资规模大、回报期长、资金流动性差，若缺乏长期资本支持，就很难获得规模效应，并维持长期运营。由于回报周期相对较长，投资养老地产无疑有很大风险。当前养老地产政策尚未破冰，投资还需理性。

　　寻找需求与供应的契合点

　　养老地产发展模式一直被尝试和探索，这也是房企或险企定位的关键。陶永谊认为，养老地产形式多样化，不可能沿用一个模式。由于收入水平的不同，其需求也不一样。对于险资，首先要找到路径，既要有利于老年人，又要保证盈利，开发商可在此之间找到契合点。

　　不管是从我国传统的伦理道德，还是从目前整体现状来看，未来还是以居家养老为主，社区养老为辅。作为有切身需求的人之一，陶永谊认为日本镶嵌式的养老模式似乎更适合我国国情，这也与业内诸多专家的观点相吻合。该模式就是把老少户住宅（二代居）、老人专用住宅、养老公寓等镶嵌在普通住宅中。

　　陶永谊认为这样的模式也解决了单纯福利性养老机构成本回收周期长、配套设施投入等所导致的资金问题。但该模式不完全定义为养老地产，也不完全是商品房销售，具体的界定还需要相关政策的支持。

　　北京太阳城集团董事局主席朱凤泊对养老产业有着13年的实践经验。他把老人分成两类：一类是新中国成立之前出生的，就是现在的老人；一类是新中国成立之后出生的，指已经开始步入老龄化的人群。

　　他分析，新中国成立之前老人更喜欢带产权的房子，既能养老又能给子女留下遗产。考虑到这批人的养老特征，太阳城集团在开发持有式养老地产的同时，还开发了一部分带产权的小户型疗养康复型老龄公寓。

　　但不少专家认为，未来对于“421家庭”，更适合的是养老综合体。
“姓福”与“姓商”的困惑

　　养老地产是一个产业，自然离不开用地的问题。在当下中国房地产市场上这场风头正劲的养老地产开发和营销战中，打着养老地产旗号的项目如雨后春笋般遍布市场，但真正满足老年人生活需求的住宅屈指可数，这与多数人心目中养老地产是福利慈善事业的概念相悖。

　　但中国房地产业协会老年住区委员会特别顾问开彦不这么认为，他认为这是养老地产市场化的一种方式。在3月30日召开的清华同衡养老产业与养老地产高端论坛上，他讲道，如何提升和改善养老理念是摆在我们面前一个非常重要的任务，这同时也创造了很多商机。

　　养老地产到底该“姓福”还是“姓商”？土地的供应决定着养老地产的属性。中国人民大学土地管理系主任、教授博士生导师叶剑平认为，就像商品房有普通商品房、保障性住房和廉租房等不同类别一样，养老地产的供应也应分为几大类：第一类是完全市场型的，跟商品房一样，让有钱的老年人过上幸福的生活；第二类是半市场型的，相当于限价房；第三类是福利型的，主要针对没有一定承受能力的老人，靠社会来救济，这需要政府来承担。

　　他还提到，完全市场型也并不应像商品房那样，是协议出让还是招拍挂，要看承担多大的社会责任，相关政策还需要一个制定的过程。

　　会是下一个泡沫？

　　自2011年国家限购政策出台以来，养老地产骤热，养老产业的发展从一开始就担负着地产商战略转型的重任。但随着房企与险企的涌入，养老地产会不会成为下一个泡沫？不少业内人士对此表示担忧。

　　陶永谊说，养老地产会有土地的需求，当然也会与商品房形成竞争，形成对土地的增量需求，影响土地的价格。当前政策没有破冰，具体的拿地方式不确定，如果纯福利性质的养老机构，政府肯定会有政策上的倾斜，其与商品房对土地的需求不同的是老年人不存在上班的问题，对位置的要求不像商品房这么高。纯粹的养老机构可以找环境好、稍微偏僻点的地方，但前提是医院等相关配套完善，且要有一定的规模，当然这需要政府有大的规划。但如果是市场化性质的养老地产，也可能会出现招拍挂的现象。但在某些方面，养老地产需求与商品房需求可以达到共赢。同时，他还讲道，养老地产商业模式的开发，可通过评估置换的方式将老人持有的商品房置换成养老住宅，减小争地的压力。

　　他还指出，政策压力下房企转型并不意味着一哄而上，或者是利用政策打擦边球，这没有真正考虑养老问题，反而是短势，不利于长期发展。

　　此外，民政部管理干部学院民政部培训中心教授博士成海军也表示，今年7月1日，我国将发布实施《养老机构设立许可办法》，同时还将制定《养老服务机构管理办法》《关于优先发展养老服务的意见》等，后者拟以国务院的名义发布，涉及一系列优惠政策，其中包括土地、税收、财政补贴等。

来自：中国建筑新闻网