永昌集团董事长袁万永一行考察张家口项目部

金九银十到来 业内称北京房价没有下降的任何理由

阶段。”有业内人士如此描述。 　　供需矛盾带来全面热销 　　根据链家地产市场研究部统计，8月份新建商品住宅（含保障性住房）网签量达8708套，环比上涨34.2%。扣除保障房后，纯商品住宅成交8025套，环比仍上涨33.3%。 　　在链家地产市场研究部张旭看来，最近一段时间以来，北京楼市的一个趋势是，项目短期的消化能力非常强。“这不仅表现在一些刚需项目出现‘日光’或排号艰难的现象上，一些高端楼盘也出现‘短期高去化’的销售状态。” 　　例如8月14日取得预售许可证的项目臻园，拟售均价为4.6万元/平方米，首期共推出252套房源，这些房源经过半个月的时间已消化殆尽。来自北京市住建委的登记信息显示，目前处在预订和资格核验状态的房源已达218套，占比为86.5%。 　　对于房屋热销背后的原因，张旭认为，一方面是具备购房资格的需求依然庞大，另一方面，与当前政策环境不无关系。“国五条”在新房市场的执行手段是在供应端控制价格上涨，这使得购房者在对房价长期看涨的预期中，又掺杂进了短期内房价难以大幅上涨，而可以相对低成本入市的心理状态。“需求的增长远超出政策干预下市场的供应能力，从当前项目排号、预售的情况看，供需矛盾有加深的迹象。”张旭表示。 　　二手房方面，尽管受到了7月份开始北京各区县的二手房交易最低过户指导价普遍上调、交易税费出现大幅增加的影响，但北京二手房成交量仍维持小幅上涨。 　　我爱我家根据北京住建委网站公示的每日网签数据统计，2013年7月份北京全市二手住宅网签总量为11125套，环比7月份的网签量上涨了6.8%，和去年同期相比则下跌了21.8%。这已是自今年5月份以来，北京二手住宅网签量连续4个月保持回升势头。 　　更为值得关注的是，据链家地产统计，8月日均新增客源量环比增长13.4%，环比涨幅为4月以来最高水平。张旭预计，随着这些新增需求进入成交，9月交易量或会明显好于8月，有望达到市场正常水平。 　　成交价格或继续上升 　　在交易量不断上升的带动下，北京的房价也持续攀升。 　　根据链家地产市场研究部统计，8月份纯商品住宅成交均价为24805元/平方米，尽管环比微降1.9%，但同比上涨幅度达15.2%。 　　“从成交结构上看，纯商品住宅在郊区、五环外的成交量占比已经接近九成。”张旭表示，正是由于成交结构的这一变化，8月份纯商品住宅成交均价环比小幅回落。但是与4月份相比，成交均价依然上涨了约12%。 　　“由于需求旺盛，当前几乎所有项目都没有明显优惠。”由此张旭判断认为，虽然在政策严控之下，定价稳定，但实际成交价格处在上升通道。 　　网易房产对“2013年8月北京百盘价格动态调查”结果也印证了上述判断。该调查显示，在其监测的北京100个重点楼盘中，8月价格相比前期上涨的楼盘为96个，仅有的4个降价楼盘，也多为尾房出清。 　　具体来说，8月涨价楼盘数量最多的属大兴和昌平，大兴的六环沿线，如天宫院、亦庄等板块的热门楼盘，无论是售价还是报价，均有一定上涨；昌平区由于新房稀缺，供应断档，路劲世界城、北京风景等待售房源的报价也在不断上涨。 　　按区域板块划分，网易房产的统计显示，2013年1月份至今北京楼市涨幅较为明显的板块分别为长阳板块、北苑板块、天宫院板块、亦庄板块、南邵板块、通州区域。其中涨幅最大的板块是北苑板块，涨幅达到47.58%；涨幅最大的楼盘是通州区的自由筑，涨幅达到72.73%。 　　“整体来说，当下楼市量价均居于高位，而从2013年前7个月的经济数据看，只有房地产一枝独秀，经济对房地产的依赖度没有降低反而上升。”中原地产市场总监张大伟认为，房地产起到了稳定经济的作用，地方政府依赖土地收入。因此在稳定经济的大前提下，房地产调控执行力度和意愿减弱。而频频出现的调控政策微调松动的迹象，也对购房者入市积极性、开发商定价心理有非常大的影响。 　　基于此，张大伟判断，“下半年房价稳定的难度将会更大”。 　　面对楼市传统销售旺季“金九银十”，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析称，由于当前北京宏观经济依然需要房地产行业拉动投资，政策继续打压的可能性不太大，因而有了预售证审批速度放快、地王不再受到控制等现象发生。鉴于此，作为北方核心城市，北京楼市出现“金九银十”现象不足为奇，“金九”成交量或将冲击新高。   来自：中国建筑新闻网

