“地王”潮再起 蝴蝶效应是否难再续

“地王”年年有，今年特别多。

　　九月以来，北京、上海、杭州、苏州、天津就诞生了六个新“地王”，楼面单价在各地不断被刷新，甚至出现了“面粉”比“面包”还贵的情况。面对这种情况，“地王”蝴蝶效应能否再起波澜，引发大家的关注。

　　一、二线城市“地王”频出

　　今年的“金九银十”刚拉开序幕，各地的抢地大战就一发不可收拾。

　　9月2日，天津宅地单价“地王”出现；

　　9月4日，融创中国以21亿元拿下北京朝阳区农展馆北路8号住宅地块，创下7.3万元/平方米的楼面价纪录；

　　9月5日，新鸿基旗下公司以217.7亿元竞得徐家汇地块，据计算该地块的楼面单价为每平方米3.7万元。

　　同日，苏州和杭州也有多幅地块楼面单价被刷新。世茂房地产公司和世茂股份公司赴杭州、苏州双线作战，最终以83.94亿元总价斩获两地三宗地块，苏杭两地的楼面地价均被刷新；

　　9月18日，备受瞩目的天津“地王”天拖地块最终被融创中国以103.2亿元的总价收入囊中。

　　其实，早在今年7月份，各地的抢地大战就初现端倪。北京夏家胡同地块、北京孙河地块、广州南洲路地块、珠海联澳路西侧地块等当月“地王”的楼面价格逼平甚至超越了周边二手房的售价。

　　有业内人士认为，如此火热的抢地是因为房地产企业“不差钱”。易居房地产研究院发布的《全国房企资金状况季报》显示，2013年上半年房企资金来源同比增速达32.1%，比2012年同期加快26.4个百分点，创下2011年以来新高。国家统计局公布的数据也显示，今年前7个月，房地产开发企业到位资金为66831亿元，同比增长31.5%。

　　另国家统计局数据显示，今年前7个月，我国住宅销售面积增长27.1%，销售额增长39.9%。企业销售资金回笼顺利，加快了企业资金周转，为“地王”的出现创造了可能。

　　农展馆“地王”效应未显

　　在这些“地王”中，最吸引大家眼球的莫过于北京朝阳区农展馆北路8号地块，该地块被北京融创恒基地产有限公司以21亿元，配建27.8万平方米医院面积夺得。虽然溢价率仅为16%，但折合楼面单价却达到了7.31万元/平方米，刷新了全国单价“地王”的纪录。

　　北京中原地产市场总监张大伟分析，以农展馆“地王”为例，如果按照7.31万元/平方米的楼面价计算，叠加建安、管理、税费、资金成本，项目成本高达10万元/平方米；而如果剔除其中不可销售的部分，入市的成本价将达到12万元/平方米以上，这一价格已经全面超过北京在售的所有物业，而销售价格必然要突破15万元/平方米。

　　目前，农展馆商圈的二手房均价在5万元/平方米左右。这就意味着，二手房和楼面价出现了“面粉”高于“面包”的现象。

　　日前，记者以购房者身份走访了农展馆“地王”所在的农展馆北路8号地块周边的枣营南里、枣营北里、麦子店街等多个二手中介。

　　链家地产枣营店置业顾问张红介绍说，在农展馆“地王”拍出的两周内，周边的二手房价格并没有明显变化，来店询问的人数以及成交均价跟往日持平。“有些业主略微提高了售价，从每平方米4.1万元提高到了4.3万元，但是成交时，基本上还是按照原来的价格。”她说。

　　张红介绍，农展馆周围的房子以1986年—1996年的老房子居多，房屋面积小，主要针对的是过渡性住户，并且还贷年限较短。单价过高的话，每年还款金额会较大，势必会影响销量。“我觉得，这边的房价肯定会再涨，但估计不会涨很多。”张红说。

　　张大伟也表示，北京四环内的二手老房贷款难，所以涨幅会小很多。“地王”只是诱因，没有信贷支撑，房价短时间内很难涨起来。

　　我爱我家高级置业顾问候先生认为，去年12月底，农展馆地块要挂牌的消息就已经传出，虽然当时没有拍，但是大家都知道这块地迟早是要拍的，所以这次拍出后，并没有产生很大的影响。他还透漏，“地王”拍出后，虽然自己所在的门店成交量没有很大变化，但是有一些户主取消了原有的售房计划。

　　“影响房价的机制，主要有成本机制和供求关系。在供不应求的市场状态下，房价上涨是自然而然的，这和地区内是否有‘地王’关系不大。”亚太城市房地产业协会会长谢逸枫说。

　　上述多位受访的置业顾问均向记者预计，农展馆“地王”的出现，并不能对周边房价产生直接的拉动作用。他们认为，地铁14号线在这个地区的开通，对于房价的拉动作用远高于“地王”效应。

