一线城市房租飙升暗藏利益链

源源不断在支撑租金上涨外，还受房价、地价、中介等相关利益体链条影响。尤其是中介垄断房源放大供需矛盾，哄抬价格是背后一大推手。专家建议，地方政府在坚持商品房市场调控的同时，对租房市场加强管控，盘活存量，增加供应，最大程度降低相关利益链对租金价格的扰动。  困境  “夹心层”梦断高房租  位于北京三环边魏公村小区的一套不到45平方米的两居室，其中一间卧室面积不足8平方米，从门口望去，右边靠墙放着一张单人床，左边则是一张上下床铺，中间的地上还铺着凉席。小张说，这间房是他和其他3个男生居住。而另一间面积稍大但也不到10平方米的房间，两张1.2米宽的床拼在一起，由3个女生合住。  小张说：“就是这样一套房子，2010年每月租金3000元，2011年涨到3600元，去年涨到4200，现在已经涨到5500元了，房东还说我们住了好几年，是老客户，说算照顾我们”。  “我们几个是大学同学，有的因为读了研刚开始工作，也有像我这样工作了两三个年头。但这几年我工资没怎么见涨，房租倒快翻了倍。”小张说，由于房租不断上涨，他们这套房子的合租者也从最初的4个人增加到现在的7个人。  小张说，生活在这样拥挤得不像样的屋子里，已经毫无归属感，甚至觉得已经无梦可做。虽然小张的生活状态并不能代表所有的租房者，但在北京等一线城市中并不少见。  曾在北京工作的小韩是一个IT白领，月入4500元“之前觉得在北京靠自己买房几乎是痴人说梦，但现在不仅买不起，也租不起了。”小韩介绍说，他之前和同事合租一个两居室，平均分摊下来个人月负担租金1800元。“我是个男孩子，住所也没有多挑剔，但就是这样，虽然尽量节省着，但刨去吃饭、交通、通信和必要的人情费用，已基本属于"月光"状态”。  “而现在的保障房都是针对低收入群体，像我们这样的"夹心层"是没有资格买的，公租房更是没见过。”小韩抱怨道。生活负担过重的他已于5月离开北京回到了内蒙古老家，准备公务员考试。  “房租高企使越来越多的年轻人选择放弃背井离乡、自由闯荡的初衷，离开了打拼多年的大都市。”住房城乡建设部政策研究中心综合处处长赵路兴在接受《经济参考报》记者采访时表示，房子对于每一个人来说，不是消费品，而是必备品，一个安身之处也是一个人的生存底线。  症结  环环相扣的利益链条  赵路兴指出，租房市场较购房市场来说，市场化程度较高，房租基本由供求关系决定。“由于租房需求源源不断，供给却跟不上的一边倒情形，使住房拥有者的提价主动性一再提升”。  一线城市新增人口大部分都是急需住房的年轻人。数据显示，2011年北京新增人口约60万人左右，而其中20至39岁的年轻人占比高达68%。  “房价门槛提高，住房需求却相对集中，再加上限购政策导致部分住房需求积压在租赁市场，增加了需求人群数量，带动了房屋租金价格上涨。另外，房价持续加速上涨也导致住房拥有者对租金预期提高。”赵路兴说。  以北京为例，在北京租房价格连续44个月上涨的同时，北京房价也从去年11月开始连续10个月同比上涨。统计局数据显示，截至2013年7月，北京新建商品住宅价格同比上涨18.3%，二手住宅价格也同比上涨15.3%。  土地方面“地王”频出，也再度影响房价走势。据了解，在北京农展馆地块以高达7 .3万元每平方米的楼面价拍出后，该地块区域内多数开发商都在酝酿重新定价，力争上调项目售价。而二手房房主更是坐地起价，直接提高售卖价格。  值得注意的是，赵路兴指出，除了房地产市场本身异动的影响外，中介也对租房市场价格产生较大影响。  日前，李明的房主就向他表示：“有中介给我电话说周边房子租房价格都在涨，有很多人都想租，我的这套房大概已涨到4500元，所以我提前和你说一下，这房子租金最少也得4300元，如果觉得不合适你也可以不住。”就这样，供需矛盾被中介刻意放大后，李明的房租涨了700元，他不得不选择换房。  对此，广州一位中介人士告诉记者，我们有时候经常会告知业主，周边的租赁参考价格是多少，业主也比较愿意了解，看自己是不是租便宜了，这样一来，整片区域租房价格就会提高不少。  房源被垄断，价格被哄抬，事实上，中介从中的收益并不仅仅是多收这“三五斗”佣金，“现在中介的主营业务包括一手楼盘销售代理、二手房和租赁的中介，提高了房租，把你逼到买房，买房人多了，卖的价格还能更高，我们更加赚钱。”上述中介人士告诉记者。  “房价、地价、租价环环相扣，各有影响。”赵路兴表示，房屋租赁市场信息混乱、监管难，趁机干扰市场价格也是房租上涨的重要原因。  治理  改善供求打破利益链条  “现阶段承租者主要是由低收入者、外来务工人员以及大学毕业生等构成。这意味着，房租快速上涨的最大受害者是低收入的租房者，因此，地方政府在坚持购房市场调控的同时，应对租房市场加强管控，以避免城市"夹心层"居无住所。”赵路兴指出，稳定房租比控房价更为迫切。  赵路兴认为，遏制房租连涨，关键是要改变卖方市场格局，增强租客的博弈能力。“一方面是盘活存量、增加供应，另一方面则是加强管理。”  供求关系改善是打破利益链条的关键，也可以最大程度降低利益链各环节对租金幅度的影响。“现阶段，对于租房市场究竟有多少房源，多少需求没有人能弄清楚，因此，应建立一个统一的房源信息库，了解房源数量，以更好的管理租房市场。”赵路兴说  的确，无论是政府还是大型机构，都难以准确统计出租赁房源的总量。据大型中介机构满堂红客户经理周锋估算，目前广州可租售的房源大约280万套。按照广州市政府出台的《房屋租赁管理规定》，所有的房源都应该执行备案登记制度，但目前备案的房源非常有限。  武汉市住房保障和房屋管理局开发市场处处长刘震也表示，2010年，武汉对全市租赁房屋有过粗略摸底，总数大约为30多万套。截至2012年，武汉备案量也仅为7万套，不足总量的三分之一。  除加强房源备案管理外，行政指引也是有效方法之一。中国三产化、服务化学者贺有利指出，应由住建部牵头，各城市建立稳定房租和房价工作责任制，保持城市住宅房租和房价稳定，防止暴涨影响经济健康发展。  事实上，为解决租金价格连续上涨、租房信息混乱等问题，青岛市已计划建立“房屋租赁指导租金”制度，即由政府主管部门根据市场租金价格水平，按照一定的调控方向和调控目标制定房屋租赁指导价格。青岛市国土资源和房屋管理局副局长陈立新表示，指导租金并不是限制价格，也不是标准价格，市场租金可以根据指导租金上下浮动，但是也不能偏离基准线太远。   来自：百度乐居