全球在建摩天大楼87%在中国 呈现泡沫化

大厦，高632米、共124层，是典型的高档商务楼，将取代陆家嘴(600663,股吧)的环球金融中心，刷新上海的天际线轮廓。而在2012年奠基的中信集团大楼“中国尊”三年后将以528米的建筑总高、108层，取代国贸三期大楼，成为新的北京第一高楼。 　　与此同时，高646米的深圳平安国际金融中心已于2009年10月动工，它不仅将轻松夺得“华南第一高”的桂冠，在2014年竣工时还将超越上海中心大厦，成为中国第一高楼。2012年，设计高度606米的武汉绿地中心宣布加高30米，以超越上海中心大厦。而日前长沙838米的“天空城市”，设计高度将比目前世界已建成的最高建筑—阿联酋迪拜塔还要高出10米。 　　除此之外，青岛计划建造高达777米的777大厦，珠海规划中的高680米十字门CBD地标，南宁规划中的628米的天龙财富中心，广州规划中高600米的白鹅潭CBD地标，规划中的摩天大楼可谓遍地开花。 　　2012年《摩天城市报告》(以下简称“报告”)显示，根据国际公认标准，高于500英尺即152米的大楼属于摩天大楼，按此计算，中国摩天大楼数量总数已超350座，而全球在建的摩天大楼中有87%在中国。这意味着今后十年，中国平均每五天就有一座摩天大楼拔地而起。而五年后，我国的摩天大楼将超过800座，是现在美国总数的四倍，值得注意的是，其中80%将建在经济不发达的内陆地区。 　　对于建设摩天大楼，业界各有不同见解。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出，由于城市空间狭窄造成地价高昂，在地价一定的背景下，开发商会选择不断提升容积率以兴建超高层建筑物。另外，地方也多会鼓励建设可以成为政绩表现手段的“地标性”建筑。 　　世界银行前副行长林毅夫却认为，众多大国在快速崛起阶段都涌现出许多“地标式”建筑，中国城市发展建设定位要以国际眼光和标准来衡量，而以打造现代商业文化为目的的“地标式”建筑，摩天大楼是未来中国城市发展方向。 　　摩天大楼泡沫化 　　顾云昌指出，地标性建筑的噱头不仅会引来众人关注，也会带来GDP增长。因此，一个城市是否有地标性建筑，成为地方政绩表现的重要手段。“地标性建筑也能成为城市"名片"，带动外来投资，以及实力企业的进驻，进而带动区域经济发展。而高度不断刷新的原因，则是地方政府是希望借助"第一高楼"提升区域知名度。” 　　绿地中心经过拔高高度成为武汉市地标性建筑，绿地内部人士在接受媒体采访时表示，“做地标性建筑不是我们想做，而是政府想做。我们进入一个新城市，就要做政府喜欢做的事。而且绿地在项目的操作过程中，一直遵循两点，一个是紧贴市场需求，一个就是秉承政府所想。”另外，绿地中心“拔高”方案最初是由武汉市政府方面提出的，希望使大楼成为“中国第一高楼”，从而“更具标志性”。 　　《中国摩天城市报告》的主笔、“摩天城市网”创始人吴程涛在接受《经济参考报》记者采访时也表示，当前国内各大城市兴起的摩天大楼热，绝大部分都有为了获得“更高地位”而推进超前建设的企图心。 　　报告中就指出，在某些特定的城市或许还存在适度超前兴建摩天大楼的需求，但就整体而言，中国现有商用摩天大楼的数量再加上在建和规划的数量，其总数已经远远超越美国，呈现泡沫化。 　　报告指出，摩天大楼与第三产业发展有不可分割的关系。与美国相比，美国平均每座摩天大楼对应的第三产业产值为1431亿人民币，而中国仅为每座436亿，产出率仅是美国的30.5%。 　　