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2014年02月京优质地块今年频锁定自住房 恐冲击纯商品房市场
今年北京土地市场上的自住房供地更多选择了位置相对较好或周边社区相对成熟的稀缺优质地块，这些地块如若按业内预计在明年对市场形成有效供应，可能对一般商品房销售的冲击更明显。 据悉，该地块原本为一年半前被暂停出让的来广营A2二类居住用地地块，用于建设一般商品房。目前，该地块因周边汇集了奥林匹克森林公园、对外经贸大学、多个娱乐休闲场所即星级酒店等丰富的配套资源，附近二手房销售均价基本都在3万元/平方米以上。“来广营地块交通便利、配套成熟，按照市住建委 ‘随行就市’的定价原则，该项目内自住房销售限价定位2.8万元/平方米较为合理。”业内人士表示。 去年由于是本市推出自住型商品房土地项目的第一年，相关部门仍处于市场试水初期，因此，大多数涉及自住型商品房的地块位置相对较偏远。北京商报记者统计发现，去年北京土地市场上成交的32宗涉自住型商品房地块中，仅有8块在城六区，其余大部分主要分布在大兴、顺义、通州、昌平、延庆等几个远郊区县，而即使是在城六区的8宗地块也基本都在五环外距城中心较远的区域内。但今年初起，市国土部门不仅明显增加了对自住型商品房用地的推地密度，更提升了自住房所在地块的质量，比如此前两周成交的丰台西局一、二期两地块，就是目前市内非常罕见的、带有居住用途性质的土地项目，位于西南三环西侧，周边二手房售价已达4万-4.5万元/平方米。北京中原地产首席分析师张大伟表示，今年成交的这些自住型商品房地块将主要对明年的北京楼市形成有效供应，地处如此高热的区域内，这些地块项目上的自住型商品房将会明显缓解北京住房市场供需矛盾，甚至可能对纯商品房市场形成不小冲击。 北京商报讯（记者 蒋梦惟） 来自：百度新闻
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2014年02月朱大鸣：土地暴涨会不会刺激房价“马上”奔腾
年同期大增826.6%。从土地出让金收入走势看，1月土地出让金达到历史高位水平，仅次于去年9月份创造的33个月新高的记录。 如此以暴涨的模式开启马年上涨的土地盛宴行情，可谓历史罕见。经济增长如果以土地泡沫为代价，其最大的驱动仍然是货币超额供应，其最终的结局是大量的中小开发商离开房地产市场，大量的购房者从有效需求者变成无效的需要者。中国房地产泡沫以各种各样的结局作为预测屡屡爆料在世界各大权威媒体上，但从历史来看，我们以各种事实粉碎了房地产种种死法的预测。我们的金融体系似乎永远不存在危机，一旦出现钱荒苗头，央妈妈会奋不顾身地去解救，至于货币超发带来的储蓄贬值，或者泡沫无限制增长，那是后话。 这样的一种逻辑带来了一种以土地与货币互相循环的地方发展模式，导致了地方债务大量增长。正是土地的“升值”扩张了地方融资与借债的能力，这些债务甚至达到了大到不能倒的地位。从美国次贷危机发生机制来看，美国的次债直接引爆点是个人的断供问题，这是私人信用的危机，但对于中国而言，中国式买房的行为与观念，刺激着个人就算不吃不喝掏空一切也要还房贷，而中国式债务危机刺激点并不在个人断供问题，而在于地方债务无限扩张绑架整个金融系统，倒逼着央行不断地超发货币，一旦停止这种循环逻辑，事情就会变得很严重，土地财政已经严重绑架了整个经济增长。 在这种情况下，各地出现暴涨式行情并不奇怪，此前我们总是说调控沦为空调，制定的政策难以执行，这是因为整个系统的发展观存在重大分歧。中央政府期望能够保持经济的均衡增长，而地方政府期望能够以最省力的土地财政方式驱动地方GDP的屡创新高。在这种情况下，本来信贷政策有松有紧是正常的行为，然而这些年来信贷政策别说难以紧缩，就连回归正常都难。信贷的无限扩张导致了货币的大量超发，短期刺激效应带来更多的是价格上涨和成本的抬升，不但没能提高中国制造的能力，反而是在自己挖自己墙角。 