二手房价高企 刚需买家被迫退市

一手新货大致处于“空档期”，货量少、户型偏大、价格高的局面未有实质性改善，二手楼市始终能保持交投活跃，这也是重要因素之一。　　不过，二手交投也并未进一步放量，主要受制于两方面的因素：一是业主叫价始终高企，盘源明显不足，尤其是中心区刚需盘源较缺。据悉，8月份业主心态强硬、叫价偏高、惜售、反价现象屡见不鲜，盘源不足的情况仍然持续。二是房贷收紧的影响逐渐显现，部分交易的节奏放缓。部分房贷的放款速度放缓，部分物业的评估价与实际交易价格差距拉大，也有部分业主要求买家增加首付或直接一次性付款。这在一定程度上提高了买家的购房门槛，部分物业的交易因此受阻。　　合富置业分析认为，目前，二手买家有所分化，实力买家承接高价放盘物业；部分买家“向外走”，楼市“夹心层”增多。部分实力较强劲的刚需旧客，价格接受度有所提高，承接前期高价放盘的单位。由调查的情况看，按买家不同经济承接力，普遍接受的价格升幅集中在5%-10%不等。业主提价幅度超过10%，交易难度明显加大，若超过20%，则大多沦为“无效盘”，鲜有人问津。　　也有部分买家或因实际承接力不足或心理上无法接受，而“向外走”，或转投其他低价的片区或降低面积、素质要求，部分买家有所观望，个别被迫退出二手楼市。据悉，这部分买家以实力有所不足的首置买家相对较多。　　总的来说，由于二手物业价格高企，7、8月份入市的买家不少具有较强的经济实力。受此影响，7、8月份中心六区二手物业的成交均价高达2.3万元/㎡，套均总价均接近200万，其中天河区成交单价接近2.9万元/㎡，套均总价接近300万。“卖一买一”的换房改善需求也呈逐月增多的态势，据合富标准指数数据显示，8月份二手改善型需求的占比为28.4%，较上月的26.9%有所增加。　　从目前情况看，天河、越秀、海珠、原荔湾等中心市区的楼市“夹心阶层”有逐渐增多态势。这部分买家具有不错的经济实力，但距离目标物业的价格仍有一定距离，又不甘心降低物业的面积、素质或地段要求。楼市“夹心层”的增加，主要与楼价不断走高有关，也与部分买家未能及时出手有一定关系，但也从侧面反映了广州楼市的刚性自用购房需求仍然庞大。　　中心区楼价升幅达20%以上　　8月，中心市区二手楼价升幅较大，达20%以上；次中心地段及近郊升幅稍低，集中15%；远郊片区楼价升幅较小。　　与7月份比较，大部分区域以及板块的价格均呈高位企稳，小幅走高的态势，环比升幅基本集中在1%-2%。不过，也有部分板块的楼价升幅较大，如原东山板块、海珠中心板块、工业大道板块、天河公园板块以及原芳村板块，环比升幅高达2.5%-5%。　　与2012年8月同期比较，天河、海珠、荔湾、越秀等“老四区”的升幅基本在20%左右；番禺、白云、黄埔、萝岗等副中心区域的价格升幅集中在15%；花都区的升幅较小，约为10%。由板块看，天河、海珠、荔湾、越秀等中心市区各板块的价格同比升幅基本在20%左右，其中原东山区板块、天河区的天河公园、东圃、天河北、海珠区的工业大道以及荔湾区的原芳村板块，价格升幅较大，高达25%-30%。相对来说，近郊及外围板块的价格升幅较小，集中在15%左右，如番禺、白云、黄埔、萝岗四区的各板块；升幅较小的板块主要集中在花都区以及番禺的大石板块、市桥板块，升幅仅为10%左右。　　总的来说，地段对物业价值的影响较为明显。如天河、海珠、原荔湾、越秀等市区的价格高企，同比升幅也较大，大多在两成以上；番禺、白云、黄埔、萝岗等副中心及外围地段的价格相对合理，升幅也相对较小，集中15%；花都、番禺大石、市桥等远郊地段的价格较低，升幅也较小，约为10%。　　南方日报记者 许蕾   来自：南方网