值得注意的是，北京师范大学经济与资源管理研究院教授韩晶指出，中国摩天大楼狂潮不仅在一线城市蔓延，同时也席卷三四线城市，盲目建设摩天大楼将把整个城市经济拖向深渊。2010年，广西防城港市投资达95亿元，高528米，设计为109层的亚洲国际金融中心轰动一时，成为西南第一高楼。这意味着，人口仅为86万人的防城港市，平均每人投资11000元才能建成。 　　彼时，亚洲国际金融中心项目设定将于三年主体完工，五年内投入使用。但是，时过三年，记者再次到项目地址查看，由于项目并不允许外人进入，因此并未看到项目真实进程。但能看到该项目还看不到任何高于围栏部分，与该项目设定的主体完工的建设目标相距甚远。 　　与此同时，全球第一座建在村里的摩天大楼，328米高的五星级华西村龙希国际大酒店于今年4月也被爆出运营亏损，村民需轮流入住“拉内需”。G D P总量刚过千亿的贵阳也规划了17座摩天大楼。 　　此外，珠海巨人大厦烂尾18年，天津双塔天津中心烂尾八年，西安陕西信息大厦烂尾16年......这些曾经宣告将建设的摩天大楼都在给我们一次次敲响警钟。 　　顾云昌表示，部分摩天大楼烂尾的主要原因便是资金问题，小城市本就资金窘迫，资金跟不上是常事，另外，项目完成中可能进行市长更换，然而后任并不认同前任的看法，因此项目便一度搁置下来。 　　摩天大楼的警示 　　事实上，有研究发现，世界最高大楼的开工建设与商业周期的剧烈波动高度相关，而摩天大楼建设往往是经济衰退的前兆，被称为“劳伦斯魔咒”。 　　劳伦斯认为：“摩天大楼与经济衰退的病态关联出现在开发商能够轻而易举地获得金融贷款之时，对银行来说，也是为了利益而进行的更大冒险的时刻，当投资建筑的热潮开始减退，经济下滑的风险就会来临。” 　　虽然不知“劳伦斯魔咒”是否一定会出现，但我国有专家认为，投资过剩、货币扩张以及投机活动确实与摩天大楼建设存在一定关联，应提高警惕。 　　对外经济贸易大学国际经济研究院教授蓝庆新认为，“建筑热”是信贷过剩的信号，历史上摩天大楼的建造与信贷宽松、土地价格飙升和过分乐观的经济预期紧密相关。“根据国际清算银行计算，信贷占G D P比重超过10%，就可以做完未来3年内爆发经济危机的预警信号。而惠誉评级之前对我国测算显示，我国信贷占G D P比重已超200%。在过去5年中，中国主要城市北京和上海的住房价格上涨幅度超过110%，涨幅全球第一，因此，应谨防经济泡沫的产生。 　　那么是否摩天大楼就不应该建设？对此，吴程涛指出，磨天大楼是经济发展到一定阶段，企业发展到一定层级后的产物。因此，应由市场来决定兴建摩天大楼的高度和数量，尽可能避免行政力量的补贴和干预，扰乱资本对市场的正常判断。“在美国的底特律市，政府曾经透过免税和政治支持，让福特公司以3 .5亿美元建造了全市第一高楼文艺复兴中心，建成后连年亏损，最后不得不以不到一亿美元的价格卖给了通用。” 　　“当前，中国不少城市为了刺激企业投资摩天大楼，不仅在土地出让上往往列明该地块建筑不得低于固定高度，还会“配送”住宅土地。一些城市还会列明，建筑物超过300米的，150米以上部分不计土地出让价款。这些行政优惠使得的原本不划算的摩天大楼投资，突然之间看起来变得划算，但实质上却是扰乱了市场的资源配置平衡。”吴程涛说。 　　韩晶则认为，兴建摩天大楼应与城市规模、城市配套设施、经济水平相适应。各个城市应考虑自己经济实力、基础设施配套情况、城市投资能力和消费能力进行投资规划。   来自：和讯新闻网

