一套时代下的无奈与希望

#8195;近期楼市的一些信号，都在加剧这种担忧。这周三，大兴旧宫一块土地拍出超过2.2万元/平米的楼面价，地价再创新高，业内预计这个项目售价或达到4万元/平米。  一年前，改善型购房者在南四环旧宫能买到富力、万科精装修项目，成交价2万元/平米出头；现在该区域网签价格未变，实际房价已升至3.1万-3.2万元／平米，且有向4万元迈进的趋势。而在刚需房集中的南六环天宫院区域，一年前的“万元盘”早已湮灭，刚需族得到的报价已到18000元/平米，而且排号半年，一直未能开盘。刚需盘的定义从“万元盘”跃升为“两万元盘”，买房的门槛已经越来越高。  除了追不上的房价外，调控新政下，换房成本可谓直线上升，每一次换房，都是对业主资金、精力的一次考验。这些因素都使得购房者不得不咬牙一步到位，几乎使用上最大杠杆买房。  其实，随着经济能力变化、家庭人数增添、工作变更等因素，需求不断在变，永远没有真正一步到位的房子，但是针对未来10年左右需求而“一步到位”置业是很明智的。而针对各自的不同需求，可以是买一套便捷舒适的房子、一套绿色健康的房子、一套比邻名校的房子、或是可满足三代同堂的房子。  业内人士除了提醒购房者量入为出外，也希望开发商不要辜负购房者全家的期望。一步到位的新需求不仅是其产品研发的机遇，还意味着更大的社会责任。  万科北京副总经理肖劲就坦言，开发商在户型设计、配套设施上都应力求完善。以开发商做精装修楼盘为例，其实是“剥夺”了客户仅有一次的装修机会，所以更不容有失。  此外，政府作为楼市中最大的主导者，势必要承担起更大的责任来，限房价应该从限地价开始，并且真正把增加供应落到实处。在北京地价连创新高之下，有消息称北京市政府今年拟对300多公顷住宅用地试行“限房价、竞地价”的出让方式，下半年将开始落实，约占全年商品房用地的45%。希望这次能得以切实的实现。毕竟，一个平稳的楼市是各方最希望看到的。   新京报记者 自曾晖

古典历史建筑之中国古镇不了情

居。它们情之有物而又令人陶醉不知归路。 　　具体来说，我国的古镇依据地域特色可以分为：小巧精致的水乡古镇、大家风范的徽派古镇、秀丽鲜明的闽粤古镇、清秀灵逸的湘黔古镇、朴实无华的西北古镇、独领风骚的云南古镇、另类浪漫的川渝古镇。 　　小巧精致的水乡古镇 　　典型代表：乌镇 　　乌镇是江南四大名镇之一，是个具有六千余年悠久历史的古镇。乌镇乌镇是典型的江南水乡古镇，素有“鱼米之乡，丝绸之府”之称。一条流水贯穿全镇，它以水为街，以岸为市，两岸房屋建筑全面向河水，形成了水乡迷人的风光。水中不时有乌篷船依呀往返；岸边店铺林立叫卖声不绝于耳。 　　乌镇是中国江南的封面，传承着千年的历史文化。淳朴秀美的水乡风景、风味独特的美食佳肴、缤纷多彩的民俗节日、深厚的人文积淀和亘古不变的生活方式使乌镇成为了东方古老文明的活化石。智慧的传承伴随脉脉书香，在这儿展现一幅迷人的历史画卷。 　　大家风范的徽派古镇 　　典型代表：万安古镇 　　万安古镇位于休宁县城城东4公里处，为徽州四大古镇之一。它依傍于横江北岸，临水而立，皖赣铁路，屯景公路横贯全镇。镇东尽头是风光的绮丽的古城山。 　　万安地处盆地，依畔横江，又当休宁县通往州府的要道，遂成为早期外来居民的聚居地。在陆路不发达时，万安一直是古徽州重要的水运码头，来往行商众多，渐成集镇。镇街长约5华里，明清均为休宁九大街市之首， 有“小小休宁城，大大万安街”之誉。 　　秀丽鲜明的闽粤古镇 　　典型代表：黄姚镇 　　黄姚镇位于广西贺州昭平县东北部，北面与钟山同古镇、清塘镇接壤，东面与凤凰乡、贺州市公会镇毗邻，南与樟木林乡、富罗镇交界，西面与走马乡相依。镇政府所在地东距贺州市72公里，西距县城70公里。距桂林200公里。 　　黄姚是有着近千年历史的古镇，发祥于宋朝年间，兴建于明朝万历年间，鼎盛于清朝乾隆年间。由于镇上以黄、姚两姓居多，故名“黄姚”。现已被列为省级风景名胜区。 　　全镇居民600多户，八条街道，房屋多数保持明清风格，由于黄姚所处特殊的地理位置，四面皆山，易守难攻，而且交通不便，所以村镇处于半封闭状态，使得古老的民居、众多的文物得以保存。 　　朴实无华的西北古镇 　　典型代表：党家村 　　党家村位于陕西省韩城市东北方向，西南距新城区9公里，西距108国道1.5公里，东距黄河3.5公里，坐落在东西走向的泌水河谷北测，所处地段呈葫芦形状，俗称“党圪崂”。 　　走进党家村，那古老的石砌巷道，那形式多样千姿百态的高大门楼，那考究的上马石，庄严的祠堂，挺拔的文星阁、神秘的避尘珠、华美的节孝碑与布局合理的四合院无不向人们诉说着党家村往日的兴盛与辉煌。 　　独领风骚的云南古镇 　　典型代表：沙溪古镇 　　沙溪位于云南省大理剑川县西南部，地处金沙江、澜沧江、怒江三江并流自然保护区的东南部，位于大理风景名胜区与丽江古城之间，远近闻名的石宝山就在这里。沙溪是一个青山环抱的小坝子，这里山清水秀、气候宜人，物产丰富，澜沧江水系黑?尳?杀敝聊献莨崛?印ⅫBR> 　　沙溪是一个历史悠久的小镇，上可追溯到2400多年前的春秋战国时期。唐宋时期，南诏、大理国在西南地区兴起，并成为当时唐朝和吐蕃的缓冲地段，也是连接强者之间的纽带，也是沟通两者经济、文化交往的茶马古道的主要途经地之一。 　　另类浪漫的川渝古镇 　　典型代表：洛带古镇 　　洛带古镇位于四川成都东山，是一个客家古镇。于三国时期建镇，原名甄子场，传说是因蜀汉后主刘禅的玉带落入小镇旁的一口八角井而得“落带”之名，后演变为“洛带”。唐宋时，隶属成都府灵泉县，排名东山“三大场镇”之首。 　　洛带镇位于成都平原与龙泉山脉的交接处，南距成都市龙泉区区府所在地8km ，西距成都18km。现在是成都市向东发展的主体区域。外环路绕洛带而过，新建的成洛路为成都市的城市干道高速，洛带与成都连为一体。 　　四百多年前，一群客家人随着“湖广填四川”的移民潮从沿海地区迁到了成都东郊的洛带镇。在此之后，洛带镇逐渐发展成为我国西部客家人最为集中的小镇，而被称为“西部客家第一镇”。   来自：中国建筑新闻网

