蔡为民：三线城市“拐点”已至

新鸿基高调降房价
　　对中国人而言，新的一年是从农历春节甚至元宵过后才开始，果真如此，则房地产的马年开局显然并未“马上见喜”，而是有如天气般“雾霾”的狠！
　　何出此言？就在2月10日，人们犹沉浸在烟花爆竹声之新春欢乐气氛时，新鸿基位在香港元朗的新盘「尔峦」高调宣布“降价45%”，以争取有意购房者的认可。“一石激起千层浪”让楼市为之震动!虽然事后许多业内专家包括新鸿基自己，作出诸如：位置较差、房型相对小、没有山海观景……等各式各样、似是而非的理由与解释，均无法改变其大幅降价的现实。因为在正常情况下，后期价位必然高于前期，如此方能对先行购买的客户“有所交代”，并形成“肯定越卖越贵”、“与其晚买不如早买”之消费者心理预期。
　　楼市风雨前的宁静
　　不无感慨的是，上述发生在香港的事件如果“转进”到内地，恐怕前期购买者早就拉起白布条“维权”及打砸售楼处了!而不可能轻易“纵容”开发商“跳水降价”!只是“该来的，总归要来的”，随着政策、经济、金融、社会、市场等不利因素的逐步积累，坊间现在的疑问已非“会不会”，而是降价潮何时传导到内地?毕竟开发商是经济动物，面对日益稀薄的买气，基于生存考虑，很难不施出降价手段以自保。换言之，从下半年开始，曾经在2005年与2008年发生的购房人抗议潮，恐怕将卷土重来!
　　即使2014年1月的市场表现似乎并未露出端倪，数据甚至显示不少房企当下运营成绩喜人——万科一月销售277亿元，创历史同期新高，同比+45%;碧桂园一月合同销售金额176.7亿元，同比+140.74%;恒大1月合同销售金额110.4亿元，同比+52.3%。
　　惟仔细探究，即可发现“事出有因”，其实与2013年下半年开始的“钱荒”、“房贷收紧”关系密切，它直接导致2013年第四季的成交被推迟至2014年1月正式完成相关手续。当然，对上市房企来说，将上年度过旺的交易转移至次年度，有助于账面美化及调整税费结构，但却扭曲了市场判断依据，从而发生“数据会说话”，但也会“说谎话”的状态。
　　上海集三千宠爱
　　虽然也有人以人民日报2月15日刊登的文章“高地价让房价下跌期盼，又要化为泡影了”，来说明地方政府基于土地财政之强烈需要——2013年全国土地出让收入总额达4.1万亿元，刷新2011年3.15万亿元之历史高位!而刚刚过去的2014年1月份，京沪杭三地土地出让金收入逾千亿元，仅北京一地就超过去年同期的7倍之多。在“面粉愈来愈贵”之“严峻”形势下，连一向对高房价口诛笔伐、多次预测“楼市崩盘”落空的人民日报都“降”了，显见房价支撑力道仍然强大!
　　但我并不这么看。从2013年下半年开始，我分别作出“上海房价四年翻番”及“三线以下城市将出现50座以上的鬼城”!这两个看似矛盾、极端对立的判断，其实说明的是同一件事情——在经济发展停滞、结构转型困难、货币超发严重、汇率“内贬外升”。。。等“压力山大”之窘境持续发酵下，房地产投资风险加剧，从而使明显安全与尊荣的上海楼市受到国内外多数买家的青睐，于是“全中国村长以上的干部都以在上海拥有一套房子为荣”!相形之下，三线以下的城市便无如此幸运，甚至“鬼城”之所以形成，更是早在2011年1月一、二线城市开始限购时，就种下了“因果”与“祸根”!
　　关键是需求而非价位
　　由于通货膨胀日趋严重，使手中闲钱愈多的人愈恐慌，急于购买保值工具避免财富缩水，而一、二线城市限购，变相驱赶富余避险资金向三线以下城市快速移动。当地政府何曾看过如此大的阵仗——白花花、挡也挡不住的人民币疯狂涌入，三套、五套买进的购房者大有人在，于是“见猎心喜”拼命出让土地!尤其许多一、二线城市房企成批量进入，“迫使”当地开发商也跟着拼命高价买地，如此恶性循环形成“揠苗助长”效应，表面风光，骨子里都“虚”的狠，因为消化土地库存需要时间，盖房跟卖房更需要时间，而以“投资获利”为目的之需求，却已戛然而止矣。
　　因此，在我看来，现在相当比重的三线以下城市存在的问题不是房价高或低，而是需求严重不足，除了崩盘已别无选择!

来自：中国建筑新闻网