一线城市房价超纽约伦敦 收入不及发达国家1/10

。 　　尹中卿提出，当前要挤压4大泡沫，包括产能过剩泡沫、房地产价格泡沫、政府债务泡沫、金融领域泡沫。有效控制、释放、排除和化解这些年来逐步积累的风险隐患，为我国经济迎来下一轮持续健康高速增长奠定基础。 　　其中挤压房地产泡沫势在必行。14年来，全国卖地收入年均超过1万亿元。其中，2011年卖地收入占当年地方财政收入比重超过6成。尹中卿建议，应尽快按照人均居住面积征收累进房产税，增加拥有多套和豪华住房的持有成本。 　　此外，在挤压“过剩产能泡沫”方面，尹中卿表示，产能过剩问题越来越严重。去年底，我国钢铁、水泥、电解铝、平板玻璃、船舶产能利用率分别为72%、73.7%、71.9%、73.1%和75%，明显低于国际通常水平。今年上半年，全国规模以上工业企业将近22%的产能闲置。产能过剩带来负面影响，截至今年7月，工业生产者价格总水平已连续16个月负增长，降幅扩大。 　　如何挤压“楼市泡沫” 　　全国联网挤出部分非自住房源 　　1999-2012年，全国土地出让收入总额接近15万亿元，年均超过1万亿元。其中，2011年土地出让收入占当年地方财政收入高达60%以上。今年上半年，全国主要监测的105个城市地价已连续5个季度加速上升。今年6月份，在70个纳入房价监测的城市中，有69个城市房价同比上涨．北上广深等一线城市同比和环比均上涨。7月份最新数据显示，70个城市房价同比又上涨了6.7%，环比上涨了6.1%。 　　根据IMF测算，我国人均收入尚不及发达国家平均水平的十分之一，但一线城市的房价已经超过了纽约和伦敦。如果房地产价格泡沫破裂，不仅会因巨额不良贷款而损害金融业的正常运行，而且也会对实体经济和国家财政造成破坏性冲击。 　　尹中卿提出，必须尽快调整房地产调控思路，充分运用市场手段，着力健全房地产市场长效机制。要逐步整合房地产开发、流转、保有环节税收和各类收费，统筹推进房地产税费改革，尽快按照人均居住面积征收累进房产税，增加拥有多套和豪华住房的持有成本，促进二手房、存量房源流转。 　　要推进不动产实名登记和全国联网工作，挤出部分非自住以及非正当获得的房源，促进存量房地产进入交易，降低交易环节税费，切实减轻普通老百姓购房成本。 　　如何挤压“政府债务泡沫” 　　逐步将地方政府债务分类纳入预算管理 　　2008年中央财政赤字只有1800亿元，而2009年-2012年赤字合计27500亿元。与此同时，地方政府性债务规模迅速膨胀。根据审计署审计，2008年以前，地方政府投融资公司贷款余额在3万亿元以内。2009-2010年，在两年内省、市、县三级地方政府性债务余额增加7万多亿元，达到10.7万亿元。 　　今年6月，国家审计署又报告说，截至2012年底，36个地方政府共累积了3.85万亿元债务，比2010年底上升了13%，2013年底前到期偿还债务额约占债务总额的53%。 　　今年1-7月，随着经济增速的放缓，财政支出增幅比去年明显回落，而财政支出却刚性增加，特别是地方政府通过各种融资平台进行的不规范的“举债”行为，使财政风险加剧。政府债务过快增长，给银行带来信贷风险。目前，地方平台更多转向依靠城投债、信托产品、私募基金等筹集资金，未来3年仍处于偿债高峰期。 　　要研究制定政府债务管理法规。尽快出台政府债务风险预警办法，建立和健全政府举债融资制度以及官员考核、惩戒机制，完善地方政府融资制度。 　　进一步规范地方政府机关、事业单位及融资平台公司融资行为，加强高风险地区债务监管并督促地方研究制定化解措施，逐步将地方政府债务分类纳入预算管理，严格控制地方政府新增债务。 　　105个城市 　　今年上半年，全国主要监测的105个城市地价已连续5个季度加速上升 　　3.85万亿元 　　截至2012年底，36个地方政府共累积了3.85万亿元债务   来自：中国建筑新闻网

北京各银行或将取消房贷利率优惠 部分上浮20%

索，记者上午以客户身份走访中国农业银行、中国建设银行、广发银行、招商银行等北京部分银行，发现所有提供房贷业务的银行，首套房贷利率已无优惠，全部维持基准利率之上，放款时间也有所延长。 　　“今年上半年银行贷款正常发放时，房贷完整办理下来的时间大概在两周左右。”某股份制银行个贷部一位负责人透露，钱荒时房贷就开始收紧，“现在两个月也未必能办下来，银行更不会承诺放款时间。” 　　“钱荒之前还有8折优惠，钱荒时收紧到9折，现在折扣基本都取消了。”链家地产某分店店长刘先生告诉记者，本月建设银行、工商银行都已经取消了首套房房贷优惠利率。 　　采访中，广发银行一支行客户经理向记者表示，房贷目前还可以做，“首套房贷首付三成，执行基准利率，二套房贷在基准利率基础上上浮20%。” 　　今天上午，记者就此致电广发银行进行核实，相关工作人员表示，目前尚未有上浮利率的消息。 　　但据一位广发银行内部人士透露，二套房贷利率上浮的确已经在行内开过通气会，“只不过文件还未下发，各家支行执行力度可能存在差异，但是利率上浮已经是板上钉钉的事儿了。” 　　分析银行风控意识加强房贷优惠越来越少 　　“银行确实对房地产开发贷款和零售按揭等业务做了限额标准，房贷只能在限额之内做。”招商银行某支行一位理财经理表示，总行定期会对分行进行行业指导，“住房贷款年初把额度放完，年底额度自然就会紧张。” 　　另外，这位理财经理表示，“钱荒”之后银行风险控制意识加强。“房贷业务不划算，即便二套房贷款利率上调20%，也比不上一般企业贷款利率上浮30%——40%的幅度。” 　　这位经理表示，房贷一般二三十年才能收回，企业贷两三年就能收回。“不论是时间还是资金的风险成本，房贷都不占优势。” 　　上海银行某支行行长也对记者表示，目前银行存在贷款额度和存贷比的双重考核，因此银行更愿意把钱用在其他贷款类别。“我们的资金状况没法儿跟国有大行比，资金有限又要保证银行利润的增长，追求高收益项目很正常。” 　　银行推进利率市场化改革，贷款利率下限放开，这影响到银行调整贷款投向。业内人士认为，“钱荒”之后银行风控意识加强，对房贷风险的把控会更加严格。房贷利率打折的情况会越来越少。   来自：中国建筑新闻网