一线城市房价已经远远超过很多发达国家的水准，但我们的根子还是发展中的国家。而且，并不仅仅是一线城市以如此暴躁节奏前进，全国各地楼市这几年都出现了大规模地上涨，尽管如今略显疲态，出现了所谓的鬼城之说，但是，一旦地方政绩需要，房地产仍然可以作为拉动地方经济增长的火车头。各种各样的刺激政策，目标非常一致：就是以最省的力量，获得最大土地财政，并以此作为拉动数字增长的工具。 2013年年初各从中央到地方种各样的抑制房价暴涨的政策，但是，回顾整个2013年人们发现，说到做不到导致了六月份之后房价暴涨，而且是以全局性的开足马力的上涨，人们会列举各种各样的理由，来说明房价上涨的必要性，诸如地方债务就危险了，民间高利贷和影子银行就大规模危机了，经济增长就疲软了，房价大规模上涨确实带来危机的暂时缓解，但是，也给整个中国房地产行业带了了不可逆转的伤害，同时也将中国经济推向泡沫化的舞台上了。 在这样的背景下，大城市房价会不会继续暴涨，就成为各方关注的焦点。无论焦点来自何方，但中国楼市政策市属性是最根本的，政策如果真心遏制房价暴涨，并不会真的没有效果，过去我们的屡屡沦为空调的调控，并不是政策工具没效果，而是我们只是列出了工具，而没能真正地去运用这些工具，不少地方政府甚至以各种各样的方式回避自己给自己设定规矩。至于楼市变得如此不可收拾地步的责任，那是相当模糊而有弹性的，如此看来，相比之下，市场需求与供给的力量，在当下楼市中已经远远地退居后位了。 来自：中国建筑新闻网
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2014年02月国土部：特大城市建设用地规模将严控
地红线，确保耕地实有面积基本稳定、质量不下降。加大土地规划计划管控力度。严格按照土地利用总体规划批地用地，严禁突破土地利用总体规划设立新城新区和各类开发区(园区);建立土地利用总体规划评估修改制度，禁止随意修改规划;合理调整土地利用总体规划，严格划定城市开发边界、永久基本农田和生态保护红线。 据国土资源部规划司司长董祚继介绍，按照《通知》要求，将严格控制城市建设用地规模，确需扩大的，要采取串联式、组团式、卫星城式布局，避让优质耕地;逐步减少新增建设用地计划指标，重点控制东部地区特别是京津冀、“长三角”、“珠三角”3大城市群建设用地规模，对耕地后备资源不足的地区相应减少占用耕地指标。 《通知》提出，要强化耕地数量和质量占补平衡，严格执行以补定占、先补后占规定，引导建设不占或少占耕地。对此，董祚继表示，省级国土资源部门要会同有关部门，对建设占用耕地占补平衡进行严格审查把关，坚决纠正占优补劣问题;全面实施耕作层剥离再利用制度，建设占用耕地特别是基本农田的耕作层应当予以剥离，用于补充耕地的质量建设，超过合理运距、不宜直接用于补充耕地的，应用于现有耕地的整治。 国土资源部要求，各地要严格划定和永久保护基本农田。各地应以依法批准的土地利用总体规划为依据，在已有工作基础上，从城市人口500万以上城市中心城区周边开始，由大到小、由近及远，加快全国基本农田划定工作，切实做到落地有户、上图入库。基本农田一经划定，实行严格管理、永久保护，任何单位和个人不得擅自占用或改变用途。 来自：中国建筑新闻网
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2014年02月国土部：城市人均用地目标严控100平方米以内
本稳定、质量不下降。 各地要加大管控力度，严禁突破土地利用总体规划设立新城新区和各类开发区（园区）。严格划定城市开发边界、永久基本农田和生态保护红线。 来自：百度新闻
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2014年02月从北京“人口新政”看城市发展弹性