　　但“地王”的出现对市场并不是全无影响。易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱认为，近一年来，北京各区域的房价本来涨幅就比较大，“地王”的出现不会立竿见影地推动周边房价上涨。但随着时间的推移、新项目的启动，“地王”效应会慢慢显现出来的。谢逸枫也认为，“地王”的出现必定会拉动周边房价的上涨，包括二手房，但上涨的周期有长有短。

　　各“地王”宿命不同

　　在八月份的现场竞买中，北京融创建投房地产有限公司和中国葛洲坝集团房地产开发有限公司以41.2亿元击败其余16家房企豪取亦庄两宅地，溢价率为49.45%，折合楼面价为13158元/平方米。地块的楼面单价刷新了亦庄区域的新高，商品房部分分摊的楼面地价达到了30317元/平方米。

　　在亦庄地块拍出后，亦庄在售的楼盘很快全面调价到3万元/平方米以上。和裕旗下林肯公园在售房源售价从2.7万元/平方米直线调价到3.5万元/平米。

　　业内人士认为，融创中国董事会主席孙宏斌敢于这样大手笔拿地，还是源于其对亦庄区域的房价走势的准确判断:“亦庄是北京一个特别明显的价格洼地，将会是下一个望京。”

　　谢逸枫告诉记者，亦庄地块地处北京市南五环，不是成熟板块，可以供应的地较多，所以拍出后可以很快带动周边房价的上涨。而农展馆周边的地块所剩无几，参与“热身”的机会不多，所以不会形成大规模的效应。

　　同是“地王”，命运却大不相同。2009年杭州单价“地王”位于杭州钱江新城核心区域的18号地块，四年多过去了，该项目还处于地下室开挖阶段，何时开盘仍没有确切消息；2010年雅戈尔在杭州拿下两个“地王”，2013年因为无力开发而退出，赔付了4.8亿元定金。

　　那么，农展馆北路8号地块这个当前全国最高价格“地王”的命运会如何？“地王”制造者孙宏斌这次豪赌能否成功呢？

　　对于这次拿地，孙宏斌在微博上公开解释：“一是这块地是北京的绝版地块，二是价格在我们的预期内，三是我们有能力把它做成北京甚至全国最好的项目。”他还表示，其实战略就是选择，人生就是选择。选择，要坚决；舍弃，更要坚决。唯如此，才可能做成点事。

　　对于孙宏斌的这次豪赌，谢逸枫表示看好，现在的舆论为孙宏斌高价卖房打下了很好的基础。“如果没有特殊情况，孙宏斌这笔生意能达到他的预期的，会再次赌赢的。”谢逸枫表示。

　　理性对待“地王”出现

　　对于“地王”的频频出现，丁祖昱表示，短期内土地的供求关系失衡造成了一些单价或者总价特别高的“地王”的出现。目前，农展馆附近二手房价格没有快速上涨，也说明大家对“地王”的出现趋于冷静。如果地价高于房价的现象频繁出现，那就不正常了。而目前“面粉”比“面包”贵的现象还只是少数，在正常范围内。但丁祖昱也提醒，对于“地王”的频频出现，开发商要理性对待。

　　谢逸枫认为，各地房地产市场的发展越来越呈现出地域性特征，城市的经济发展状况、人口增减的状况、人均收入的状况、产业结构的状况等都会对房价产生影响，出现的所谓“地王”难凭一己之力来影响房价的涨落。

　　另外，“地王”的出现对于开发商来说，也是不得已而为之。高价拿地，高价卖出，也会给这些公司的销售和资金周转都带来了一定压力。

　　当前房地产市场最引人注目的现象之一，就是所谓的“地王”与“鬼城”并存。三线市场的低迷，许多房地产企业回归一线市场，土地市场竞争加剧，“地王”频现。丁祖昱认为，未来一段时间，房地产市场将呈现两极化趋势，市场情况好的城市会越来越好，不好的城市各种问题会逐渐显现出来。“但是，这是市场回归理性的结果，不同于上一轮全国房地产市场全面暴涨的情况。”他表示。

　　张大伟曾表示，“地王”的出现对购房者和开发商的预期定价会产生助涨的作用，尤其是在“金九银十”这个时间段。但根据以前的经验，只要“地王”潮起，政府很快就会出台调控政策。

　　谢逸枫也认为，开发商身处市场之中，深知其中的影响大小。总体上，开发商也不希望房价过快上涨，他们知道，一旦过度，政府的调控大棒会再次打下来的。

来自：中国建筑新闻网