北京改造闲置铁路 9条市郊铁路连接11座新城

加紧制定，除了建设1000公里市区轨道交通，北京还将规划1000公里市郊铁路，涉及9条线路，可连接周边11座新城。建成后，列车时速可提至160公里，距离最远的新城亦可实现1小时到达中心城。 　　据相关负责人介绍，根据通行时间，有关部门对北京周边新城做了几个圈层的划分：第一个圈层距离中心城在15公里范围内，出行时间为30分钟；第二个圈层距离中心城在25公里左右，出行时间为45分钟；第三个圈层距离中心城在60公里左右，希望达到1小时出行。 　　隶属河北但与北京关系紧密的燕郊、廊坊、三河都属于第三个圈层，也有望采用市郊铁路的方式直通北京。上述负责人解释说，燕郊、廊坊等地距离北京较远，在60公里左右，如市郊铁路运行时速达到160公里左右，从这些地方到中心城设三四站就可以过来，可确保1小时内到达中心城。 　　将改造利用闲置铁路线 　　据市重大办总工程师杨广武透露，2020版市郊铁路建设规划是一种新的制式概念，重新规划的线路将把北京周边11座新城串联起来。比如，2020版规划中的S6线将串联起顺义、通州、亦庄、黄村、房山等新城，市郊铁路线路还要与中心城地铁线网衔接，方便乘客换乘。 　　据了解，目前北京既有从北京北站出发通往延庆的市郊铁路S2线，还有规划中从地铁6号线西段终点站通往门头沟的S1线。其中S2线就是对之前的铁路线加以改造建成。北京市规划委相关负责人曾表示，市郊铁路规划将考虑对那些利用不充分、处于半闲置状态的铁路加以改造利用。 　　“由于近几年高速铁路的发展，使原来的铁路线资源得以释放。”该负责人称，通过现有铁路资源，不仅可以节省投资，还可节约时间。   来自：中国建筑新闻网