全会《决定》和中央城镇化工作会议提出的“严格控制特大城市人口规模”在地方的落实，有望成为特大城市和大城市未来人口政策的样板。同时，安置全国现有2.6亿外来常住人口，是去年12月份中央城镇化会议上提出的“未来新型城镇化工作的首要任务”，而特大城市和大城市吸引了外来人口的80%，其解决思路将无疑对于新型城镇化的推进举足轻重。 过去，北京市不管采劝以房控人”、“以证控人”，或是户籍控制，始终没有扭转人口规划目标被提前突破的尴尬。例如，2011年5月公布的北京市第六次全国人口普查公报数据披露，北京常住人口达到1961万，这意味着2005年规划的2020年总人口规模控制在“1800万”的红线被提前突破，这是北京市历次披露的人口控制目标第三次被突破。 人口红线之所以屡屡被突破，关键的问题是没有遵循城市化过程中人口的流动规律，大城市规模经济和分工细化带来的多样的就业机会、不断降低的基本生活成本、丰富多彩的生活例如各地特色餐饮、社交生活、娱乐文化和优质的学习成长机会等是吸引人口源源不断地流入的根本驱动因素，也是市民一边抱怨大城市的各种问题，一边又不愿意离开大城市的根本原因。 因此，“以业控人”摆在此次北京人口疏导政策的优先位置，事实上是顺应了城市化过程中不以人的意志为转移的人口流动规律，即“产业随着布局走”、“就业随着产业走”、“人随着就业走”，是对过去政策逆人口流动规律的纠偏。随着大城市人口的不断增加，单位土地面积的产值会上升，房价会变得很高，而且大城市承载力会趋于极限，产业结构会向高附加值的现代服务业转型，这也是高学历人才往往在大城市集聚的原因。 与此同时，大城市原有的附加值低的制造业会迁往周边中小城市，从而形成了大城市与周边中小城市分工合理、通勤顺畅的城市群，中小城市不仅承接大城市转移过来的制造业，并成为后花园居住社区，而且成为承接大城市科技成果转化的生产基地、物流仓储基地、生活服务物资供应基地等。相应的，人口也会根据产业结构在空间上的重构而相应地流动，大城市交通、医疗、教育和污染等问题也就得以缓解。 如果产业和人口能够随着大城市承载力变化、比较优势而在空间上重新配置和优化，就意味着城市发展在空间上是有弹性的。日本东京、韩国首尔等国际大城市，之所以人口密度比我们大却没有出现像我国一样的严重的“城市脖，就在于这些城市空间发展的弹性是非常强的。 例如，大东京都市圈人口已经超过了3500万，集中了全日本1/3的人口，而从上世纪70年代以来，占整个都市圈面积4.7%的城市中心23区622平方公里的人口却一直停留在800多万，近年来还有所下降，另外2700万人口分布在周边神奈和千叶等7个卫星城。东京都原有的制造业、劳动密集型产业和住宅区逐步向周边卫星城和海外转移，而中心23区则成为服务业集聚的全国球生产要素配置中心和经营决策中心。上世纪80年代以来，东京中心23区7公里范围内环带的人口密度显著下降，而8公里-15公里范围内环带的人口密度则基本上没有变化，而中心区外围的人口密度则显著上升。 目前，尽管我国很多大城市的城市脖问题已经到了容忍极限，但同时也存在着低效闲置用地的普遍情况。即使在北京、上海和广州等特大城市，低端制造业、待淘汰产业依然占用着城市核心区域的优质地块，低密度用地、空地、闲置土地经常可以看到。因此，即使城市人口增加，现有空间集约利用以提高人口和产业容纳度的弹性非常有限。 另外，规划的新增人口规模往往少于实际流入的人口数，不仅造成公共服务设施供给不足，而且也没有在空间上为未来公共服务设施的建设、整合、优化预留空间，这是造成我国大城市人口密度并不比发达国家的大都市高，但“城市脖却异常突出的主要原因。于是，大城市在中心区空间发展弹性不足的情况下，就被迫开始了“摊大饼”式地向外扩展，很多大城市城区面积在近20年翻了一倍。 城市空间拓展也是城市弹性的一种表现，在各国都是惯例，但这一模式在我国却受到了行政区划的刚性限制，这在北京、上海、广州和深圳等特大城市普遍存在。大城市在向外拓展时，应该与周边中小城市形成合理分工、交通顺畅的城市群，城市群内部各城市间产业特色鲜明、相互依赖，这在国际上也是惯例。在我国，各城市主政方具有独立的利益和考核机制，造成大中小城市功能和产业定位雷同、重复投资，产业空间布局混乱，在传统产业难以升级、待淘汰产业难以退出的情况下，都纷纷上马各类新型产业。 