发展保障性租赁住房，五个关键问题

一、背景

加快发展保障性租赁住房是党中央和国务院前期部署的一项重要工作。

党的十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

去年底（2020年12月），中央经济工作会议确定今年重点任务之一是“解决好大城市住房突出问题”，并首次提出“要高度重视保障性租赁住房建设”。

党的十九届五中全会通过《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，提出“以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。”

今年7月2日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（以下简称《意见》），明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。

7月25日，财政部、税务总局和住房城乡建设部发布《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》，明确了进一步支持住房租赁市场发展的税收优惠政策。

我省积极响应党中央和国务院的部署，大力推进保障性租赁住房建设，各项工作均走在全国前列：

我省住建部门已制定《广东省住房发展“十四五”规划》、《广东省发展保障性租赁住房三年行动计划（2021—2023年）》、《广东省发展保障性租赁住房试点工作方案》等文件，并计划“十四五”期间筹集建设保障性租赁住房74.05万套/间。

试点城市充分发挥主体责任，广州、深圳、珠海、佛山、东莞等城市均在研究出台配套政策并积极推进筹集建设保障性租赁住房工作。

加快发展保障性租赁住房是一项新任务，在落实党中央和国务院相关部署过程中还面临一定的困难，需要进一步寻找对策。

二、落实发展保障性租赁住房面临的主要困难

（一）覆盖对象标准尚未明确。

落实发展保障性租赁住房，首先要明确覆盖对象。

《意见》指出，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，具体标准由城市人民政府确定。目前，各城市在明确保障性租赁住房覆盖对象方面存在一定的困难。

珠海市已率先出台《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，省外城市如成都等也出台了类似文件，但均未明确保障性租赁住房的覆盖对象。

尚未明确覆盖对象的主要原因是目前各地政府统筹在建在管公共租赁房、人才住房等，要完全避免保障性租赁住房与之重复交叉有一定的困难。如果不明确覆盖对象，就无法实现供需匹配和建设目标。

（二）租金标准制定存在一定困难。

《意见》要求，保障性租赁住房租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。在已出台落实文件的部分城市，保障性租赁住房租金标准为市场租金的90%。

从国际上来看，保障性住房的租金制定原则是基于收入水平，一般参考人均可支配收入而不是市场租金水平。如果按照市场租金90%这一标准，保障性租赁住房的保障功能比较弱，无法吸引新市民和青年人。如果租金标准定的过低，又会影响市场主体参与保障性租赁住房开发建设及运营管理的积极性。

所以，合理制定保障性租赁住房租金标准比较难。

（三）相关试点工作的经验总结和推广尚不够。

《意见》提出主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设和适当利用新供应国有建设用地建设保障性租赁住房的思路。

国土资源部、住房城乡建设部2017年出台《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定第一批在北京、上海等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。其中，我省广州、佛山、肇庆等三个城市入选试点。广州共有6个项目纳入第一批试点，但进展较为缓慢，目前尚未竣工。“工改租”难度较大，今年8月，广州继园东“工改租”项目将竣工并对外出租。

这个项目是省内首个有合规“出生证”的非住改租赁改造项目。深圳推动企事业单位利用自有闲置土地建设保障性住房，并取得一定进展。

总体来看，我省在拓宽保障性租赁住房供给渠道已开展试点并取得一定的成绩。下一步需要尽快总结试点经验和存在的问题，推动配套政策法规的修订，进一步拓宽保障性租赁住房供给渠道，加快供给。

（四）各城市在财政支持方面尚未启动。

目前，国家已出台针对含保障性租赁住房在内的住房租赁减税政策，同时中央财政将在三年投入402亿支持住房租赁市场发展。

通过财政政策支持市场主体积极参与保障性租赁住房建设和运营，是地方政府可动用的核心手段。目前，我省通过贷款担保、贴息等财政补贴措施支持市场主体的做法尚未启动。

（五）缺乏专业化规模化的建设、租赁和运营管理机构。

建设、租赁和运营管理保障性租赁住房是一项长期工作，需要专业机构参与。保障性租赁住房主要服务于新市民和青年人，这一群体年龄轻，思维活跃，对居住品质要求较高。

因此，他们对保障性租赁住房的建设和运营服务水平都会提出较高的要求。目前，在住房租赁领域尚未形成专业化规模化的机构，在相关建设和管理方面缺乏经验和品牌。

三、对策建议

针对上述问题，建议我省推进以下工作：

（一）尽快推动各城市制定本市保障性租赁住房覆盖对象的标准。

在省住建部门的统筹下，组织各城市对“新市民、青年人”群体进行深入研究和清晰界定。建议保障性租赁住房与公租房、人才房形成错位，尽量向非户籍人口、新就业人口和从事邮政、快递、环卫、公交等基本公共服务人口倾斜。

（二）制定保障性租赁住房租金标准指导意见。

建议省住建部门与五个试点城市，以城市人均可支配收入作为基础，同时参考周边住房的市场租金水平，制定相应的租金标准。

（三）尽快总结和推广试点工作经验，拓宽保障性租赁住房来源。

建议组织研究广州继园东“工改租”项目,推进“工改租”项目的机制体制创新和推广部署。建议组织研究广州在利用集体建设用地建设租赁住房方面试点经验，并与集体建设用地建设租赁性保障房工作衔接。

建议组织研究深圳在企事业单位利用自有闲置土地建设保障性住房方面的经验。考虑到广深等城市土地资源有限，建议在省级层面协调推动跨城供地建设保障性租赁住房，提供更广阔的住房来源。

（四）推动各城市出台支持保障性租赁住房的财政支持措施。

为改变目前以政府、国有企业为主的单一保障性住房供给格局，建议在中央财政支持的基础上推动各城市加大地方财政支持力度，形成多方参与的新局面。

重点对从事租赁住房开发的企业，给予一定比例的贷款贴息或者提供政府担保低息贷款，降低开发和运营成本，提高企业参与租赁住房开发建设和运营管理的积极性。

（五）加快培育专业化规模化的建设、租赁和运营管理机构。

把企业参与保障性租赁住房建设情况作为参与土地拍卖、城市更新的前置条件，引导大型房地产企业积极投资建设保障性租赁住房。组建以主管部门、行业领军企业、行业专家等构成的保障性租赁住房交易平台指导委员会，开展行业指导、规范等工作。

鼓励所有权和运营管理权分离，支持具备较好运营管理水平的专业机构服务保障性租赁住房。定期对保障性租赁住房运营管理机构进行第三方测评，督促其提高服务质量。