中国究竟需要多少“国际化大都市”

仅造成了巨大资源浪费，更潜藏着系统性风险。 　　“大城”遍地开花几家能结硕果 　　国家发改委城市和小城镇改革发展中心在对辽宁、内蒙古、河北、江苏、河南、安徽、湖北、湖南、江西、广东、贵州、陕西等12个省区调研发现，近几年，一些地方打着推进城镇化的旗号，纷纷打造新城建设模式，并且有愈演愈烈之势。 　　一些专家质疑，中国地少人多、生态环境接近承载极限，需要这么多大都市吗？如此大规模造城运动，又会带来多少重复建设和资源浪费？ 　　“新华视点”记者调研发现，当前城市规划发展中三大问题突出。 　　—定位过高。直辖市提出规划建设国际大都市、国家中心城市；省会城市提出建设国际化城市，大区域中心城市；一些中型城市也提出建设区域金融中心、教育中心、文化中心，甚至也要在整建国际化大都市的拥挤马路上分一杯羹。 　　—速度过快。一些城市体量不大，胃口不小，希望借新型城镇化的大好机遇实现“弯道超车”，“后发赶超”，却没考虑自身的“消化能力”。西南一个县级市，在建的房地产开发面积达到1000万平方米，可以提供超过10万套住房，而目前市区总人口才30万出头。消化现有住房的周期就超过15年。 　　—用力过猛。广东一个县级市，自然风光优美，出于整体规划的考虑，上级政府规划部门一直将其规划为生态屏障，限制工业开发。记者走访发现，该市近期却提出，“不能生态有了经济没了”，希望将上级规划部门核准的旅游度假开发区容积率提高三倍。江苏一个镇，政府财力不足，征地速度却不降，直接给农民打白条，言称征地补偿“过两年再给”。 　　“拍脑门”决策“拍屁股”走人系统性风险正在累积 　　不久前召开的中央政治局会议提出，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化。“新华视点”记者在多地调研发现，一些地方政府劲儿用错了地方，把“以人为核心”变成了“以个别人为决策核心”，试图以行政的手代替市场的手。 　　记者在西南一个县级市采访发现，由当地政府主导，在一座山上规划建设了一个商业城，320栋数百平方米的民族风格三层小楼密密麻麻排列在蜿蜒的盘山路上，还分了不同区域，有的规划卖茶、有的规划卖民族银饰、有的区域规划做餐饮，从字母A一直排到J。当地政府负责人表示，政府出全资，希望打造成民族风情文化园，总投资额“八九亿元”。 　　一位房地产业内人士表示，这样“造城”实现难度太大。“三四公里长的盘山商业街，就两个车道，车多了怎么办？这么远的山路，没车的市民怎么上去？连卖什么都规划，有没有市场？一句话，缺乏前期调研。” 　　记者注意到，这里几乎没有一家商铺开门。当地相关负责人告诉记者，为盘活人气，政府规定所有政府组织的大型活动都来此举办，商户入驻第一年免租金，且每间房政府还补贴5000元。但他也承认：“平时人很少，一有活动车就堵到市区”。 　　专家指出，政府建房，不收租还倒贴，看似惠民，实则是资金浪费。广东省建筑设计院原院长何锦超直言不讳，“有些城市的领导气魄很大，几亿元资金投入，其实钱都是纳税人的，花钱有没有走法定决策程序？用行政代替市场，可能造成很大的投资风险和资源浪费，也扭曲了城镇化发展的方向。” 　　一些专家提醒，目前一些地方政府“押宝”城镇化，地方融资平台“主要抵押靠土地，还债付息靠卖地”，一旦新城成空城、土地出让断续，极有可能出现地方债危机。 　　一家知名房地产企业高管向记者介绍，中央对新型城镇化的方向描述很清晰，但是各地认识不一，随意性很强。“原本准备投资某个国家级新区，该区前一任领导表示，要重视风险，吸取教训，从容开发，我们觉得很对，准备观望。但下一个领导到任又提出加快建设速度，我们只能赶紧准备参加土地拍卖。” 　　这位高管认为，地方政府发展规划，一定要描绘清楚坚决执行，形成制度约束，不能因为领导更迭就“人走政息”。 　　走不进百姓何谈走向世界 　　专家认为，城镇化确有扩内需、促增长的作用，但城镇化的方向绝不是片面造大城、建大都市，必须刹住部分地方的贪大求快风，提高中小城市对人口的吸引能力，合理调节各类城市人口规模。 　　中国工程院院士、设计专家何镜堂等专家建议，提高中小城市对人口的吸引力，不是以大为荣，而应该兼容生态、宜居、产业发展和交通等因素，建设绿色、环保、紧凑的中小城镇。 　　记者近期在汶川走访发现，原本拥有4万多人的汶川县城，1万多人选择离开，1万多人在地震中遇难，剩下的只有1万多人。5年过后，由于重建建筑安全、公共服务质量改善，震后急剧减少的人口已经回流，有1万多居民选择回来。汶川县委书记青理东表示，汶川重建是化灾为机，提高公共服务水平，并通过产业选择，寻找经济社会可持续发展活力。 　　暨南大学管理学院教授胡刚表示，汶川重建的模式，与德国等一些国家的小城镇模式类似，虽然体量不大，但通讯、电力、供水等基础设施条件与大都市相差无几，医院、学校、购物机会等一应俱全，居民在本地就能享受到和大城市类似的机会和保障，却少了拥堵、教育、住房之苦。 　　专家指出，现在北京、上海、广州等地城市病不断凸显，新型城镇化应该避免再走类似的弯路。而国内一些城市一边高喊与国际接轨，却不倾听百姓心声，基础设施不到位，城市规划不合理，连百姓都走不进，谈什么走向国际。 　　接受记者采访的专家表示，推进新型城镇化，中央要因地制宜制定顶层规划设计，同时通过相应考核调整，引导各地发展新型城镇的规划方向。“否则，类似底特律式的"美国病"也会成为未来中国的烦恼”。胡刚表示。   来自：中国建筑新闻网