特别是，大城市与周边中小城市难以形成分工合理的产业结构，通过政府间合作以实现公共服务设施融通的机制也难以建立。例如，河北燕郊居住30多万人，多数在北京上班，完全达到了修地铁的条件，但由于燕郊属于河北省，再与北京对接的时候就会有问题，各方都想把资源留在本剩因此，大城市通过外围扩展来提高城市空间弹性也是非常有限的。 北京此次人口新政计划将家具、建材和服装批发等劳动密集型的产业迁往河北，本质上意在激发僵化的人口弹性，重构首都与环首都经济圈内其他城市之间的产业、功能和人口的空间布局，彻底解决首都与周边地区不平衡的二元发展问题，并向首都经济圈一体化的和谐发展转变。当然，未来效果还取决于政府间的协调、公共交通设施对接情况、利益共享机制等等，但不管如何，能够突破行政限制，这就为国内其他大城市疏导人口、城市群为主的城镇化推进提供了非常重要的启示意义。 来自：中国建筑新闻网
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2014年01月任志强：房地产根本没泡沫 没经济实力就该租房
是允许建住宅的地，是有规划区别的，所以用途和规划导致了结果也没有办法最后入市。中国现有的规划条件太次，满足不了除城市核心区以外的规划用地。”任志强说。 针对网友提出的不动产登记条例对房价影响，任志强表示，不动产立法还没有完成，这个立法需要一段时间，即使有了立法，完成登记还需要很长的周期，而这个周期即使完成了，也不会对房地产市场价格产生影响。“因为和世界上任何一个政府一样，在不动产网上登记的调查中和人们可以查询的内容中不包括隐私范围，在美国也一样。” 而对于以房养老，任志强说，“以房养老是多一种选择权，在中国不存在这种问题，中国的以房养老基础是70年产权，或者说只有租赁土地的使用权，而不是一个完整的产权。” 任志强进一步指出，国外的人房子钱不够，才做以房养老，国际上这种方式多一种选择权，但是选不选是自己的事儿，愿意选就多一个条件。国际上来看，大部分以房养老的政策实行的地方就5%左右，大部分人没有选择这种方式。 此外，任志强强调，中国房地产根本没泡沫。“泡沫论都是胡扯八道。泡沫从经济学的概念，只要有市场议价就有泡沫，但是什么东西没有市场议价呢，几乎没有。我们说手机，一出来5000块钱，过两天变成4000，再过两天3000了，你说是泡沫吗，最初的时候就是知识产权的市场议价。” 他指出，第二个解释泡沫的经济学办法是用虚拟经济的方式有了巨大的杠杆。“中国的房子没有杠杆，首付30%，二套房首付70%，跌了30%还是百分之百的付款，没有什么泡沫。” 而对于90后买房的问题，任志强表示，“认为90后现在就应该有房子的人就是痴心妄想，太不尊重现实了，没有对社会做出贡献，也没有一定的经济实力的时候就应该租房子。” 来自：中国建筑新闻网
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2014年01月入市农地与国有土地同权同价
大问题归根到底都涉及农村土地。 明确“三权分离” 衔接十八届三中全会精神，一号文件提出，对承包地的权能，农民除了占有、使用、收益、流转权外，还扩大至承包经营权的抵押、担保权。 与之配套，“三权分离”也出现在一号文件中。一号文件明确，在落实农村土地集体所有权的基础上，稳定农户承包权、放活土地经营权，允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资。 国务院发展研究中心农村经济研究部部长叶兴庆此前在接受《第一财经(微博)日报》专访时表示，土地产权在集体所有权和笼统的承包经营权之间不断分割，并且分割天平不断向农户的土地承包经营权倾斜。这是35年来农村基本经营制度演进的基本趋势。 国土资源部法律中心主任孙英辉表示，此次承包地所有权、承包权、经营权“三权分离”正式提上农村土地制度和产权法治建设层面，将再次推动农村生产力的大释放。