六问地王：谁给了房企挥金如土的底气

王年年有身价节节高”  要到何时？  融创刚在北京斩获单价“地王”，新鸿基就以217.7亿元的价格加冕上海总价地王，总价仅次于当年广州亚运城的“巨无霸”地块。  相关新闻：  地王脱缰  多地现地王引热议 网友称仅靠约谈楼市难降温  当看到农展馆地块楼面价7.3万元/平方米时，抛出“25年后北京的房价将达到每平米80万元”的北师大教授董藩则兴奋的在微博表示，“今天下午，融创以21亿元及异地建27.8万平米医院竞得北京农展馆地块，折合楼面价每平米73099元，刷新今年北京单价地王记录。10万元的时代迎面而来，80万元的日子还会远吗？！”  地王的出现，直接推涨了周边地区的房价，与此同时，加速了观望者的入市速度。  积聚了众多人气的一、二线城市量价齐升，而人口相对稀疏的三、四线城市却面临着库存积压、资金难收回的局面。于是，一、二线城市开始考虑收紧限购政策，而三、四线城市则开始试探着新一轮微调，打着政策擦边球，希望吸引人口加快住宅销售量。  温州松绑了限购政策，芜湖采用货币补贴和税费优惠的方式鼓励购房，2013年8月26日，芜湖发布《关于贯彻执行芜湖市人民政府关于进一步促进高校毕业生创新创业和稳定就业的实施意见有关事项》，规定本科生买房可免契税并获2万元补助，南京和北京则是在土地出让政策上做起了文章。  不过与此同时，郑州则提高了限购门槛，将缴税年限提升至3年。  不仅如此，与其他一、二线城市收紧政策或维持原有政策不同，深圳的政策出现了些许松动。深圳出台《关于深圳市2013年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》，享受优惠政策普通住房标准的单价核算方式，将调整为单套住房总价核算方式，9月1日起调整。此前，深圳普通住宅优惠价格标准按照单价计算，新标准实施后，根据深圳各区情况，总价标准介于160万元至390万元之间。  从表面来看，各地政府是根据当地房地产市场的实际情况采取了“因地制宜”的方针，但从大背景来看，政策松动带来的传导效应会影响一、二线城市，观望情绪有可能进一步松动，购房者提前集中入市会推高房价。  与三、四线城市相比，一、二线城市供给明显不足，调整城市间的住宅供给结构是化解楼市冰火两重天的重要途径。由于人口相对集中，一、二线城市应进一步加大供给，三、四线城市则放缓供给速度。  增加住宅供给需要土地供给的配合，但也需要注意商品住宅用地和保障房用地的平衡。最新公布的数据显示，2012年深圳市计划供应土地318公顷，实际供应556.4公顷，超出计划75%，多供应了近一倍的土地。而同期，深圳市本级土地出让支出中，保障性住房支出计划为16.05亿元，实际完成支出7.76亿元，完成计划的48%。  住宅用地的供应，并不少，但是高昂的地价只有建设高档住宅甚至是豪宅才能保证开发商的利润，而从目前的市场情况来看，普通住宅的缺口是最大的。供给结构的失衡，造成了有效供给不足，进一步推涨了房价。  1问地王：“手中有粮”来自哪里？  刚刚迈过“金九”门槛，土地市场就上演了疯狂24小时。  9月5日，继融创以43.24亿元北京夺地，并创下全国单价地王纪录后，24小时内，沪杭苏三地又连现地王。港企新鸿基旗下公司以217.7亿元加冕上海总价地王；随后，绿地、世茂、滨江在杭州各拿下一宗地，合计总价136.7亿元；世茂还在苏州以47.25亿包揽两块地，并创造当地单价地王。24小时之间，444.89亿元洒在了土地市场。  是谁给了房地产企业在土地市场挥金如土的底气？  住宅市场销售的火爆“顺利”传导到了上游市场，开发商“手中有粮、心中不慌”。  国家统计局公布的数据显示，今年前7个月，住宅销售面积增长27.1%，销售额增长39.9%；房地产开发企业到位资金66831亿元，同比增长31.5%。易居房地产研究院此前的报告表示，2013年上半年，全国房地产开发企业资金状况较为宽松，这是自2010年以来，房地产开发企业资金首次步入“偏松”区间。  进入9月，住宅销售再次呈现快速增长态势，中原地产研究中心统计数据显示，9月前8天，全国54个重点城市，楼市新建住宅签约套数达到6.43万套，环比8月的6.32万套上涨2%。8月份54个重点城市成交面积达到2368.67万平方米，环比7月增长4.2%，其中一线与三四线城市分别录得1.9与3.1个百分点的正增长。  住宅成交量走高令房地产企业收入颇丰。截至2013年8月末，首创置业累计实现签约面积约93.1万平方米，签约金额约84.1亿元，同比增长6%。2013年1—8月，万科累计实现销售面积967.6万平方米，销售金额1129.3亿元，8月单月销售金额同比上涨34%。累计至8月底，富力地产今年总合约销售金额约251.1亿元，比去年同期增加27%。合生创展近日公布，今年前8个月，集团合约销售金额为约75.8亿元，较去年同期增长31%。  虽然房地产企业的A股再融资尚未开启，但他们的海外融资道路颇为顺利，这也增加了房企在拍卖现场举牌的勇气。  9月5日，绿城中国控股有限公司宣布已和多个财务机构达成融资协议，据此，绿城将向该批财务机构借款最多达3亿美元，绿城若干附属公司为该借款担保人。绿城表示，该笔融资所得将用作一般营运资金及资本重组。贷款将于融资协议日期起，计36个月内最终还款日期前分期偿还。  绿地集团8月30日在官网公布，集团与贵州省政府签署金融战略合作协议，拟在发起设立外资小额贷款公司、商业银行，组建金融资产交易所、金融租赁公司等方面开展合作。  8月29日，广州富力地产股份有限公司发布公告表示，公司建议在中国发行本金总额不超过60亿元的境内公司债券，期限为5-10年。富力表示，拟发行境内公司债券可以补充公司营运资金、取代部份银行借贷及优化公司财务结构。  8月28日有消息称，包括中银香港、东亚银行、星展银行、恒生银行和汇丰银行在内的五家银行，将在两周内与万科置业(香港)有限公司签署3.75亿美元3.5年期贷款协议。上述贷款中，包括一笔定期贷款和一笔循环信贷，大约是3亿美元贷款和7500万美元循环信贷，两部分的综合收益约为250个基点。  2问地王：  拉升房价谁之过？  “‘面粉’已经贵过‘面包’，周边的房价肯定要上涨，才能和地王的地块相匹配，这势必会引起新一轮的市场定价恐慌。”中原地产市场研究部总监张大伟在接受《证券日报》记者采访时说，高溢价的房地产最终还是需要“刚需”来买单。  在日益火爆的房地产市场，“面粉”和“面包”的比喻已经成为土地与房屋之间关系的代名词。按常理而言，“面包”是“面粉”的加工产品，“面粉”的价格必然低于“面包”的价格，但国内市场往往会出现“面粉”比“面包”贵的情况。9月以来的地王井喷现象，又引发了“面粉”与“面包”的激烈讨论。  业内人士指出，尽管从土地成交到房屋交付需要两至三年时间，但是具有标志性作用的地王对楼市预期影响明显。“‘面粉’涨价，‘面包’肯定会涨价”是购房者的普遍看法，因为土地成本最终会反映在房价上。另外，地王还会直接带动周边房价，形成所谓的“诱涨效应”。在目前楼市整体进入上升通道的情况下，地王频现很可能再次带动房价上涨。  “地王的出现确实会对周边房价有明显的刺激作用。开发商高价拿地后，一般看好该地段，后续开发建设会持续进行，这有利于带动周边消费、经济发展。为了将来卖个好价格，开发商对周边环境、基础设施建设也会有所投入，因此对整个区域内居住环境等形成一定的外部溢出效应。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《证券日报》记者采访时表示，由于原有住宅地块无形升值，已经拿地建设的开发商就会抓住机会、抓住消费者心理来提高房价。  根据国家统计局发布的数据，2013年7月中国70个大中城市中，有69个城市房价同比上涨，最高涨幅达到18.3%。  张大伟指出，由于“金九银十”的示范效应非常大，所以9月份出现的地王井喷现象是很正常的，具体而言主要有三方面的原因：第一，从市场的角度来看，市场整体表现良好，资金链趋于稳定，销售回暖；第二，从房企的角度来看，因为一二线人口集聚明显，而三四线房市普遍不景气，导致大型房企从三四线城市回归一二线城市的趋势加强，在“日光盘”迭出的情况下，补充库存遇到了良好的时机，豪赌市场的行为加速膨胀；第三，从地方政府的角度来看，本次地王拿下的均为优质地块，政府能从中获得更高的溢价，为补充财政收入提供了充足的资金保障。  “一般而言，政府下半年推出的地块要多于上半年，为地王出现提供了前提条件。”韩长吉指出。  3问地王：  谁吹大地产泡沫？  在9月份“地王”轮番问世之后，对于“地王”引发的房地产泡沫的话题又进入了舆论的焦点。据悉，在得知北京农展馆地块问鼎全国单价地王后，万科董事会主席王石评论称：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”此举被部分业内人士解读为国内房地产泡沫已达最高点。  “在‘金九银十’的示范效应下，本轮地王的出现会诱发房价的进一步走高，由于中低收入人群的收入增幅远跟不上房价的上涨，那么一二线房地产泡沫的扩大在所难免。”张大伟对记者说，地价与房价是相互影响的，在目前情况下，地价房价均在互相促进上涨，如果不抑制这种地价上涨趋势，房价继续明显上涨的可能性非常大。  国信证券房地产行业分析师区瑞明认为，“地王”是泡沫的始作俑者，地王越多的地方，泡沫越多，即使在上海，15万元/平方米的高价盘在去年仅卖出几套，10余万元/平方米的也不过几十套，市场购买力不支持地王的天价。  根据上海易居房地产研究院数据，2012年全国35个大中城市房价收入比均值为8.3，而北京拔得头筹，高达13.3。业内人士指出，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。  “‘地王’拍出的天价肯定会让中低收入者有一种‘无力感’，这诱发了一定的恐慌情绪。”张大伟指出，总体来看，中国房地产泡沫很严重，因为国内一二线城市的房价反映的并不是当地的购买力，而是全国富有阶层的购买力，高额的房价和大量的中低收入者收入极为不匹配，这一点在“北上广”这样的大城市里表现得非常明显，比如在北京一个年收入20万元的家庭可能一辈子也买不起五环以内的房。  张大伟还分析说，房地产分为居住属性和投资属性，就居住属性来看，房地产的泡沫非常严重，由于租金远低于利息，一套市价200万元的住宅月租金可能是4千元，但如果这笔钱存入银行，那么每个月的利息要比房屋租金高得多。“在明显的价差下，绝大多数的人选择去投资房地产，可见其中的泡沫有多大。”  “楼市泡沫是否会继续吹大，受政策、开发商、市场预期等多方因素影响，当前来看，一时还难以停下疯狂的脚步。” 韩长吉对记者说。  张大伟指出，从短期来看，一二线城市的房价还会上涨，在房价上升预期明显，实体经济相对不景气的情况下，存量流入实体经济受到较大的阻碍。反过来，房价上涨速度加快，也就促使社会形成房地产是优质资产的心理预期，这就加剧了资金流向房地产的趋势，导致了整体经济的“房地产化”，实体经济不振也就是必然的结果。  4问地王：  租售比是房租的推手吗？  望“楼”兴叹，成为当下众多生活在北京的“夹心层”的切身感受。这份“叹”，不仅仅是因为买不起，还有逐年上涨的房租压力。虽然环比涨幅回落了0.2个百分点，但8月份住宅租金依旧维持在了同比上涨4.4%的水平。至此，房租已经连续43个月上涨。  张大伟分析，房租连涨43个月是多种因素导致的。首先，一二线城市社会资源与工作机会较多，住房需求相对集中。限购政策导致部分住房需求积压在租赁市场，带动了房屋租金价(1387.10, 0.40, 0.03%)格上涨。其次，一二线城市房价持续上涨加速，也导致出租房业务对租金预期提高。此外，房屋租赁市场信息混乱、监管难，导致一些“二房东”囤积房源，趁机吃差价，也是房租上涨的原因之一。  链家地产市场研究部研究员张旭告诉记者，8月份住宅租金环比涨幅回落的主要原因是高校毕业生暑期租赁高峰消退，短期较为集中的供需矛盾有所缓和。而四季度又将迎来传统的租赁淡季，往年看租金都会出现小幅的回落。但租赁市场的供需不平衡现象依然存在，每年的租金上涨将会是一个比较长期的现象。  链家地产提供的数据显示，北京8月住宅单位平均租金为60.2元/平方米，环比上涨1.1%，同比上涨11.5%，环比涨幅较7月回落1.8个百分点。