房企再融资来势汹汹 或致房价报复性上涨

相关规定执行。但这一解释却没法阻挡房企融资的步伐，难道上市房企再融资大门真的已经全面放开？ 　　再融资潮来势汹汹 　　8月1日晚，新湖中宝发布定增预案，拟以不低于3.07元/股的价格，定向增发不超过17.91亿股，募资不超过55亿元，用于上海新湖明珠城和新湖青蓝国际这两个项目。 　　根据公告，这两个项目被定位为旧城棚户区改造项目。上海新湖青蓝国际项目位于上海闸北区内环线内，是所谓的上海市新一轮“365”旧城改造的重点项目之一，是闸北区旧城棚户区改造的民生工程项目，总投资67亿元，募集资金投入25亿元。剩余募集资金则用于上海新湖明珠城项目。 　　虽然这是三年来上市房企首次再融资，但由于该笔募集资金部分被用于棚改项目，与普通的商品房项目有差别，因此新湖中宝的融资行为并不完全被市场理解为房企再融资解禁。 　　但随后几天，多家房地产上市公司推出了再融资计划，并且投向范围更大，甚至涉及商品房项目。 　　8月7日，宋都股份发布增发预案，计划以4.80元/股的价格向不超过10名符合规定的投资者，非公开发行不超过3.13亿股，募集资金总额不超过15亿元，用于投资南京南郡国际花园项目和杭州东郡国际三期项目。 　　8月14日，宋都股份有关负责人告诉《中国经济周刊》，目前公司的再融资计划已获得董事会通过，下一步计划在8月22日召开股东大会进行表决，一旦表决通过，将会在月底正式向证监部门申请批准。不过根据惯例，证监部门的审核周期有可能需要几个月。同时，这名负责人向记者表示，募集资金投入的项目确实是商品房项目。 　　无独有偶，8月7日，冠城大通(600067.SH)推出了18亿元的可转债融资预案，计划募集资金投资于南京万盛世纪新城。8月9日晚间，三湘股份(000863.SZ)公告拟募资12.5亿元，投资于三湘海尚名邸、虹桥三湘广场等项目。其中，三湘海尚名邸为住宅项目，虹桥三湘广场为商业地产项目。 　　8月13日晚，金科股份(000656.SZ)发布公告称，公司拟募资不超过43.24亿元，投向西安凤城二路项目(8.5亿元)、重庆开州财富中心(12亿元)、重庆江津世界城(10亿元)3个地产项目及补充流动资金(12.74亿元)。 　　除此之外近期多家房企都因筹划重大事项而停牌，如招商地产(000024.SZ)等，有分析人士猜测，这些停牌举动或与再融资有关。 　　调控政策已微变？ 　　自2010年以来，房企再融资之路已被暂时卡住，如今为何突然有多家上市房企公布融资计划？中国房地产学会副会长陈国强对《中国经济周刊》表示，这表明，上市房企一定捕捉到某种信号，进而改变其行为。 　　21世纪不动产分析师张磊认为，恢复部分房企的再融资功能，与中央近期会议提出的“促进房地产市场平稳健康发展”的基调是一致的。 　　今年6月，国家召开了棚户区改造相关会议，决定今后5年再改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户，其中2013年改造304万户。并强调，引导金融机构加大对棚户区改造的信贷支持，符合规定的企业可发行专项用于棚户区改造项目的企业债券或中期票据；落实相关政策措施，鼓励和引导民间资本参与棚户区改造。 　　张磊告诉《中国经济周刊》，预计率先获得审批通过的，一般是与保障房建设、棚户区改造项目有关。预计那些从事保障房和棚户区改造的房地产企业(不限于上市房企)，也更容易获得银行信贷。这意味着为房企的补充资金流动性开了一个口——符合中央政策鼓励方向即可再融资。 　　新湖中宝等企业募集资金的投向确实是棚改项目，不过，从三湘股份、宋都股份、金科股份等更多上市房企来看，其资金投向都涉及商品房项目。 　　