依法推动承包权主体同经营权主体分离，是保障农民权益的当务之急。 值得注意的是，一号文件提出，在推进农村土地承包经营权确权登记颁证工作时，可以确权确地，也可以确权确股不确地。 不过，考虑到发展规模经营时，“确权确地”会在一定程度上造成调整难度。“‘确股’意味着不但可以避免以上纠纷，同时将保证农民在集体组织中的土地收益。”中国人民大学国家与发展战略研究院研究员仝志辉表示。 为解决金融机构担忧，一号文件还提出，建立配套的抵押资产处置机制，推动修订相关法律法规。孙英辉认为，当务之急需要修改农村土地承包法、物权法等，应坚持顶层设计、长远立法与试点结合。 “留地安置”首次出现 十八届三中全会《决定》提出，建立城乡统一的建设用地市场。延续《决定》精神，一号文件提出，在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，加快建立农村集体经营性建设用地产权流转和增值收益分配制度。 在补偿方面，一号文件提出，一方面补偿农民被征收的集体土地，对农民的住房、社保、就业培训给予合理保障，另一方面因地制宜采取留地安置、补偿等多种方式，确保被征地农民长期受益。其中，“留地安置”的表述是首次出现在中央文件中。 此前在中央政府制定的征地法律和指导性文件中，只有货币补偿和人员安置的原则性条款，并没有“留地安置”，但地方对此已有先行探索。浙江大学经济研究所所长曹正汉在其发表的论文中指出，这是地方政府为了化解与农民的利益冲突，在中央政策之外自主发明的一项地方政策。 留地安置是指地方政府征地时，除了给予村民和村集体货币补偿外，按照征地面积的一定比例，返还给村庄的建设用地，用于安置被征地农民。在留用地上，村集体可以独立或与开发商合作，从事商业或工业开发，所得收益归村庄集体所有。 仝志辉表示，应该肯定“留地安置”在保障失地农民就业方面的积极作用，但由于这种方式游走于法律边缘，目前各地的管理缺乏统一协调，更需要通过中央文件以及相关法律保证其合法性。 建立农产品目标价格制度 在农产品价格方面，一号文件要求，继续坚持市场定价原则，探索推进农产品价格形成机制与政府补贴脱钩的改革，逐步建立农产品目标价格制度。具体来说，在市场价格过高时补贴低收入消费者，在市场价格低于目标价格时按差价补贴生产者，保证农民收益。 就当前的补贴政策，国务院发展研究中心研究员程国强此前在接受媒体采访时表示，价格支持政策的效果最差，不但扭曲市场、弱化竞争力，还会造成社会资源和效率的巨大损失。 程国强认为，价格补贴可以有两种方式。一种是，实施目标收益补贴。政府预先确定粮食的目标价格，农民按市场价格随行就市销售。当市场价格低于目标价格时，启动该政策，按两者之间的差价给予农民补贴。 “这种目标收益补贴既有价格支持的特征，又有直接补贴的性质，是由价格支持向直接补贴转型过程中普遍使用的政策措施。”程国强表示。 另一种是实施种粮目标收益保险。现阶段加快试点粮食产量指数保险、粮食价格指数保险;中长期加快研究种粮目标收益保险，即以种粮收入为保险标的物，通过指数保险的方式保障农民种粮收益，促进粮食生产。 “农业补贴要提高精准性，使补贴真正流向种粮大户、专业合作社。种粮大户要容易认定、方便操作，就必须加快农村承包地产权明晰。”党国英说，“这样才能真正从农民中培育专业大户，使承包土地经营权和农业支持政策惠及种地农民。” 来自：中国建筑新闻网
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2014年01月2013年300个城市的卖地收入超3万亿元
