二手房价高企 刚需买家被迫退市

日前，合富置业发布《2013年8月合富标准二手住宅价格指数（广州）分析报告》，2013年8月合富标准二手住宅价格指数（广州）为1780点，环比2013年7月上涨1.7%，同比2012年8月上涨18.7%，较基期2008年1月上涨78%。8月份广州二手楼价高位企稳，小幅走高。业内分析，部分实力不足的首次置业买家被迫退出二手楼市，“夹心层”增多。
　　房贷收紧提高购房门槛
　　业内认为，近月来，广州中心区一手新货大致处于“空档期”，货量少、户型偏大、价格高的局面未有实质性改善，二手楼市始终能保持交投活跃，这也是重要因素之一。
　　不过，二手交投也并未进一步放量，主要受制于两方面的因素：一是业主叫价始终高企，盘源明显不足，尤其是中心区刚需盘源较缺。据悉，8月份业主心态强硬、叫价偏高、惜售、反价现象屡见不鲜，盘源不足的情况仍然持续。二是房贷收紧的影响逐渐显现，部分交易的节奏放缓。部分房贷的放款速度放缓，部分物业的评估价与实际交易价格差距拉大，也有部分业主要求买家增加首付或直接一次性付款。这在一定程度上提高了买家的购房门槛，部分物业的交易因此受阻。
　　合富置业分析认为，目前，二手买家有所分化，实力买家承接高价放盘物业；部分买家“向外走”，楼市“夹心层”增多。部分实力较强劲的刚需旧客，价格接受度有所提高，承接前期高价放盘的单位。由调查的情况看，按买家不同经济承接力，普遍接受的价格升幅集中在5%-10%不等。业主提价幅度超过10%，交易难度明显加大，若超过20%，则大多沦为“无效盘”，鲜有人问津。
　　也有部分买家或因实际承接力不足或心理上无法接受，而“向外走”，或转投其他低价的片区或降低面积、素质要求，部分买家有所观望，个别被迫退出二手楼市。据悉，这部分买家以实力有所不足的首置买家相对较多。
　　总的来说，由于二手物业价格高企，7、8月份入市的买家不少具有较强的经济实力。受此影响，7、8月份中心六区二手物业的成交均价高达2.3万元/㎡，套均总价均接近200万，其中天河区成交单价接近2.9万元/㎡，套均总价接近300万。“卖一买一”的换房改善需求也呈逐月增多的态势，据合富标准指数数据显示，8月份二手改善型需求的占比为28.4%，较上月的26.9%有所增加。
　　从目前情况看，天河、越秀、海珠、原荔湾等中心市区的楼市“夹心阶层”有逐渐增多态势。这部分买家具有不错的经济实力，但距离目标物业的价格仍有一定距离，又不甘心降低物业的面积、素质或地段要求。楼市“夹心层”的增加，主要与楼价不断走高有关，也与部分买家未能及时出手有一定关系，但也从侧面反映了广州楼市的刚性自用购房需求仍然庞大。
　　中心区楼价升幅达20%以上
　　8月，中心市区二手楼价升幅较大，达20%以上；次中心地段及近郊升幅稍低，集中15%；远郊片区楼价升幅较小。
　　与7月份比较，大部分区域以及板块的价格均呈高位企稳，小幅走高的态势，环比升幅基本集中在1%-2%。不过，也有部分板块的楼价升幅较大，如原东山板块、海珠中心板块、工业大道板块、天河公园板块以及原芳村板块，环比升幅高达2.5%-5%。
　　与2012年8月同期比较，天河、海珠、荔湾、越秀等“老四区”的升幅基本在20%左右；番禺、白云、黄埔、萝岗等副中心区域的价格升幅集中在15%；花都区的升幅较小，约为10%。由板块看，天河、海珠、荔湾、越秀等中心市区各板块的价格同比升幅基本在20%左右，其中原东山区板块、天河区的天河公园、东圃、天河北、海珠区的工业大道以及荔湾区的原芳村板块，价格升幅较大，高达25%-30%。相对来说，近郊及外围板块的价格升幅较小，集中在15%左右，如番禺、白云、黄埔、萝岗四区的各板块；升幅较小的板块主要集中在花都区以及番禺的大石板块、市桥板块，升幅仅为10%左右。
　　总的来说，地段对物业价值的影响较为明显。如天河、海珠、原荔湾、越秀等市区的价格高企，同比升幅也较大，大多在两成以上；番禺、白云、黄埔、萝岗等副中心及外围地段的价格相对合理，升幅也相对较小，集中15%；花都、番禺大石、市桥等远郊地段的价格较低，升幅也较小，约为10%。
　　南方日报记者 许蕾

来自：南方网