美国龙卷风摧毁上千建筑 城区一片废墟

损严重，堆积的瓦砾大约有3米高，另一所布赖尔伍德小学同样受损。 　　一些目击者告诉法新社记者，他们估计，龙卷风宽3.2公里。袭击穆尔后，龙卷风力量减弱，向东部行进，对米克镇构成威胁。 　　依据美国国家气象局在微博客网站官方主页上发布的信息，这一龙卷风级别为EF-4。这一级别意味着龙卷风风速大约为每小时267公里至322公里，强于5级飓风。俄克拉何马州法医办公室说，龙卷风可能导致91人死亡，包括多名广场小学学生。美国有线电视新闻网报道，成百上千栋建筑被毁，超过3.8万户家庭断电。 　　“这一切太疯狂了” 　　俄克拉何马城应急救援人员已经前往现场展开搜救。同时，当地政府已经呼叫国民警卫队协助。 　　灾难发生后，不少民众在第一时间自救或者互救。一名男子从房屋废墟中救出邻居。他告诉媒体记者：“一切都消失了，当你看到这一切，第一反应就是看看能不能做点什么。”另一名目击者说：“这一切太疯狂了。我们能确定，还有人困在废墟下。” 　　一些分析师说，俄克拉何马城地区地面坚硬，极少房屋配备地下室，龙卷风来袭时，居民无法找到合适的避险地点，因此造成严重伤亡。 　　新龙卷风还在酝酿 　　美国国家气象局确认，俄克拉何马城附近新龙卷风形成的可能性相当高。俄克拉何马州位于宽阔平原，容易在冷热空气交汇时遭遇龙卷风。俄克拉何马城附近地区更是位于“龙卷风谷”中。人口约5.5万的穆尔市曾经历美史上最严重龙卷风之一。1999年，一场龙卷风袭击穆尔市，造成42人死亡。新华社电/专稿 　　■ 破坏 　　基本没有建筑能抵挡“风威” 　　龙卷风伴随黑云搅动，从市中心穿行而过，留下一片废墟 　　一段视频显示，黑色的龙卷风在绿地上缓慢行进。伴随黑云搅动，木块、雨篷和玻璃在街道飞散。 　　卡尔弗特在大约1.6公里外目睹龙卷风肆虐。“我离得足够近，可以听到它的声音。那是一种低沉嘶吼，墙板和各种建筑材料随着它旋转。” 　　美国国家气象局的一幅图像显示，这次龙卷风在纽卡斯尔西部形成，穿过加拿大河，下午3时左右进入俄克拉何马城西南远郊的乡村地区。当它到达穆尔市时，恰好从市中心穿行而过。 　　当地电视台KFOR的航拍画面显示，龙卷风就像一双大手，在地面抹过，留下一片光秃秃的废墟。 　　基本没有建筑能够抵挡龙卷风的威力，大多建筑的屋顶不见踪影，一些汽车重叠在一起，一些汽车被飞来的巨石或者门板砸中，完全变形。 　　穆尔市广场小学被龙卷风正面击中，建筑屋顶掀开，墙体倒塌，操场上塑料和金属散落一地，多名学生丧生。 　　搜救人员迅速赶往学校，从废墟中找到几名幸存者，借助“人链”把他们传递至位于停车场的临时医疗中心。新华社专稿 　　■ 背景 　　全球龙卷风大多在美国 　　专家指出，美国的极端天气比地球上任何其他国家都多。 　　统计显示，美国政府去年在应对极端天气造成损失方面的开销近1000亿美元，超过用在教育和交通方面的开支。美国天气历史学家波特说，美国的极端天气比地球上任何其他国家都多，每年平均有超过1万次强雷暴天气，还有1000多次龙卷风。亚利桑那州立大学地理学教授切尔韦尼表示，全球有80%至90%的龙卷风发生在美国。 　　波特说，美国地理位置比较独特，位于两大洋之间的中纬度地区。来自加拿大的北极干冷空气与来自墨西哥湾、太平洋和大西洋的暖湿热带空气交锋，导致美国全年出现大量雨雪天气，引发不同时期的暴风雪、暴雨、雷暴等天气。美国《探索》频道制片人科尔代认为，北美地区没有东西走向的山脉，无法阻挡来自北面的冷风与来自南面的暖风相遇，这从一定程度上导致极端气温的出现。   来自：中国建筑新闻网