亿元，同比增加57%;商办类用地7508亿元，同比增加57%;工业用地2224.6亿元，同比增加6%;其他用地247.9亿元，同比减少25%。住宅类用地出让金占总额的68%，较去年增加3个百分点;商办类用地出让金占总额的24%，与去年同期基本持平。 2013年土地出让金排前10位的城市包括上海、北京、杭州、重庆、南京、武汉、天津、佛山、广州和苏州。这10个城市的土地出让金累计为10721.6亿元，占300个城市土地出让金总额的34%。 上海继续居榜单首位，土地出让金总额达2262.0亿元，同比增加128%;北京位居第二，土地出让金总额为1821.8亿元，同比增加181%，是榜单中涨幅最大的城市;广州和佛山为新上榜城市，土地出让金总额分别为615.2亿元和642.5亿元，同比增加150%和48%。 在一线城市中，仅深圳未进入榜单，但其土地出让金总额较去年增加331%，排名上升10位以上，土地市场情况好于2012年。 来自：中国建筑新闻网
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2014年01月多项土地改革制度或将出台 "盘活存量"被强调
部副部长王世元近日强调，基于土地数据的现状，必须始终坚持“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，毫不动摇坚持最严格的耕地保护制度。 据了解，国土部正在研究起草严守耕地红线的相关《意见》，强化耕地红线的要求、保基本农田的要求，调整和完善一些政策。有分析认为，该《意见》有可能在今年上半年出台。 与此同时，作为国土部近年来的重点工作之一，加强节约集约利用土地的顶层设计正在研究中，国土部同时也在制定这项工作的行动计划，并有望在今年上半年推出。 在土地节约集约利用方面，“盘活存量”的思路将被进一步强调。王世元表示，国土部将进一步加大盘活存量用地的力度，重点解决好城镇低效用地和农村空闲用地的盘活，逐步降低经济社会发展对增量用地的依赖。 另据了解，国土部当前正按照国务院的统一部署，研究深化农村土地使用制度改革的方案，并逐渐着手安排试点。在集体经营性建设用地流转入市方面，国土部也正在研究细化思路和任务。在提高工业用地价格、探索新的工业用地出让制度方面，国土部同样也在进行尝试。 专家认为，上述工作将可能被写入国土部2014年的重点工作中，今年的土地改革有望获得较大的进展。此外，国土部下属的土地勘测规划院近期发布的《中国土地政策蓝皮书(2013)》表示，2014年国土资源部将研究起草《不动产登记条例》、《不动产登记办法》等规章制度，整合建立不动产登记信息管理基础平台，做好国家层面有关不动产登记衔接工作。 “以点带面”思路明确 随着新型城镇化概念的提出，与之配套的土地管理制度改革也逐渐被提上日程。有分析认为，按照新一届领导层的思路，未来土地改革将有很大突破空间。 一位接近国土部的专家表示，由于存在法律障碍、历史遗留问题，并需协调多方关系等因素，如征地制度、农村土地使用制度等的改革恐难以在短期内取得较大突破。因此，试点先行的路径将被广泛采用。 上述权威人士表示，“地方试点先行，带动制度破局”的思路已被确立，在未来即将启动的多项改革行动中，均有对地方试点的安排。其中既包括对现有试点经验的总结，也不排除批复新的试点。 值得注意的是，未来的土地改革试点，将更多地与金融政策、财税体制等相结合。上述人士表示，诸如土地流转信托、土地换股权等试点将得到进一步支持。 上述《蓝皮书》也对未来土地改革的政策方向进行总结，未来的政策方向在于对地方实践探索的总结提升，对其成功的做法上升为政策和法规，并予以固化。与此同时，应当按照资源禀赋、人口分布和经济发展水平的地区差异，制定区别对待的土地利用战略和土地管理政策。 来自：中国建筑新闻网
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2013年12月集团领导参加花样年集团2013供应商答谢会
略联盟，战略合作伙伴是其非常紧密的合作关系，与其是“命运共同体”，而成为其合作伙伴的供应商必须具有良好的品牌形象与业界口碑。集团公司此次获得花样年集团“战略合作伙伴”称号，以强大的实力证明了公司在业界的地位，表明了公司的品牌形象与口碑得到了业界的广泛赞誉。 董事长花世华与花样年总裁潘军合影留念 唐安营/摄