对此，上述宋都股份相关负责人告诉《中国经济周刊》，其募集资金投向也是当下国家政策所支持的。据他介绍，南京南郡国际花园项目的销售对象以20——35岁的年轻人为主，主要针对首次购房需求。该项目容积率为2.4，90平方米以下住宅套数占比达到92.80%、住宅面积占比88.84%，是定位于刚性需求的商品住房。 　　而杭州东郡国际三期项目位于下沙大学城北板块，容积率为2.3，90平方米以下住宅套数占比99.47%、面积占比99.65%，也是定位于刚性需求的商品住房。 　　一位地产业内人士表示，目前再融资计划项目都是打着保障房、棚改、城镇化旧城改造和刚需住宅的旗号，有打政策擦边球的嫌疑。 　　记者了解到，目前中央正牵头制定房地产调控的长效机制，其中一项内容就是增供应、保刚需，从根本上缓解供需矛盾。陈国强认为，部分上市房企之所以敢于通过再融资投资于刚需项目，也是看准了中央将力图缓解楼市供应不足的风向。 　　房价或将报复性上涨？ 　　陈国强表示，目前的变动仅仅是一种地产融资的微调行为，甚至可以视作纠偏。过去虽然暂停了房企再融资，但一方面造成了银行借表外业务绕道向地产企业融资，增大了“影子银行”对金融体系的风险；另一方面则最终影响了房地产供应。而目前来看，管理层实施的是有差别的微调，部分不符合政策的再融资计划依然可能会被叫停。 　　对于是否全面放开上市房企再融资，证监会的态度则十分值得玩味。证监会在6月28日、7月12日、8月9日连续三次就这一问题做出答复，均称关于上市房企再融资的政策没有改变。 　　对此，上述宋都股份负责人表示，从中可以发现，证监会从没有说过要停止上市房企的再融资计划，所以这次证监会反复表态没有重启再融资计划，因为过去都没有明文规定要停止房企再融资，只不过限制部分违法违规企业的再融资。同时在执行层面，现在至少证监会已经可以接受融资方案申请了，不过能不能通过，目前还是未知数。 　　陈国强表示，判断上市房企再融资放开的程度和方向，最终需要根据证监会的最终批复，作进一步的观察。 　　对于房地产业而言，资金是其命脉。一旦放开再融资，上市房企无疑又有了更大的跑马圈地的资本。 　　有业内人士担心，由于地产业极善资金腾挪，一旦放开再融资，不仅资金监管是个难题，更重要的是，如一些房企将原本用于补充流动资金的钱用于买地，而依靠融资来补充流动性，势必推动房地产投机热潮，最终导致房价难以控制。 　　张磊则悲观地认为，如果全面放开房企融资和再融资，则必定招致地价和房价的全面上涨，而且极有可能是报复性上涨。   来自：中国建筑新闻网

北京等7城市成交二手房近五成空置

高达46.1%。 　　该机构分析指出，造成空置率较高的一个主要原因是“67.8%的业主有两套或两套以上房子，业主在出售房源时，还另有住所”。 　　从城市看，太原二手房源中空置房屋占比最多，超过60%，其次是天津和南京，都超过了一半；闲置房屋占比较低的为北京和苏州，分别为38.5%和37%。 　　值得注意的是，这几个城市均是严厉的限购城市。同时近一年时间里，这些城市的住宅均价和租金也呈现持续上涨状态。 　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，一方面是高达近五成的房屋空置，另一方面则是房价和房租的接连上涨。大量的房屋既不用于出售，也不用于出租，而是大量的闲置浪费，导致了二手房买卖市场和二手房租赁市场房源供应的紧张，二手房买卖和租赁市场供不应求矛盾的日益加剧，是导致房价和房租不断上涨的根本原因。   来自：中国建筑新闻网