湿地的保护与开发，何者先行？

位居亚洲第1位，世界第4位。然而30年来，人们却不断地占用湿地，采挖矿产、种植水稻、养殖鱼虾、开发房产，在获取丰厚经济利益的同时，也受到大自然一轮比一轮更为严厉的惩罚。 　　近年来，我国采取了一些湿地保护措施，并取得了一定效果。但在社会经济快速发展的压力下，湿地保护的脆弱性令人担忧：是把湿地当成“摇钱树”，还是还其环境“调节器”的固有功能？如何找到湿地保护与经济发展的平衡点？ 　　湿地应该得到保护，但是，每一个湿地保护区所在地的政府，都面临着双重压力：一是如何促进当地经济发展，二是如何解决民生问题。以生态指标而不是GDP指标来评价官员业绩，这是解决问题的根本出路。 　　保护湿地的社会效益和经济效益并不矛盾，可以在满足发展需要和保护之间建立起一种平衡，在保护湿地的基础上，让湿地产生价值，其中也包括经济价值。一个地方的吸引力可能依赖于基础硬件设施、税收和优惠政策等，但现在国际上有一种新提法，即把湿地也作为一种基础设施，能呼吸到新鲜的空气、喝到干净的水、身边有水鸟植物的难得的环境和条件，本身就是一种特色资源。那么，寻求一种什么方法鼓舞当地去积极保护湿地？这就涉及到对于湿地的合理运用。国内湿地生态专家、湿地国际中国办事处主任陈克林举了一个例子，“当时在北京顺义的汉石桥，有两方观点，一方希望开发湿地建设高尔夫球场，另一部分人希望保护汉石桥湿地。因为它毗邻首都机场，可进入性好，我的意见是将这里建设为湿地公园。” 　　现在湿地公园的建设也在全国范围内形成了一个热潮。目前我国湿地公园的旅游模式还比较单一，例如观鸟、湿地周边的渔家乐餐饮等。但如果湿地公园仅仅依靠门票经济，必然是死路一条。生态旅游不是卖门票的到此一游。湿地公园的建设和发展思路，很大程度上取决于当地政府的眼光和远见。通过湿地公园的建设，可以改善当地的投资环境，带动周边地区经济的发展。 　　虽然保护湿地环境的主要职责在政府，但如果企业和个人都行动起来，就能初步形成多渠道、多方面的保护态势。现在各地先后出台了湿地保护办法和条例，大量恢复湿地，这样的积极性正是来自于群众利益、生态效益以及社会经济效益三方面的多赢。   来自：中国建筑新闻网