从供需情况，8月新增租赁客源和房源比例为1.93：1，为今年来的最低水平。  没有人注意到从什么时候开始，逐渐上涨的房价成为推高房租的重要因素之一。  2010年4月中旬，一位购房者打算以145万元的价格购买记者表姐手中位于东五环外的一套70平方米的住房，两天后，在双方签订购买协议前“国十条”落地，购房者转为观望态度。同年10月，这套房子以129万元成交，买房者承担所有税费(房产不满5年)。而今，同样户型、朝向、楼层的房子报价在215万元。假如考虑在北三环外的塔院小区购买一套相同面积的住宅，那么，预算要增加150万元左右。  人均可支配收入的增长速度无法追上近年房价上涨的脚步，房价收入比的数值逐年扩大，以致得出一个“中国国情不适用房价收入比”的结论；与此同时，为了提高持有房产的回报率，业主连年调涨房租，当然，这其中也少不了中介“添油加醋”的成分，尽管房租在上涨，但房价租售比的分母逐年攀涨的速度，令这一比值越来越小。  住宅租售比直接反映房产投资价值，也就是通常所谓的“泡沫”大小。房价走高后，业主投资回报周期被拉长，有观点认为，只有上调房租才可以缩小房产投资泡沫，然而，房租的上调速度还是追不上房价上涨的脚步。以上述小区内与两套房产接近的住宅为样本进行计算，朝阳旺角的住宅租售比在1：600，而塔院小区的租售比为1:704，而一年前，塔院小区的租售比大约为1:547。  5问地王：  如何给地方财政松绑？  “中国经济高度依赖房地产，硬性挤泡沫的举措也不现实，所以在地王现象造成房价恐慌的心理预期下，政府应当在出让土地给地王的同时，增加保障型住房的供应来稳定中低收入人群的心理预期，减轻他们的无力感，以降低地王对市场恐慌心理的影响程度。”张大伟对记者说。  “房地产绑架了中国经济”，此类说法在业内屡见不鲜。地王们的层出不穷，提升了房价上涨的预期，在调控趋紧的形势下，也引发市场对于房地产资金链断裂的担忧。  韩长吉指出，土地价格不断刷新，拿地成本居高不下，房企毛利率下降已经是不争的事实，有住房刚需、投机的需求，楼市将继续高位运行。但是一旦资金链、需求、市场预期等发生剧烈变化，楼市将难以持续。“房地产作为市场经济的支柱之一，加之地方政府对土地财政依赖如此明显和严重，一旦楼市崩溃，对社会经济的打击将会很严重。”  “房地产越火爆，对地方财政的贡献度越大，缓解债务危机的能力越强，各方对于房地产的依赖度越高，这是无法解套的循环。”知名财经评论员叶檀说，“如果房地产价格停止上涨，地方债务崩盘；如果房地产价格继续上涨，则未来市场必然崩盘。”  国家审计署公告表明，从1979年至今，土地出让收入一直是地方政府主要还债来源。而据专家分析，“卖地偿债”的一个最直接后果便是地方政府债务风险与房价的高度绑定，从而增加了房地产调控的难度。  “目前很多地方的土地收入还能撑较长一段时间，这是保证风险总体可控的非常关键的因素。” 国民经济研究所教授王梅指出。  据了解，由于城市房价过快上涨，住建部召集包括南京、郑州在内的7个二线城市进行座谈，以了解当前房地产市场状况、前期调控政策的执行情况及下一步调控政策，此举旨在保证年度房价控制目标的实现。  张大伟说，国家对房价的宏观调控需要注重存量环节，短期行为往往治标不治本。目前土地的卖方市场是由政府垄断的，那么在更多的范围内引入土地流转制度，让城中村的居民可以卖地，一方面引入竞争，另一方面也增加了供应，对高房价的抑制能起到很大的作用。“另外，就是引入房产税，增加投资型住房的持有成本，对开发商的豪赌有一定的约束。”  一位不愿透露姓名的专家指出，调控更为关键的是，要通过改革破除中国部分地方政府的土地财政依赖，从源头抑制地王出现，从而推动土地市场和房地产业健康平稳发展。  6问地王：  调控是否应加码？  土地市场地王井喷、楼市成交量价齐升，一边是市场在感慨调控几乎再次沦为“空调”，另一边是业内专家近期陆续表示长期调控机制酝酿出台。与此同时，全国各地方政府的调控政策松紧不一，既有上海严查限购执行情况、郑州收紧限购，又有深圳调整普通住宅认定标准。  让市场更多参与到房地产调控中，是未来调控的思路。  在8月份举行的博鳌房地产论坛上，中房协副会长朱中一透露，国务院有关部门制定的全国城镇化发展规划和促进房地产市场平稳健康发展的长效机制正处在论证阶段，估计3个月后能逐步清晰并公布于众，“但制度的落地还需要很长的时间。”  全联房地产商会创会会长聂梅生近日透露，最近参加了一系列发改委的调研会，对于政策走向有所了解。房地产政策的整体思路将是政府与市场各自分工明确，为此可能会出一个十分重要的标杆性文件。  聂梅生认为，在市场与政府分工明确指导下的房地产长效机制将是大势所趋。政府的着力点将放在市场监管、保障房等问题上，其它的则交由市场解决。而对于通过市场解决的方面，财税和金融改革已经先行一步，土地问题更多的将放在城镇化进程中解决。  中国城乡经济研究所所长陈淮指出，当前调控措施主要集中在限购、限价、限贷等一些方面，而土地和楼盘的有效供给明显不足。要调控房价，还要更充分地利用市场来配置资源。  在市场发挥更大作用的同时，政府的责任也需要加强，同时，还应根据地方实际情况，调整调控细则。  朱中一指出，就目前市场来看，地价上涨过快会对房价上涨预期有影响。政府在目前房价上涨压力过大的情况下，也要把“稳地价”纳入调控任务。国内市场差异大，地方政府要把土地供应和住房建设计划挂钩，而不是和地方财政收入挂钩。  中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，在市场与政府明确分工之下，北京等一线城市更多的可能倾向于使用政府干预，而对于二三线城市，则采用市场的手段加以调控。  对于近段时间地方政府的一些“小动作”，聂梅生认为地方政府的动作有紧有松释放出一个信号，可能预示着今后中央将更多地放权到地方政府，不再是一个药方管全国。  在权力可能下放的预期下，朱中一建议，要强化地方政府责任制，强调住房用地的供应计划与住房供应计划挂钩，“否则下一步稳定房价的难度更大。”   来自：百度乐居