国务院要求新小区必须建养老设施

建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系，把服务亿万老年人的“夕阳红”事业打造成蓬勃发展的朝阳产业，使之成为调结构、惠民生、促升级的重要力量。 　　会议提出五条措施： 　　一要加强养老服务能力建设。新建城区和新建居住（小）区要按标准同步建设养老服务设施，老城区和已建成居住（小）区也要通过多种方式完善相关设施。 　　二要分层分类提供养老服务。公办养老机构重点做好为无收入、无劳动能力、无赡养人和抚养人、失能半失能等生活困难老年人提供无偿或低收费服务。通过简化和规范程序，减免行政事业性收费，支持社会力量举办专业化养老机构，鼓励境外资本投资养老服务业。 　　三要创新养老服务模式。重点发展居家养老，支持提供助餐、助浴、助洁、助急、助医等上门服务。拓展老年服务项目，开发老年产品用品。 　　四要切实加强农村养老服务。坚持乡镇五保供养机构的“托底”作用，将其发展成为区域性养老服务中心。建设日间照料中心等互助性养老服务设施。 　　五要推动医养融合发展。探索医疗机构与养老机构合作新模式，促进养老服务与医疗、家政服务、保险、教育、健身、旅游等领域互动发展。   来自：中国建筑新闻网

地方债风险成中国经济最大挑战

为全年GDP增速能够达到7.5%的预期目标，所有经济学家都认为全年CPI增长将低于3.5%的预期目标。仅有2%的受访者认为今年的居民收入水平有望提高。 　　多数经济学家认为，中国政府不可能重启以政府投资为主导的大规模财政激励政策和以信贷刺激为主导的货币政策，认为下半年中国宏观政策将适时适度进行微调，同时会加快推进财税体制、金融体制和激活民间资本的活力等方面的改革，进一步释放制度改革红利。 　　这次调查结果显示，多数经济学家对2013年中国宏观经济运行趋势持较为乐观态度。72%的经济学家认为当前中国宏观经济运行平稳，增长速度处于合理区间;77%的经济学家预期全年GDP增速在“7.5%-7.9%”之间。然而这种乐观态度非常谨慎，因为有67%的经济学家认为中国实体经济发展缓慢，51%的经济学家认为中国金融系统存在系统性风险，而且只有2%的经济学家认为居民收入水平有望提高。没有经济学家认为中央针对房地产出台的“国五条”调控政策能够对抑制房地产投机性炒作和房价上涨起到积极作用。 　　此外，在对“当前中国宏观经济的突出亮点”做出选择时，经济学家们的判断相对分散，“物价总水平保持稳定，居民消费预期增长”中选的比例最高，但仅有49%，还有接近30%的经济学家提出了非选项观点。 　　调查结果还显示，23%的经济学家预期全年GDP增速在“7.1%-7.4%”之间，考虑到2013年上半年中国GDP的增速达到7.6%，这说明这部分经济学家认为下半年中国经济增长将继续呈现进一步下行的态势。同时，没有专家预期全年GDP增速在“7%及以下”和“8%及以上”。 　　关于当前中国经济发展面临的最大挑战，调查结果显示，63%的经济学家认为地方政府债务是当前中国宏观经济发展面临的最大挑战;42%的经济学家认为产能过剩加剧;37%的经济学家认为经济增长速度放缓;30%的经济学家认为房地产市场价格报复性上涨可能引起未来的房地产市场泡沫破裂;16%的经济学家认为出口衰退。以上结果表明，关于当前中国经济发展的最大挑战问题，多数经济学家的意见集中在地方政府债务风险、产能过剩加剧、经济增长速度放缓和房地产市场泡沫等四个方面，它们是影响中国未来经济健康发展的决定性因素或重要因素。 　　此外，有21%的经济学家提出了关于中国经济发展面临的最大挑战的其他观点，包括：产业结构调整进展缓慢且转型升级遭遇瓶颈;去产能和去杠杆;收入差距过大导致消费需求不足，难以扩大;面临新形势下经济发展的一系列两难问题，改革和发展都缺乏新的有效的总体设计，目前的应对措施是碎片化的;就业基础薄弱;资源的强约束，生态系统的急剧退化等。 　　关于下半年中国宏观经济政策走向，86%的经济学家认为，应推进财税体制改革，出台对小微企业的减税措施，全面推进增值税转型，释放财税体制改革红利;77%的经济学家认为应推进金融体制改革，让实体经济复活起来，释放金融改革红利;77%的经济学家认为应激活民间资本的活力，“市场能办的多给市场”。在货币、财政政策方面，多数专家认为，中国政府应在保持稳健货币政策的基础上进行适时、适度的微调。63%的经济学家认为，下半年中央政府将继续推行稳健的财政政策;37%的经济学家认为将推行扩张性的财政政策。 　　据悉，本次调查问卷设计了与当前中国宏观经济运行和政策走势直接相关的12道问题，于8月初通过电邮方式向国内相关领域的经济学家发出调查邀请，最终收到43份有效回复。   来自：中国建筑新闻网