对英伦建筑可持续性的思考

续实践又对中国的建筑环境有着怎样的借鉴作用？ 　　从零碳到零碳 　　菲尔·琼斯（威尔士建筑学院院长）：建筑的环保问题并不是一个新兴的话题。从20世纪70年代至今，人类经历了石油危机、供应安全、环境问题、资源枯竭、气候变化等一系列问题之后，建筑业也随之经历了从低能耗设计、被动式设计、可持续性设计到零碳设计这四个阶段。自然界中的白蚁巢是自身高度的800倍，人类最高的建筑是一个人身高的500倍。可见，在高度方面，人类的建筑能力在某种程度上可能还没有超越白蚁，但是我们却可以更加聪明地建造建筑。 　　就英国而言，如果将传统建筑与现代建筑进行对比，能够看到，传统建筑具有相应气候性、审美区域性、使用材料本地性和文化归属性等特点，因而建筑使用寿命长，布局宽松舒适，低耗能。现代建筑则对气候无反应，采用普遍统一方式，使用全球范围内的材料，无文化属性，因此建筑使用寿命短，机械化且高耗能。人类建筑的发展经历了传统建筑到高科技建筑再到可持续建筑这三个阶段，可以看成是一段由零碳建筑开始又回归零碳建筑的过程。 　　英国的绿色建筑法规和能效规范促使其发展成为一种建筑条例。建筑能效指令（EPBD）中的部分内容如下：计算能效采用的方法，基于计算方法上的能效要求法规，新建建筑符合能效要求最低标准，现有建筑翻修后进行升级，为新建筑和占有权更迭颁发能源证书，对锅炉房和空调系统的检查，独立专家等。英国的建筑法规适用于四类建筑，分别为：新建建筑、现有建筑、民居和民居以外建筑。英国可持续住宅评估规范将其最低标准分为从1至6这六个等级，强调了能源利用效率，水利用效率，地表水管理，工地废物管理和材料使用等方面。 　　其实，建筑行业传达的可持续理念从不同角度理解是截然不同的。理念中消极的信息可能是零、消减、最小化，对于有些方面来说，这意味着一种坏的消息。而在积极方面，可持续发展代表着健康、高效、清洁、愉悦和更具经济活力，因此，这些对于人类来说则是好消息。 　　可持续的建筑环境 　　伍德·波廷格（威尔士建筑学院从事建筑设计的社会性和可持续行为的研究）：在英国，研究可持续发展建筑环境的社会方面包括三个方面：第一，环境的可持续发展；第二，房屋改造的社会方面；第三，城市规划的社会方面。其中，环境可持续性发展的社会方面包括家庭能源使用和环境行为模式，房屋改造的社会方面包括房屋和健康及反弹效应，城市规划的社会方面包括绿色空间和可防卫空间。 　　针对在建筑环境中增强低碳和可持续性应用领域能力这一问题的解决方式为，跨学科方法和可持续发展问题的全面性，这就要求人们主动应对不断变化的环境，社会文化和经济等方面的需求。 　　特别强调在家庭使用能源中，实现环境可持续发展在建成环境中的关键因素是，所有直接资源的25%被用于空间采暖和水暖。而根据英国皇家环境污染委员会第二十六号报告中提供的数据，能够看出，住宅数量与碳排放量是有着一定关系的。 　　此外，了解城市设计中的绿色空间问题，首先需要过渡到恢复性环境问题。根据亲生命性假说，人类与自然环境有着紧密联系，因为自然环境本身大于城市环境，并且就生存力来说，人们也偏爱能维系生命存在的自然环境，因而，自然环境兼具恢复性作用和有益健康的好处。恢复性环境是一种有助于人们从压力中恢复的物理环境。 　　现有建筑的前进道路 　　菲尔·罗伯茨（威尔士皇家建筑师学会成员）：在翻修改造方面，威尔士乃至整个英国都存在一些问题：第一，要达到2050年二氧化碳缩减80%的法定目标；第二，燃料短缺问题，即到2050年每个家庭的取暖费用将大于4000英镑；第三，可行性问题，到2024年将新增240万老房主；第四，水利用率问题，英国现已存在高百分比的水缺乏；第五，洪水问题，在之后的25年将有暴发洪水的双倍风险；第六，废料问题，房屋翻修将生成500万立方米废料，处置该废料需要花费4.72亿英镑。 　　为什么翻修是问题？简单地说，到2050年85%的建筑是今天就已经存在的，而我们现在主要存在的低碳问题包括，朝向及太阳能增益、隔热、热桥、密封、通风、水、电力、废料和材料等。 　　因此，现有建筑必须具有高效能的建筑外壳，即有好的隔热和空气的密闭性，低热桥和最低程度的过度供暖。还必须是一个健康的房屋，再有房屋使用的是可持续的资源，此外，必须对其进行监测和学习。天然纤维在翻修建筑物时起着十分重要的作用，它具有强度大，高比热容，蒸汽开放，吸湿性和一些毛细管性质，加气，吸收声音，无毒性，进行碳锁定，可以作为能源。根据天然纤维的以上特性，我们是否能够得出一个可更新的解决方法？针对透气性，可以形成一个低风险的简单建筑，针对多功能性，可以形成一个简单而成本有效的设计，形成具有耐久性的材料，在可更新材料中进行碳隔离，以及使用可持续资源。 　　上面的解决方法首先就提到了透气性，从建筑结构的健康方面来说，通过简化建筑程序和更多的故障保险设计（蒸汽开放的构造），减少因湿气造成的结构腐烂，从居住者方面来说，通过健康的结构和吸湿降低室内的相对湿度，减少因湿气导致的疾病。 　　木框架结构和透气性材料密切相关，透气性结构的重要性在德国建筑规例中就有所体现，蒸汽开放型建筑除了要对底系定板进行处理外，不需要对木材进行处理，在水蒸气封闭的建筑里，所有木材料都需要进行处理，这在英国也有此项规定。 　　经验的借鉴 　　高辉（天津大学建筑学院教授）：就英国和中国的教育环境来说，我认为各有优势，在英国上学，学生必须为自己打下一个很好的基础，加强自理和自制的能力，由于英国大学没有老师督促，自制能力很差的学生便会不知道如何安排自己的学习，显得无所适从。我在从事教学工作的过程中也借鉴了一些国外的经验，例如，每个礼拜的研讨会对学生来说就是一个很好的锻炼机会，我在研讨会的过程中，只做引导，并不做过多的发言，而更多的是让学生讨论。就目前而言，在中国从事绿色建筑研究的人很少，影响范围很小，对于一个学校或是某些机构来说，其影响力是有限的，推行绿色建筑需要有一个全社会的过程，涉及更大的范围，包括公众意识。在这点上，英国做得相对较好，从设计流程上来看，有一个与公众领域交流的过程，在这一过程中，公众对建筑行业有更多的了解，这对于公众意识的启迪非常有用。我国目前由于缺乏强制性的规定，公众在选择住宅的时候，并不会考虑节能的问题，如果节能可以与房价挂钩，那么，公众就会更加多地关注这方面，从而慢慢提高节能意识，推进绿色建筑就会有一个公众的需求。   来自：中国建筑新闻网