朱克江:加快盐城河道整治 还群众优美生活环境

曾先后多次到市区朝阳河、小洋河等河道实地察看，并结合创卫、创园工作，就污水沟河整治听取群众意见，提出明确要求。在全面听取大市区各板块及市有关部门工作汇报后，朱克江指出，市委六届三次全会把建设生态盐城、幸福盐城作为重要战略目标和重点工作部署。水环境是城市文明的重要基础，开展河道治理是提升生态环境质量、改善人居环境、回应群众期盼的实际行动，各地各有关部门要以高度的政治自觉和民生自觉全力以赴加快推进工程实施，尽快改善河道环境质量。　　 　　 朱克江指出，城市的灵气与美关键在“水”。我市市区河道整治在已经取得初步成效的基础上，要按照科学规划、分步实施、标本兼治、合力整治的总体原则要求，迅速制定整治规划和标准，理顺整治工作体制，多渠道筹集整治资金，落实整治工作责任和牵头部门，下决心、花大力气抓好整治工作，努力实现“今年迅速起步、三年基本改观、五年彻底根治”总体目标。朱克江强调，各地各相关部门要充分认识河道整治工作的重要性、长期性和艰巨性，统筹安排好远期目标与近期任务，尽快分解落实截污、清淤、拆违等重点工作，集中力量突破难度较大的老城区河道整治。要落实好整治工作配套措施，建立健全长效管护机制，充分调动各方面参与河道治理的积极性、主动性，着力营造全社会共同关心、支持和参与城市建设和管理的良好氛围，推动形成河道治理整体合力，共同把河道整治好、管理好，以实际成效造福广大市民群众。　　 　　 市领导戴元湖、王荣、吴晓丹、李纯涛，大市区各板块及市有关部门负责同志参加调研。（杭为民）   来自：人民网

中国建材家居城在阿联酋成立 跻身大卖场

非洲连续四年成中国第二大海外工程承包市场

讯、电力等基础设施项目建设。来自中国的资金、设备和技术有效降低了非洲国家建设成本，使非洲基础设施落后的面貌逐步得以改善。 　　白皮书说，中国企业在非洲建成了大量市政道路、高速公路、立交桥、铁路和港口项目，有效改善了非洲国家的通行状况，促进了非洲国家内部和国家间的经贸发展和人员往来；中国通讯企业在非洲参与了光纤传输骨干网、固定电话、移动通讯、互联网等设施建设，扩大了非洲国家电信网络的覆盖范围，提升了通讯服务质量，降低了通讯资费；中国与非洲国家在水电站建设、电网铺设等方面合作密切，缓解了非洲部分国家长期存在的电力危机。 　　白皮书说，中国政府和金融机构为非洲基础设施建设提供了大量优惠性质贷款和商业贷款。2010年至2012年5月，中国对非优惠性质贷款项下累计批贷92个项目，批贷金额达113亿美元。此外，中国企业在非洲建设基础设施的过程中，注重属地化经营和管理，积极参与公益事业。例如中国在非的大型通讯企业的本地化率已超过65%，为当地间接增加超过1万个就业岗位。 　　白皮书说，中国将继续深化中非双方在交通、通讯、民生等基础设施建设领域合作，不断推进“非洲跨国跨区域基础设施建设合作伙伴关系”，密切双方在区域一体化领域的交流合作，帮助非洲提高整体发展能力。   来自：中国建筑新闻网

新抗震技术或问世 未来房子将建在“冰面”上

中国轨道交通一体化技术研发成功 打破欧美垄断局面

%以上。 　　据了解，“城市轨道交通运输组织、控制及保障一体化关键技术与系统研制”项目，以城市轨道交通系统网络化、一体化、国产化为目标，重点研发城轨交通网络化运输组织、城轨交通路网运营安全保障、新一代城轨交通列车运行控制、城轨交通基础设施全息化移动检测与运维、城轨列车运行状态全息检测与故障诊断等5个方向的系统技术，研制出一批城轨交通运营管理、运行控制、安全保障的技术系统及装备。 　　城轨交通设施安全状态检测、预警与维保系统，由城轨交通设施安全状态检测、车载综合数据监测预警、主动维保支持等3大系统构成。城轨路网运营安全综合监控分析与应急处置系统，针对网络化运营模式，实现了全网多层级的安全状态分析以及协同应急处置功能，提高了应急处置效率和路网安全性。该研究形成的关键技术，正在支撑北京城轨路网指挥中心二期信息中心建设。城轨交通列车运行状态检测与故障诊断系统有利于提高列车运营安全水平，降低轨道交通维修管理成本。 　　目前，项目部分研发设备已经进行安装，即将进入试运行阶段。 　　城轨客流视频实时监控分析系统，实现了城轨车站客流状态的实时监控和分析，2013年7月开始该设备于北京地铁复兴门站和广州地铁区庄站施工安装，预计2013年10月投入现场试运行；面向路网的城轨运营安全综合监控分析与应急处置系统，实现了城轨系统全路网的安全综合监控、分析、应急处置辅助决策及路网客流诱导，系统将于2013年9月起在北京路网指挥中心、广州地铁公司试运行。 　　城轨列车运行状态全息化检测与故障诊断系统，由车载监控、车地信息传输、地面预警保障等三大系统组成，实现了列车运行、调度指挥、维护保障的一体化。其中，车载监控系统由列车运行状态检测、信息传输网络、实时故障诊断、列车安全预警等子系统构成，实现对列车走行、动力、制动、辅助等4大关键系统运行状态的全息化检测和实时故障诊断；车地信息传输系统由车地无线传输系统和地面大容量数据传输系统构成，实现了列车运行状态、轨旁检测、车站屏蔽门等信息的同步传输和接入；地面预警保障系统由监测预警、轨旁检测、故障维修等子系统构成，实现了车地检测信息融合、列车故障处置和故障维修等列车运行安全保障工作的一体化。目前，该系统已在广州地铁完成了“一列车、一条线、一个中心”的示范工程部署。   来自：中国建筑新闻网