全国首座文物图书馆内藏梁思成设计建筑

山式建筑。他们正是陕西文物图书中心的所在地。据工作人员介绍，作为坐拥千年历史的陕西，同时也是全国绝对的文物大省，拥有自己的文物图书馆既是开创性的工作，又显得十分必要。拥有这样一座专业的图书馆对于文物系统，对于碑林博物馆都是一次从思想到行动的巨大付出。 　　谈起这座图书中心的建成，工作人员回忆：2010年6月11日，陕西省文物局赵荣局长来到碑林博物馆。当来到存储图书的库房时，这位教授出身，分外珍视书籍的局长心酸了：老旧的建筑，潮湿的地面，阴暗的环境，带着霉味的空气。由于面积所限，大量新购图书入库只能就地堆放，且由于老庄基潮湿非常严重，放置地上的图书有的已经砖化，损坏严重。过去的木框架玻璃窗，因年久失修，根本无法关严，密封很差，图书满面尘灰。赵荣说：“古籍文献是祖先留下来的珍贵文化遗产，每个人，特别是我们文物工作者对之要付出一种真爱，真真正正负起责任，不遗余力的珍视、保护古籍文献，也是历史赋予我们的一份责任。” 　　说起当年的情景，碑林博物馆工作人员景亚鹂说：“当时感觉地面上似乎能渗出水，书就这么泡在里面，看着心痛，却无能为力。同时由于没有现代化的气体消防设施和恒温恒湿设备，图书不同程度地出现老化、酸化、砖化、虫蛀等现象。” 　　2011年，省文物局作出决定：在碑林博物馆建一座新的图书中心，把这些珍贵图书安放在最好的安置上。 　　用什么样的方式收藏图书？经市场考察调研，专家论证，最后以公开招标的形式确定了该项目的采购方式。整个书库采用铁皮密集架书柜，既节省空间、减少落尘，其材质又具有防霉、防蛀、防尘、防光、防鼠、防盗、防火等功能。据工作人员介绍，在文物图书馆内善本图书更是享受格外的尊贵礼遇。最先进的双防盗门，必须有两个人以上的人才能开启。 　　昨日，当记者走进图书中心时，一进门就能闻到浓浓的樟木味道，整个图书馆的设计，充分体现了对图书和文化的理解：中国传统样式的图书阅览桌椅，一个典雅中式屏风，传统的窗格，让书香，书影在这里分外醉人。景亚鹂说：“按照《中华人民共和国古籍特藏图书行业标准》的要求，我们在线装书库的密集柜内五面铺设樟木板，起到防蛀、防霉、防虫等功效，又在线装书库设置恒温恒湿空调机，温度为16～25度，湿度为45～60度。同时，又安装了气体消防设施、监测仪等，对线装图书力所能及的做到有效保护。” 　　几年来，为了这份厚重的历史责任，碑林博物馆的工作人员付出了巨大的劳动。为了保证图书在整理搬运中的安全完整，他们认真将每本图书都整理造册，并安全装箱。碑林博物馆书记强跃说：“我们用三年时间完成了一个博物馆对图书的责任，陕西乃至全国文物系统拥有了属于自己的图书馆，而这项工作的价值也必将在陕西文物的发展历史中留下深刻的印迹。”   来自：中国建筑新闻网

园博园探营：先睹芳菲我自知

中粮地产 整而不合牺牲品

依靠出售金融资产强撑业绩的诟病，在扣除非经常性损益后，中粮地产2012年净利润同比下降31.5%，毛利率更是直降13.65%至26.69%，成为“增收不增利”的典型。  对于中粮地产而言，何时明确其摇摆不定的整合计划才是关键。随着中粮集团收购香港侨福企业，中粮地产“失宠”一说又甚嚣尘上，这个失去融资能力的A股平台已显“鸡肋”之态。  大步子、慢拍子  中粮地产近几年的发展态势，被业内人士形容为“大步子、慢拍子”。  2010～2011年，通过收购中粮集团的住宅资产以及在土地市场的大肆拿地，急于摆脱不温不火局面的中粮地产积累了充足的“弹药”。2012年初待售权益建筑面积达到366万平方米，待结算权益建筑面积达到398万平方米，而且土地储备全部位于10个经济发达的一二线城市，奋力追赶的步子迈得不可谓不大。  然而尴尬的是，中粮地产2012年交出的成绩单依然难以服众。在刨除近几年频频唱主角的投资收益之后，中粮地产的净利润只剩下1.24亿元，同比2011年的1.81亿元下降31.5%。  同样下降的还有毛利率。继去年下降7.63%之后，今年更是下降了13.65%。  对于这种“增收不增利”的局面，中粮地产证券事务代表范步登在给本报的回复中解释称，主营业务毛利率下降是整个房地产行业发展的趋势。一是中粮地产近两年开发的项目均通过招拍挂获取土地，土地获取成本相对较高；二是公司调整了开发项目产品类型，增加了以首置、首改为主的“刚需型”住宅开发，周转速度加快，但影响了利润率。  相比于万科、中海、龙湖等龙头房企2～3年前就开始大量增加‘刚需’住宅、下沉式区域发展以及加快周转速度的转身，中粮地产的节拍显然慢了不止一步，在其他企业通过规模效应弥补盈利下降的形势下，中粮地产的利润窘境无可避免。”业内人士表示。  中粮地产另一个“慢拍子”在于其经营效率和成本控制。在品牌企业自2008年行业危机就开始狠抓内部管理相比，中粮地产“迟来的变革”显然滞后不少。  瑞银证券分析师孙旭就在其研报中直陈不讳，“中粮地产销售及管理费用一直居高不下，自2010年起，销售及管理费用占营业收入的比重均超过10%，预计到2014年该比重仍会在8%~9%的水平上，且公司的成本控制也并不出色。  中粮地产高层显然希望能够改变这种“满拍子”，加快变革的步伐。“近年来公司管理中心下沉，做实城市，坚持完善城市运营管理平台，建立健全城市公司组织架构，为未来深耕城市、推动城市公司快速发展奠定了基础。”范步登对记者表示。  不确定的未来  中粮地产奋力摆脱现有窘境的努力显而易见，然而，在中粮集团“整而不合”中尴尬的处境让中粮地产的未来一片模糊。  从中粮地产的年报来看，公司在2012年未拿一块地，住宅项目新开工面积仅65.47万平方米，业内人士称“尚不及一家民企一个较大项目的开工面积”，也与其他品牌房企疯狂略地、动辄新开工数百万平方米的情况判若云泥。作为“中粮系”唯一一家地产上市平台和集团承诺的优质资产注入平台，中粮地产的状况本不该如此窘迫。  从某种意义上说，中粮地产是整个中粮集团整合计划摇摆不定的牺牲品。”分析人士指出。2004年，宁高宁掌舵中粮集团，中粮系地产整合计划拉开帷幕。翌年，中粮集团收购深宝恒，更名中粮地产，并作为集团地产整合的唯一平台被各界寄予厚望。  然而在2006年，宁高宁决定划分投资性物业和住宅发展业务，但整个中粮集团的地产资产状况始终扑朔迷离，这一状况至今仍未明朗。分而治之一年后，中粮集团专门成立了运作商业地产的中粮置业，并表示将中粮集团旗下的商业地产打包，适时在香港上市。  2011年3月，宁高宁明确提出，中粮集团在中粮地产、中粮置业两大地产业务平台合并完成后，将会以A+H的方式整体上市。2012年3月，宁高宁再度公开表示，将计划拆分旗下商业地产业务，在香港上市。  这番表态的4个月后，中粮香港完成了对侨福企业的收购。这意味着，未来中粮集团有可能将商业地产业务注入所购的香港壳中，而中粮地产曾被视为整合地产业务唯一平台的位置受到动摇，业内人士直言，中粮地产已经“失宠”。  还有一种说法认为，近几年，随着中粮集团旗下地产业务的调整，中粮集团更多集中力量发展商业地产，对住宅地产方面的支持并不大，而主要发展住宅业务的中粮地产的地位也逐渐被淡化。   来自：百度乐居