绿色建筑如何“抵抗”夏热冬冷

合理的节能控制措施，有效降低它的能耗? 　　海林节能在设计中央空调节能控制系统时着重从中央空调主机如何根据温度需要调节冷量输出、监控用户使用情况等方面，采取了相应的控制中央空调能耗的措施，并设计出中央空调计费监控系统，通过能量表或时间型网络温控器来准确计量用户使用的制冷或制热能量、计算累计能量值，实施智能化计量和收费。 　　据海林节能董事长李海清介绍，这种智能化的计量和收费方式，是以通讯方式传输给物业管理公司或收费部门的计算机，由计算机自动计算出每个用户的使用能量及所应对的费用，并自动打印出收费单据。用户再根据此单据向物业或相关部门缴费，达到“多用多出钱，少用少出钱”的目的，避免出现费用公摊不合理的收费现象。 　　“通过这种智能化的计量和收费方式，能有效将中央空调能耗降低10%—20%，甚至更多。”李海清说。 　　记者了解到，按照国家规定，夏天空调温度不能低于26度，冬天温度不能高于20度，但是在实际生活中，不可能让能耗监测工作人员去检查每个房间的温度，而中央空调计费监控系统，只需房间电脑联网后，通过后勤行政管理处的电脑就可查阅每个房间的温度、空气质量以及能耗，随后便可进行提醒、键盘操控、统一管理，这样工作人员就可坐在电脑前监视每个区域的节能指标是否达标。 　　采暖耗能像水龙头一样开关 　　采暖能耗占我国建筑能耗30%以上，也是最大的建筑能耗。如何能调节室内温度?如何让“热”像水龙头或电门一样开关?也是海林节能攻克的课题之一。 　　海林节能的供热采暖计费节能控制系统在吉林省通化县得到了广泛应用。该系统以集中监控计算机为中心点，经由放置于各个区域的网络数据采集器，分别连接到相应区域的设备终端即计量控制器，用户分别通过其安装于室内的温控器与计量控制器经由无线通讯，从而控制室温达到节能舒适的效果。 　　通过该系统改造后的各小区不仅缓解了冬季供热压力、降低了燃煤的消耗，也减少了污染物的排放，实现了居民楼热流量的均匀分布和各采暖居民按热计量收费和自由调节室内温度。 　　李海清说，2009年我国进行热计量改革，要求冬天供暖时能使每个家庭的温度可控，每家实现供热采暖需按照计量收费，如同水电气一样。海林节能在2008年做热计量研发时，研发出供热采暖控制及计量系统，随后在中国北方15个省市进行建筑改造，并要求新建建筑安装热计量。经过采暖控制改造，北京的集中供暖收费标准从原有的35元/平方米，降低到了8元/平方米。 　　据了解，海林节能在供热计量系统中采用了多项技术，以通断时间面积计算法为例，采用该计算法测量采暖量，通常的做法是先在住宅楼热力入口安装楼栋热量表，计量该楼栋的总热量，然后通过在用户的入口管道上安装计量控制阀，控制用户采暖热水的通断，并记录其开启时间，同时，在用户室内安装温控器，测量室温并根据设定温度控制计量控制阀的通断，自动控制用户室内温度。 　　数据采集系统则是通过采集各用户的采暖热水开启时间，再通过远程将数据传输到管理系统平台，再由系统平台结合各户的面积分摊整个楼栋的热量，实现供热计量的系统监控、数据传输、数据处理、收费票据、打印及收费管理。 　　太阳能阳台让用户免费用“热水” 　　近期，位于北京海淀区北清路航天城安置房在建项目以及永丰路六里屯保障房在建项目，实现了太阳能在城市建筑中的大面积安装与应用。 　　在这个安置房在建项目中，每户都建有太阳能阳台，也就是将平板太阳能集热器镶嵌于每家每户阳台外立面上或直接代替阳台护栏，把太阳能作为建筑的一部分，使其能大面积安装使用太阳能热水器。平板太阳能集热器可替代建筑材料，具有保温隔热功能，能有效降低建筑成本。在热水供应量方面，太阳能阳台每天可以为每户提供大约80升60度左右的热水，能够满足3到4个人的使用需求，为城市居民提供大量持续的免费生活热水。 　　李海清说，节能建筑不是绿色建筑物品的简单“堆砌”，而是需要高效率统一集成控制与管理。例如北京回龙观的海林低碳节能科技办公楼，占地1.8万平方米，建筑面积2.5万平方米，其设计冬季采暖费用每平方米低于10元，夏季空调费用每平方米则低于8元。该办公楼还实现了太阳能幕墙、太阳能屋顶与建筑的结合，把地源热泵、余热利用、雨水收集、空气质量监控、节能控制及能量计量系统等集成于一个强大的智能控制平台上。仅太阳能热水系统就采用257.6平方米太阳能集热器，按照冬季太阳能辐照量计算，采暖季每天约节能550千瓦时，相当于220公斤标准煤。   来自：中国建筑新闻网