拆分房价 土地出让或都纳入政策管控

境下，政府调控房价的压力骤增，限价令升级亦箭在弦上。  记者从北京市住建委方面了解到，北京市政府遏制高房价的态度和决心空前，近期不排除出台其他控价政策的可能。  据悉，为了达到今年房价控制目标，北京市住建委已立下军令状，在二季度要让房价数据有所改观。2013年的房价控制目标，北京市已经分解至各个区县，目前房价控制目标已直接与相关负责人挂钩。  未来，北京或将在商品房开发的土地出让、开发商报价、预售审批等各个环节在都采取一定的价格管控。”知情人士透露。  双合同”破解限价令  一套80多平方米的两居室，在北京市住建委网站备案时，单价是27959元/平方米，但在购房人额外支付40多万元装修款后，单价一跃超过32000元/平方米。实际购房款比备案价格暴涨近5000元/平方米。这是真实发生在北京住宅市场的营销案例。  4月底，本报报道北京房山某项目拆分房价变相涨价后，记者调查发现，如今，拆分房价这一销售手段已成为开发商破解限价令的通用招数。  上述楼盘位于北京地铁5号线旧宫站附近，为知名开发商所开发，并为其装修合同冠以“幸福家居解决方案”的名义。购房人在签约时，要签署一份“解决方案”，实则是一份装修合同。根据不同户型装修费用亦不同，其中一居室20万元、两居室42万元、三居室53万元。  5月16日，楼盘销售人员告诉记者，购房人额外支付的费用并不是装修费用，而是项目的“解决方案”，解决方案则包括地板、墙面、整体橱柜、灶具、烟机等基本配置，且“方案费用”必须在缴纳首付费用时全部缴付。  类似案例频频出现。位于大兴区南五环的一个知名高端楼盘更是将精装标准定在了8000元/平方米。  新国五条”北京版细则落地伊始，就被外界冠以全国最严地方细则，也是全国唯一提出“全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理”的城市。  目前，主要针对中等收入家庭，满足自住、改善型需求的商品房提出的“纳入限价房序列管理”全新概念，提出至今仍然没有具体的细化政策出台。不过，北京市住建委方面自新政实施起就明确要求，原则上新开盘项目的定价不超过区域均价、已开盘项目定价不超过前期销售平均价格、当月销售价格不超过上月销售平均价格，已经成为获得预售许可的重要条件。  在一定程度上，北京限价令的出台打乱了不少开发商的销售节奏，很多原本计划在四月份入市的楼盘推迟了入市时间，但也有一部分开发商迅速找到了应对之策。  据记者调查，4月份北京新入市的项目除了低开、平开以外，也有一些楼盘按位置从优到劣的顺序推出，以价格由高到低的顺序进行申报，在形式上满足限价令的相关要求。而更多的精装楼盘采取的是“双合同”拆分房价款装修费用的变相涨价。  这些楼盘采用签订两份合同的成交方式，把精装修拆分为毛坯房价和装修价格两个合同，以相对较低的报价通过住建委的审批后，再将精装修费用纳入到补充协议中要求买房人额外支付，以此规避预售价格管控寻求涨价途径。  通过这一路径，开发商不仅可以轻松绕开限价政策，还能赚取更多利润。不惜一切控房价  拆分房价实际上也是房企的无奈之举，一方面，公司有明确的财务考核要求，另一方面，是政府对销售价格的限制。双方博弈之下，找到既能实现经济利益又能规避调控政策的措施，成为房企眼前的关键。”北京一位民营房企营销负责人表示。  对于房企来说，北京的限价政策无疑是一道坎，房企基于市场需求支撑等原因，或多或少都在寻求涨价。  从上述旧宫项目的价格变化可见北京房价浮动轨迹。去年7月份，该项目一期150多套精装房源开盘，彼时均价25800元/平方米。当年10月，再次推出的100多套房源，均价已上浮至28000元/平方米。此次开盘，该项目在住建委网站上备案均价为26319元/平方米，比去年10月的价格还便宜。但加上20万元~50多万元的“幸福家居解决方案”成本后，购房人实际购房成本要多支付5000元/平方米左右。  北京房价频频上涨，这给政府很大的压力。近期关于楼盘拆分房价变相涨价的报道常见于报端，以致于行政限价手段饱受质疑，政府调控房价的压力倍增。  针对这一现象，北京市住建委内部人士向本报记者表示，已经得知近期部分开发商“双合同”拆分房价变相涨价的情况，建委方面高度重视这一现象，目前已经组织人力进行调研，并拟出台相应的政策进行规范管理。  不过，该住建委人士也指出，认定这种“双合同”拆分房价变相涨价的行为确实存在一定困难，对于双方自愿签订装修合同的市场行为应该如何进行行政干预也存在一定技术障碍。  当前最重要的工作就是控制房价，要不惜一切控制房价，包括规范管理变相涨价的行为也是为了控制房价。近期也不排除出台其他控制房价的相关政策。”该人士表示。  表面上看，限价满月，北京房价亦取得了“好看”的数字。据中原地产监测数据显示，在4、5月份签约率较高的50个北京项目中，5月签约价格与4月持平的，占比高达9成。但实际上，虽然获批的预售价格与之前一期基本保持一致，但是对外报价却多高于之前的价格。  只是，业内人士担忧，分拆房价问题被规范之后，不排除市面上出现更多的规避限价政策的做法，比如：以设计费、咨询费等名目增加费用，在地下室、停车位上做文章等。“上有政策下有对策，政府出台规范文件的速度可能远远赶不上开发商巧立名目变相涨价的速度。”一位房地产机构研究人士对记者直言。  对此，北京市房协秘书长陈志建议，调控房价目标的实现不是靠一刀切的方式进行统计学的调整，需要有关部门客观评价调控效果，以及找准需要调整的内容，更要对产品质量加以关注。   来自：百度乐居

买房五步走：首先要明确购房目的

地方？   购房者一般都有地域的偏好，东西南北中，购房者需要反复思考的第二个问题是：到底想把家安在什么地方？多数人在购房时会考虑房产与本人及配偶工作单位之间的交通状况，包括公共交通体系、路况和路程长短。但值得提醒的是，购房是长期行为，购楼前对交通状况的考虑要预留工作变动的充分余地。在郊区购房时还要注意楼盘与城市之间的交通情况，想必经过长时间堵车的人都有体会。   买房第二步：了解楼市状况   1.买房的知识准备———先让自己成为半个房产专业人士。   孙子说过“多算胜少算”，对于房地产这个对售购双方来说信息不对称的市场，消费者主动缩小信息差距，总会减少盲目购买或者上当购买的机会。因为房地产市场是一个正在发展和逐步成熟的新兴产业，老百姓自己购买住房也是近几年才开始的新鲜事，所以购房者在准备购房之前更需要对楼市有所了解。   2.买房的选择准备———查询打听情报与实地看盘。   这是一道比较复杂而且非常重要的“工序”，因为购房者要学的东西比较多，而且，购房者在此期间所得知的信息，对是否买到满意的房产至关重要。查询和打听情报不是漫无目的的大海捞针，要想看出门道还要靠朋友的介绍，房展的楼书、报纸上的广告，当然不要忘了上网查查看……   买房第三步：与开发商过招   1.买房的最终抉择———确定购买目标   经过深思熟虑之后，购房者对几个入围楼盘进行了筛选，在这个时候，千万要记住：“听别人千句不如听家人一句”———房子终归要自己和家人一起住的。   选择自己的房屋，首先要从小区的整体规划入手，对整个项目有个通盘考虑。一般来讲，能占据最多小区绿化的楼盘位置最好，因为绿化不仅是赏心悦目的景观，它对隔离噪音、粉尘，制造良好的小气候，比如湿度、温度等十分有效。   2.买房的谈判阶段———压价与取得优惠   开发商在楼盘的销售上有一整套的销售技巧，其中包括：优惠、折扣、造就抢购态势等。怎样逃脱销售技巧的“欺骗”，以最低价格取得自己选中的房屋就需要特别的谈判技巧。需要明白的是在广州购楼者能够通过谈判取得利益包括：销售小姐手中2到3个百分点的折扣、煤气/电话安装费、1到2年的管理费、其他优惠销售赠品等。   买房第四步：签单与过户   1.买房的签单阶段———预售登记与合同   与发展商签合同时要千万小心，不妨询问一些法律方面的人士，要知道房产纠纷的产生多半是由于合同出现了问题，合同没签好，今后的烦恼会像滔滔江水。   2.买房的实质阶段———交易与过户   契约有预售契约和买卖契约两种，预售契约是相对于期房而论的；买卖契约则用于现房交易。立契过户是发展商和买房人进行交易、更换房屋产权不可缺少的重要环节。   立契过户应该是买房人亲自办理的，如果不能亲自办理而需他人代办的，买房人一定要出具委托书，委托书上必须加盖所在单位或街道办事处的公章(有些区县房地产交易所要求同时具有公证处的公证书)。   买房第五步：验收与入住   1.买房的收尾工作———验收与缴纳税费   拿到新房钥匙先别高兴，经过验收才能入住。验收方面需要特别注意，首先要知道验收房屋的标准，还需要清楚不合格的房屋是否有权向开发商拒收，这个阶段需要在专家的指导下进行。   在办理入住之前，购楼者还需要交清合同款，办理结算；发展商要统一审核的付款情况，每期付款的底单复印件都须立档保存，在最后入住时以供审核。购房人持合同就可以到物业管理公司拿钥匙，拿钥匙时，要求签订物业管理公约。   2.买房的清理工作———装修和入住   装修在购房之中是个可有可无的过程，因为有相当购房者购买的是毛坯房，自己在找装修公司进行装修，此时发生的纠纷和业务已和购房没有关系。购买基本装修房屋的购楼者需要在房屋的装修的验收时倍加小心。   装修完成之后，至于什么时候真正入住就完全取决于业住自己了。   来自：百度乐居